Warum US-Immobilien für deutsche Investoren attraktiv sind

Wirtschaftswachstum und schnellere Erholung von Konjunkturabschwüngen

Die US-Wirtschaft übertrifft Europa durchwegs in Bezug auf wirtschaftliches Wachstum und Erholung. Beides ist für Immobilieninvestoren ein entscheidender Faktor. Die von den USA bewilligten Konjunkturprogramme in Höhe von rund 5 Billionen USD machten die Rezession in der Pandemie zur kürzesten in der Geschichte der USA. Das US-BIP wuchs von Ende 2019 bis Ende 2023 um über 8%, während der Euroraum im gleichen Zeitraum ein Wachstum von nur etwa 3% verzeichnete. Die stabile Wirtschaftsleistung in den USA wird durch starke Konsumausgaben und eine Wirtschaftspolitik gestützt, die verfügbare Einkommen und Nachfrage in allen Bereichen erhöht, einschließlich des Immobiliensektors. Im Gegensatz dazu wurde die Erholung nach der Pandemie in Europa durch die Energiekrise und geringere Konsumausgaben gebremst.

Diese Outperformance zeigt sich auch bei US-Immobilieninvestitionen, die seit Jahrzehnten eine robuste Erfolgsbilanz aufweisen. Die untenstehende Grafik verdeutlicht die risikobereinigte Outperformance von US-Immobilieninvestments über mehr als 40 Jahre im Vergleich zu zahlreichen anderen Anlageklassen. Dies ist zum großen Teil auf eine starke Ertragskomponente von US-Immobilien zurückzuführen. Mit einem Wert von 1,2 übertrifft die Sharpe-Ratio von US-Immobilien nicht nur die von europäischen und asiatischen Immobilien, sondern auch die von amerikanischen und globalen Aktien.

Demographie kurbelt Flächennachfrage an

Das demografische Profil der USA ist ein großer Vorteil für den dortigen Immobilienmarkt, insbesondere im Vergleich zu anderen Industrie- und Schwellenländern, vor allem Europa und mittlerweile auch China. Aufgrund höherer Geburtenraten und Zuwanderung wächst die Bevölkerung in den USA schneller und ist wesentlich jünger als in diesen Märkten. Allein im letzten Jahr überstieg die Nettozuwanderung in den USA rund 1,1 Millionen Menschen, der höchste Wert seit 2001. Diese Wachstumsdynamik führt zu einer anhaltenden Nachfrage nach Wohnraum, Einzelhandels-, Büro- und Logistikflächen. Im Gegensatz dazu haben viele europäische Länder mit einer alternden Bevölkerung und einem langsameren Wachstum zu kämpfen. Dies kann zu einer Stagnation der Immobiliennachfrage führen.

Großer, diversifizierter und liquider Immobilienmarkt

Der US-amerikanische Markt für gewerbliche Immobilieninvestitionen ist global der größte und am stärksten diversifizierte. Er hatte per Ende 2023 eine Marktkapitalisierung von rund 22,5 Billionen USD gemäß der Federal Reserve. Dieser riesige Markt bietet Anlegern vielzählige Chancen in verschiedenen Sektoren, darunter Wohn-, Büro- und Logistikimmobilien sowie Spezialimmobilien wie Rechenzentren und Gesundheitsimmobilien. Investoren erzielen dadurch eine Risikostreuung über verschiedene Sektoren und geografische Standorte. Dies ist besonders in volatilen wirtschaftlichen Zeiten von Vorteil.

Zudem ist der US-Immobilienmarkt im Vergleich zu Europa sehr liquide. Hohe Transaktionsvolumina, sowie ein hochprofessioneller Finanz- und Kreditmarkt, erleichtern für Investoren den An- und Verkauf von Immobilien. Allein im Jahr 2022 erwarben internationale Investoren US-Immobilienanlagen im Wert von fast 35 Milliarden USD, dies unterstreicht die Attraktivität und Liquidität des Marktes.

Klarer und einheitlicher Rechtsrahmen

Die Investition in US-Immobilien wird durch den klaren und einheitlichen Rechtsrahmen des Landes vereinfacht. In Europa hat jedes Land sein eigenes Regelwerk, Steuern und Rechtsprechung, im Vergleich dazu bietet die USA ein einheitliches rechtliches Umfeld mit einem starken Schutz der Eigentumsrechte in allen Bundesstaaten. Dies reduziert die Komplexität und die Risiken von transatlantischen Investitionen und macht die USA zu einem attraktiven Ziel für europäische Investoren.

Offenheit gegenüber internationalen Anlegern

In den letzten Jahren gewann der US-Immobilienmarkt für internationale Investoren durch die Einführung der Qualified Foreign Pension Fund („QFPF“) Regelungen an Attraktivität. Hierzu gehören eine vorteilhafte steuerliche Behandlung, einfache Regelung für den Immobilienerwerb sowie einfache Rückführung von Gewinnen und Eigenkapital. Insbesondere ausländische Pensionsfonds sog. Qualified Foreign Pension Funds (QFPF) sind unter bestimmten Voraussetzungen weitestgehend von Ertragssteuern befreit. Diese relativ gute Zugänglichkeit des Marktes für ausländische Investoren verschafft den USA weltweit einen erheblichen Vorteil.

Fazit

Investitionen in US-Immobilien bieten internationalen und insbesondere europäischen Anlegern eine attraktive Alternative. Der US-Markt profitiert von einer starken demografischen Entwicklung, einem robusten Wirtschaftswachstum, einem großen und diversifizierten Markt, einem klaren rechtlichen Rahmen sowie einem freundlichen Umfeld für internationales Kapital. Die Breite und Liquidität des US-Immobilienmarktes machen ihn noch attraktiver und ermöglichen eine Vielzahl von Investitionen mit denen hohe risikoadjustierte Renditen erzielbar sind.

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