Die Zukunft der Hotelimmobilie

Die Hotelimmobilienbranche steht vor einer tiefgreifenden Transformation, die sowohl Herausforderungen als auch Chancen birgt. Nicht erst seit der Corona-Pandemie haben sich die Rahmenbedingungen in dieser Assetklasse erheblich verändert. Die einst klaren Aussagen wie „Die Ferienhotellerie boomt“ sind einer differenzierten Betrachtung gewichen. Diese Entwicklung ist von entscheidender Bedeutung für Investoren und Betreibergesellschaften, die in einer zunehmend komplexen und volatilen Marktumgebung agieren.

Komplexe Marktbedingungen und deren Auswirkungen auf Transaktionen

Die Auswirkungen der Pandemie und geopolitischer Spannungen, wie dem Ukraine-Krieg, haben das Vertrauen in Hotelimmobilien nicht erschüttert. Trotz dieser Herausforderungen sind die Verkaufspreise von Hotelimmobilien weitgehend stabil geblieben, obwohl Bewertungen derzeit häufig um 15 bis 20 % unter dem Vor-Zinsschock-Niveau liegen. Core-Investoren sehen sich jedoch mit einer besonderen Herausforderung konfrontiert: deren Objekte gelten derzeit als schwer verkäuflich, Multiples sind von früheren Spitzenwerten auf das 14-bis 17-fache gefallen.

Das eingebrochene Transaktionsvolumen, insbesondere im Vergleich zu den Rekordzeiten vor der Corona-Pandemie, zeugt von einer zurückhaltenden Marktstimmung, da mit Multiples von 20 bis 25 eingekauft wurde. Banken agieren weiterhin vorsichtig, deren ohne starke risikoaverse Einschätzung ist nicht zurückgekehrt. Dies eröffnet jedoch eigenkapitalstarken Investoren langfristig Chancen. Sinkende Zinsen ermöglichen es, attraktive Akquisitionen zu tätigen und das eingesetzte Kapital später durch Bankfinanzierungen zu ersetzen.

Profitabilität von Betreibern unter Druck

Ein weiterer wesentlicher Aspekt, den Betreibergesellschaften im Blick behalten sollten, ist die Profitabilität. Eine interne Asset Management Datenbank zeigt, dass die EBITDAs weiterhin ein bis zwei Prozentpunkte unter den Werten von 2019 liegen. Die Ursache dafür ist klar: Die Kosten, insbesondere die Mitarbeiterkosten, steigen schneller als die Umsätze. Economy-Konzepte und Serviced Apartments sind hiervon weniger betroffen, was ein Mitgrund für deren rasante Entwicklung darstellt. Diese Konzepte erfordern weniger Personal und bieten daher ein robustes Geschäftsmodell in einem Umfeld steigender Betriebskosten, erzielen damit mehr Profit und sind fähig höhere Pachten zu bezahlen.

Besonders bemerkenswert ist das Wachstum internationaler Hotelgesellschaften im Franchisebereich. Der Trend weg von Managementverträgen hin zu Franchiseverträgen wird sich fortsetzen und gleichzeitig zu einem weiteren Anstieg der Whitelabel-Gesellschaften führen.

Asset Management und die Steigerung des Immobilienwertes

Die Prioritäten im Asset Management haben deutlich verschoben. Heute steht die Weiterentwicklung der Immobilien im Vordergrund, mit dem Ziel, den Profit pro Quadratmeter zu maximieren. Ein Ansatz, der weit über die bloße Optimierung des Rooms-Umsatzes hinausgeht. Investoren müssen verstärkt darauf achten, ungenutzte Flächen effizienter zu nutzen. Soft Brands bieten hier attraktive Konversionsmöglichkeiten, während Hard Brands aufgrund hoher Standards schwerer umsetzbar sind.

ESG als unverzichtbares Element der Zukunft

Der Megatrend ESG beeinflusst die Hotelimmobilienbranche maßgeblich. Institutionelle Investoren und Banken setzen zunehmend auf nachhaltige Investments und verlangen von Betreibern eine stärkere Integration von ESG-Maßnahmen. In der Praxis zeigt sich jedoch, dass die Zusammenarbeit zwischen Eigentümern und Betreibern in diesem Bereich noch ausbaufähig ist. Ein professionelles ESG-Reporting wird von Betreibern häufig nur im Austausch gegen andere vertragliche Zugeständnisse akzeptiert. Dennoch wird es in den kommenden Jahren unverzichtbar sein, um den Anforderungen von Investoren und Banken gerecht zu werden und die Portfolien von Brown Discounts zu schützen.

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