Water in a Heated World – Am Wasser hängt alles

Wasser gerät oft erst in den Fokus, wenn es zu spät ist – bei Überschwemmungen, Dürre oder Verschmutzung. Diese reaktive Sichtweise ist nicht mehr zeitgemäß, insbesondere in der Bau- und Immobilienwirtschaft, wo Wasser eine zentrale Rolle spielt. Ob durch Wetterphänomene mit hohem Schadenspotenzial, als unverzichtbare Ressource für den Betrieb und Werterhalt von Gebäuden oder als Abwasser, das mehrfach Kosten verursacht: Die Herausforderungen nehmen zu. Trinkwasserknappheit betrifft längst auch Europa, wo fast 15 % der Wirtschaftsleistung durch Oberflächenwasserknappheit bedroht sind.¹

Wasser ist weit mehr als nur eine Ressource – es ist Teil zentraler Ökosystemleistungen. Studien zeigen: Die planetare Grenze für „grünes Wasser“ (Regen, Bodenfeuchte, Verdunstung) ist bereits überschritten.² Der globale Wasserkreislauf gerät durch Übernutzung, Verschmutzung und Landschaftszerstörung aus dem Gleichgewicht mit spürbaren Folgen für Gesellschaft, Wirtschaft und Immobilienstandorte.

Die Nationale Wasserstrategie der Bundesregierung sowie die EU-Wasser strategie unterstreichen die politische Dringlichkeit eines integrierten Wassermanagements.³ Das Ziel ist es, Wasserverfügbarkeit zu sichern und Risiken besser zu steuern.

Fokus Immobilien
Gebäude beeinflussen den Wasserkreislauf: durch Flächenversiegelung, Verbrauch, Abwasser und Regenwassermanagement.⁴ Während Energie- und CO₂-Themen im Fokus vieler ESG-Strategien stehen, bleibt Wasser zu Unrecht oft unterbelichtet.

Wasserverbräuche betreffen alle Lebenszyklusphasen einer Immobilie – von der Planung über die Errichtung bis hin zum Betrieb und Rückbau. Jede Phase birgt spezifische Herausforderungen und Einsparpotenziale im Umgang mit der Ressource Wasser.

Bereits in der Planungsphase sollte eine Erhebung der Eckdaten zu „Wasser“ am Standort die Basis sein. Zur Lage bei der Trinkwasserversorgung und den Niederschlägen sowie deren Entwicklung mittels einer Klimarisikoanalyse. Wasserrisiken wie Hochwasser oder Dürre sollten berücksichtigt werden.

Aufbauend auf den Ergebnissen kann mit effizienten Technologien, dem Entwurf selbst (z. B. Anteil versiegelter Flächen und Grünflächen) und einer Dokumentation relevanter Gebäudedaten ein nachhaltiges Wassermanagement etabliert werden.

In wasserstressgefährdeten Regio nen – also dort, wo die Wasserressourcen zeitweise oder dauerhaft nicht ausreichen – sind angepasste Planungen (z. B. Regenwasserrückhaltung, Versickerungssysteme) unerlässlich.⁵

1. Herstellungsphase
Risiken für den Bauablauf durch Wasserknappheit oder Starkregen betreffen die Bauphase und erfordern operative Anpassungen. Die Gebäudeökobilanz ist ein separater, strategischer Aspekt, der auf die langfristige Nachhaltigkeit und Ressourcenschonung durch Materialwahl abzielt. Hier steht die Frage im Vordergrund, wie viel Wasser für die Herstellung und Lieferung der verwendeten Materialien benötigt wird. Die Gebäudeökobilanz hilft, besonders wasserintensive Baustoffe zu identifizieren und Alternativen mit geringerer Umweltbelastung zu wählen. Das reduziert nicht den Wasserverbrauch auf der Baustelle selbst, sondern verbessert die ökologische Gesamtbilanz des Bauwerks.

2. Errichtung
Mit dem Bau von Gebäuden gehen Versiegelungen einher, die den natürlichen Wasserkreislauf erheblich beeinflussen. Versiegelte Böden verlieren ihre Fähigkeit zur Wasserspeicherung und -versickerung, Niederschläge fließen verstärkt oberflächig ab. Dies kann zur Überlastung von Entwässerungssystemen, zur Verringerung der Grundwasserneubildung sowie zur Verstärkung von Hochwasser und Dürre führen.⁶

Zur Minderung der Auswirkungen sind städtebauliche und technische Maßnah men erforderlich, etwa:

• Wasserdurchlässige Beläge
• Retentionsflächen
• Gründächer und Regenwasser managementsysteme.

