„Was macht der Markt?“

„Krise“ ist immer subjektiv, immer relativ, aber selten zufriedenstellend! In den vergangenen zwei Jahren seit der Zinswende haben sich Transaktionsmarkt und Bewertungen der Realität angepasst. Unternehmen, Banken, Bewerter und Wirtschaftsprüfer müssen sich im Ergeb[1]nis der Marktentwicklungen nun damit auseinandersetzen, dass sich die Sicherheiten- und Bewertungssituation „nachhaltig“ geändert hat. Für Unter nehmen, deren Bewertungen bislang dem „Prinzip Hoffnung“ folgten, wird die Krisensituation möglicherweise jetzt erst evident. Wer dagegen parallel zum Markt agiert hat, kann jetzt zukunftsorientiert agieren.

Das Research der Catella Gruppe hat im Juli eine Umfrage unter 250 Topinvestoren der DACH-Region durchgeführt, um ein Stimmungsbild der institutionellen Investoren zu erhalten. Im Gesamt ergebnis bestätigt die Umfrage immer noch die Zurückhaltung der Investoren. Die Zinswende ließ alternative, zins orientierte Investments attraktiver werden. Wertsteigerungspotenziale im zweiten Halbjahr 2024 werden von knapp 44% der Befragten Private Equity vor Aktien mit knapp 42%, Infrastruktur-Investitionen mit über 37% und festverzinslichen Wertpapiere mit über 29% Nennungen zugetraut. Mit lediglich knapp 15% positiver Wertentwicklungserwartung trägt Real Estate für die Befragten die rote Laterne.

Bei der Frage nach den Risiken mit höchster Korrelation zu Immobilien werten wird dem strukturellen Rückgang der Nachfrage auf dem Immobilienmarkt z. B. durch mobile Arbeitsplatzkonzepte mit 71% Nennungen größte Bedeutung beigemessen. Jedoch zeigt sich, dass der zu Anfang der Pandemie oft geäußerte Abgesang auf Büroflächen sich als völlig übertrieben herausstellt. Mit Blick auf die nach wie vor gut funktionierenden Vermietungsmärkte, insbesondere für Flächen, die modernen Anforderungen an Nutzungsqualität und ESG entsprechen, gibt es hohe Nachfrage. Rund 54% der Befragten sehen anhaltende ökonomische Turbulenzen als zweitwichtigsten Einflussfaktor auf Immobilienwerte. Demografischer Wandel mit knapp 44%, Klimaveränderungen mit knapp 40% und auch kriegerische Auseinandersetzungen mit 27% Nennungen sind die nächstwichtigsten Risiken.

Aus Investorensicht sind Immobilieninvestments nur ab einem gewissen Renditespread zum risikofreien Zins unmittelbar attraktiv. Der Schwerpunkt der Erwartungen zum zukünftigen Rendite-Spread zwischen dem „risikofreien Zins“ und einem Immobilien-Investment liegen zwischen 150 Basispunkten mit knapp 44% Nennungen und 250 Basis punkten mit knapp 38% Nennungen. Inflationsrückgang und Zinssenkung sind aus Sicht der Befragten die Basis für ein „Back to Real Estate!“

Hinsichtlich der eigenen Investitionsstrategie ist die Mehrheit der Investoren nach wie vor zurückhaltend. Ca. 61% beabsichtigen, die Immobilienquote im Portfolio in den kommenden zwölf Monaten konstant zu halten. Etwa 10% der Investoren, die eine Erhöhung der Immobilienquote planen, stehen 29% Immobilieninvestments eher skeptisch gegenüber und planen eine Reduktion. Hinsichtlich der Wertschöpfungsphase, in der die Befragten derzeit planen zu investieren, liegen Core bzw. Core+ Bestände mit zwei Drittel Nennungen vorne. Für knapp 40% stehen Built to green oder Manage to green vorne. 27% sehen in der Repositionierung die größte Chance. Die Ergebnisse der Assetklassen-Umfrage sehen Wohnen mit zwei Dritteln Nennungen und Logistik mit 52% derzeit als beliebteste Nutzungsarten.

Auf die Frage, wann das Transaktionsgeschehen auf dem deutschen Immobilienmarkt wieder an Dynamik gewinnen werde, blicken die Befragten überwiegend auf 2025. Rund 38% der Befragten sehen eine wachsende Dynamik ab dem zweiten Halbjahr 2025. 33% sind optimistischer und erwarten Bewegung bereits ab dem ersten Halbjahr. Demgegenüber erwarten knapp 17% Pessimisten erst ab 2026 eine deutliche Belebung

Für institutionelle Investoren ist die zukünftige Belegung von Büros eine wichtige Entscheidungskomponente. Catella fragte deshalb, wie es bei den befragten Unternehmen selber aussähe. 42% der Befragten gaben eine aktuelle Belegungsquote zwischen 51 und 75% ihrer Büros an. Rund 38% sehen die eigene Belegungsquote über 75%. Knapp 21% sehen ihre Mitarbeiter dagegen in weniger als der halben Zeit. Eine vollständige Home-Office Quote wird dagegen von keinem befragten Unternehmen akzeptiert.

Fazit: Neue Formen der Arbeitsplatzgestaltung mit einem erheblichen Anteil Home Office haben sich durchgesetzt. Dies führt in Verbindung mit der Gesamtgemengelage dazu, dass derzeit Büroflächen nur noch von einer kleinen Minderheit der Investoren als vorrangiges Investitionsziel angesehen werden. Es herrscht jedoch keine große Verun[1]sicherung, da 70% der Befragten ihre Immobilien quote beibehalten oder sogar erhöhen wollen. Das zeigt zumindest eine generelle Trendwende oder Plateaubil[1]dung der in den letzten Jahren festgestell[1]ten Erhöhung der Immobilienquote.