Warum gerade jetzt in Immobilien investieren

Der Immobilieninvestmentmarkt steht seit jeher im Spannungsfeld zwischen Stabilität und Wandel. Für Investoren stellt sich in jeder Marktphase die Frage, ob und in welchem Sektor der Zeitpunkt für ein Immobilieninvestment günstig ist. Gerade in den aktuellen Zeiten mit erheblichen wirtschaftlichen und geopolitischen Unsicherheiten erhält diese Frage besondere Aufmerksamkeit. Trotz oder gerade wegen - der gegenwärtigen Herausforderungen stellen selektive Immobilieninvestitionen weiterhin eine attraktive und strategisch sinnvolle Anlageform dar.

Immobilienmärkte sind von Zyklen geprägt, die von externen Einflüssen wie Wirtschaftskrisen, Zinsänderungen oder politischen Entwicklungen begleitet werden. Während der globalen Finanzkrise erlebten die Immobilienmärkte in vielen Ländern einen dramatischen Einbruch. So sanken die europäischen Bürokapitalwerte von 2007 bis 2010 um ca. 23,6%. In Deutschland zeigte sich jedoch, dass Wohnimmobilien, insbesondere in wirtschaftlich starken Metropolen wie München, den Turbulenzen vergleichsweise gut standhalten konnten. Gleichzeitig hat sich beispielsweise der Büroleerstand in der zentralen Geschäftslage von Paris von ca. 3,6% Ende 2007 nur leicht auf ca. 6,3% Ende 2009 erhöht, während die Leerstandsquoten in Nebenlagen stärker zugenommen haben. Im gleichen Zeitraum haben sich die Bürospitzenmieten für die zentralen Geschäftslagen in Paris fast wieder auf Vorkrisenniveau 1 erholt. Die Entkopplung von Transaktionsvolumen und Kapitalwerten von der Mieternachfrage ist auch heute in Teilbereichen zu beobachten.

Der aktuelle vor rund zweieinhalb Jahren begonnene Zyklus ist geprägt von zahlreichen Herausforderungen. So haben die nach der Niedrigzinsphase deutlich gestiegenen langfristigen Zinsen zu einem starken Rückgang der Kapitalzuflüsse und der Transaktionstätigkeit im europäischen Immobiliensektor geführt. Trotz des Drucks auf die Kapitalwerte profitieren attraktive Immobilien in zentralen Lagen weiterhin von stabilen Mietrenditen und Mietsteigerungen.

Dies gilt insbesondere für Investitionen in wirtschaftlich starken Regionen mit begrenztem Angebot. Diese Standorte profitieren weiterhin von einer robusten Wirtschaft, einem hohen Lebensstandard und einer anhaltenden Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien. Mietsteigerungen in einzelnen Sektoren werden insbesondere durch einen Nachfrageüberhang nach modernen und hochwertigen Flächen in attraktiven Lagen getrieben. Urbanisierung und De -Globalisierung wirken sich zudem besonders auf den Wohn - bzw. Logistiksektor aus. In den 1 PMA, 2024 Niederlanden zeigt sich dies besonders deutlich in etablierten Logistiklagen. So ist die Spitzenmiete für Logistik in Amsterdam trotz der aktuellen Herausforderungen in den letzten beiden Jahren um jeweils ca. 8% gestiegen ².

Die gestiegene Inflation lässt Investoren aktuell zudem nach Anlagen zu suchen, die Schutz vor Kaufkraftverlust bieten. Immobilien bieten in fundamental funktionierenden Märkten einen relativen Inflationsschutz, da die Bestands - und Marktmieten in der Regel mit der Inflation steigen. Dieser Faktor war in den letzten Jahren beispielsweise im Bereich der Lebensmittelfachmärkte gut zu beobachten, die mit indexierten und langfristigen Mietverträgen geeignet sind, Stabilität ins Portfolio bringen.

Ein wesentlicher Vorteil von Immobilien gegenüber anderen Anlageklassen ist die Möglichkeit der Wertsteigerung durch aktives Management. Während Aktienkurse und Anleiherenditen weitgehend von externen Marktkräften bestimmt werden, können Immobilieninvestoren den Wert ihrer Objekte durch gezielte Maßnahmen wie aktives Vermietungsmanagement, Sanierungen oder Umnutzungen direkt beeinflussen. Dies schafft Renditepotenziale, die andere Anlageformen in dieser Form nicht bieten können.

Zudem unterliegt der Immobilienzyklus langen Vorlaufzeiten für Neubauprojekte, die in Zeiten eingeschränkter Kapitalverfügbarkeit und erhöhter Unsicherheit häufig verschoben oder storniert werden. Dies wiederum wirkt sich mittelfristig auf die Verfügbarkeit hochwertiger und moderner Flächen aus, mit der möglichen Folge über proportional steigender Mieten im Neubausegment. Dies gilt insbesondere für Büroimmobilien, bei denen zunehmend auf eine hohe Nutzerattraktivität und Relevanz von ESG -Aspekten geachtet wird. So wurden in deutschen Top -Metropolen ca. 10% der Neubauprojekte gestoppt. ³

Obwohl der Markt derzeit herausfordernd erscheint, bietet gerade diese Phase Chancen, die sich in späteren Phasen des Zyklus nicht bieten würden. So können beispielsweise Objekte in guten Lagen zu attraktiven Konditionen erworben werden, während andere Marktteilnehmer noch zurückhaltend agieren. Schließlich sollten Investoren auch die langfristige Perspektive im Auge behalten. Immobilien sind per se langfristige Investments. Wer heute antizyklisch in ausgewählte Immobilien investiert, legt den Grundstein für stabile und kontinuierliche Erträge in der Zukunft, unabhängig von kurzfristigen Marktschwankungen.

² PMA, 2024

³ bulwiengesa, 2024

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