Warum Real Estate Debt gerade jetzt attraktiv ist

Hohe Inflationsraten, steigende Zinsen und geopolitische Unsicherheiten haben in den vergangenen Jahren zu Verwerfungen an den Immobilienmärkten geführt und die Finanzierung erschwert. Eine immer größere Rolle spielt dabei die Assetklasse Private Debt: die direkte Kreditvergabe an Unternehmen durch institutionelle Investoren außerhalb des Bankensektors. In Nordamerika ist sie bereits seit Jahrzehnten etabliert. In Europa, wo traditio nell auf Bankkredite gesetzt wird, gewinnt sie noch an Popularität. Insbesondere in der gewerblichen Immobilien finanzierung rückt Real Estate Debt dabei zunehmend in den Fokus – aus gutem Grund sowohl für die Immobilienwirtschaft als auch für institutionelle Investoren.

Die erheblichen Herausforderungen der Immobilienwirtschaft haben zu sinkenden Immobilienbewertungen und hohem Preisdruck geführt. Angebots- und Nachfrageseite finden daher schwerer zueinander und die Dynamik am Markt ist daher relativ gering. Damit befindet sich auch der Markt der Immobilienfinanzierung im Umbruch. Banken sehen sich mit schwerer kalkulierbaren Kreditrisiken konfrontiert aufgrund der aktuellen Zinsentwicklung, steigenden Energie und Rohstoffpreisen sowie geopolitischen Spannungen, aber auch dem steigenden Risiko von Zahlungsausfällen. Das Angebot an Finanzierungslösungen wird knapper und die Nachfrage verschiebt sich.

Flexibilität in der Immobilienfinanzierung
Gleichzeitig haben Immobilienunternehmen einen anhaltenden, wenn nicht sogar gestiegenen Investmentbedarf, der nicht allein durch Banken gedeckt werden kann. Nicht nur Neubauprojekte, sondern auch Bestandssanierungen oder nachhaltige und energiesparende Umbaumaßnahmen beschäftigen Projektentwickler und Bestandshalter. Anhaltend hohe Zinsen und eine restriktivere Kreditvergabe der Banken, die bei der Neuvergabe und Prolongation von Krediten selektiver vorgehen, erschweren die klassische Bankfinanzierung und eröffnen neuen Anlageformen wie Real Estate Debt Fonds mehr Spielraum.

Diese Kreditfonds können häufig flexibler agieren als die streng regulierten Banken. Sie bieten häufig kurzfristige Finanzierungen mit hoher Flexibilität an, was in volatilen Märkten und für temporäre Sanierungsmaßnahmen attraktiv ist. Zudem können sie die wachsende Lücke in der Immobilienfinanzierung schließen. So schätzt die Bayes Business School die Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen in Europa auf 310 Milliarden Euro pro Jahr und den derzeitigen Bestand an ausstehenden Immobilienkrediten auf 1,6 Billionen Euro. Da die zugrundeliegenden Werte jedoch gesunken und die Beleihungsquoten (LTVs) rückläufig sind, wird davon ausgegangen, dass traditionelle Kreditgeber bis 2027 voraussichtlich nur 1,3 Billionen Euro des zur Refinanzierung benötigten Kapitals bereitstellen werden. Hier liegt die große Chance für alternative Immobilienfinanzierungen – vorausgesetzt, institutionelle Investoren sind bereit, sie zu nutzen.

Attraktivität für institutionelle Investoren
Für institutionelle Investoren sind Real Estate Debt Fonds dann attraktiv, wenn die Rahmenbedingungen stimmen. Denn ob ein solcher Fonds eine gute Lösung ist, hängt stark vom individuellen Risikoprofil und Renditeziel ab. Nicht zuletzt gelten Immobilieninvestments als attraktive Diversifikationsmöglichkeit. Je nach Immobilienart gibt es aber unterschiedliche Chancen und Risiken.

Insbesondere Büroimmobilien stehen durch den Trend zum Homeoffice vor Herausforderungen, die zu höheren Leerstandsquoten und Druck auf die Mieten führen. Stabilitätsorientierte Investoren bevorzugen daher in der Regel andere Immobilien­Assets. Ein Beispiel ist der Real Estate Debt Fonds von M.M.Warburg & CO, der sich auf Wohnimmobilien in deutschen Ballungszentren konzentriert. Die Projekte werden individuell ausgewählt und bewertet, regelmäßig besichtigt und sind ausreichend besichert und solide finanziert. Das Zielvolumen des Fonds beträgt 300 Millionen Euro, die Kredite haben eine Laufzeit von maximal 48 Monaten und sind erstrangig im Grundbuch eingetragen. Durch die konservative Produktgestaltung sind die Risiken überschaubar.

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