3. Nutzungsphase
Während der Nutzungsphase benötigen Gebäude kontinuierlich Wasser – für alltägliche Abläufe, Komfort, technische Systeme und hygienische Standards. Die Art und Menge des Wasserverbrauchs variiert stark in Abhängigkeit von der Assetklasse.

Gezielte technische Maßnahmen, Monitoring sowie die Nutzung alternativer Wasserquellen (Regenwasser, recyceltes Wasser) bieten in der Nutzungsphase erhebliche Einsparpotenziale. Besonders bei Hotels und Rechenzentren – beides Großverbraucher – kann so nicht nur der Wasserverbrauch, sondern auch der Energiebedarf und der CO₂-Fußabdruck deutlich reduziert werden.⁷

4. Verwertungsphase
Auch Rückbauprozesse von Gebäuden verbrauchen Wasser, etwa zur Staubbindung. Gleichzeitig bieten sie Chancen: Durch sortenreinen Rückbau mit anschließender Wieder-/Weiterverwendung können Wasser- und Energieeinsatz bei Neubauten reduziert werden. Kreislaufwirtschaft senkt den Bedarf an Ressourcen, wozu auch Wasser zählt.

Wasser in der CSRD & ESRS E3
Wasser wird durch die Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) und die ESRS-Standards zum prüfbaren ESG-Faktor. Unternehmen müssen Wassernutzung, -entnahme, -rückführung und -recycling offenlegen – insbesondere in risikobehafteten Regionen. Klimaschutz, Biodiversität und Wasserressourcen sind eng miteinander verknüpft und beeinflussen sich wechselseitig.⁸ Folgende Ansätze leisten hier einen Beitrag zur Systemstabilität:

• Bewertung wasserbezogener Risiken und Chancen
• Bauliche Maßnahmen zur Klimaanpas sung (z. B. bei Starkregen oder Dürre)
• Wassersensible Planung als Beitrag zur Biodiversität
• Wasseraufbereitung und -wiederver wendung als Kreislaufwirtschafts baustein.

Der absolute Wasserverbrauch ist für den Immobiliensektor wenig aussagekräftig – entscheidend sind relative Kennzahlen:

1. Wasserverbrauch pro m² BGF
2. Wasserverbrauch je Umsatzerlös
3. „Embodied Water“ – das in Bauprodukten und Prozessen gebundene Wasser.

Ausblick
Nachhaltiges Wassermanagement wird zum Erfolgsfaktor – nicht nur ökologisch, sondern wirtschaftlich. Immobilien in hochwasser- oder dürregefährdeten Regionen verlieren an Wert. Investoren und Versicherer reagieren zunehmend sensibel.⁹

Forschungsergebnisse, z. B. zur Schwammstadt, zeigen, wie wasserorientierte Stadtplanung konkret wirkt – auf Hochwasserschutz, Stadtkühlung und Biodiversität.¹⁰ Die Kopplung von blauer und grüner Infrastruktur – etwa durch Regenwasserrückhalt, Entsiegelung, Dachbegrünung oder naturnahe Gewässergestaltung – verstärkt die Klimaresilienz urbaner Räume, indem sie Hitze, Trockenheit und Starkregenfolgen abmildert.¹¹

Doch zwischen Erkenntnis und Umset zung klafft eine Lücke. Die Immobilien branche muss schneller handeln: Wasser ist ein strategischer Faktor – heute mehr denn je.

(1) ECB-Blog, 2025.
(2) HemholtzKlima, 2022.
(3) BMU: Nationale Wasserstrategie, 2021.
(4) Pascal Hugo, Deutscher Fachverlag GmbH, 2024.
(5) BBSR im BBR, Starkregeneinflüsse auf die bauliche Infrastruktur, 2022.
(6) Kilian Lingen (DAB): Gebäudebegrünung: positive Effekte dank Wassermanagement.2025.
(7) DGNB GmbH: Ökologische Qualität ENV2.2 / Trinkwasserbedarf/Abwasseraufkommen
(8) Umweltbundesamt. Klimawirkungs- und Risikoanalyse für Deutschland 2021 (Kurzfassung). 2021.
(9) Steffen Sebastian (Interview). ntv.de. 2024.
(10) WBGU: Wasser in einer aufgeheizten Welt, S. 173. 2024. | LAWA: Wassersensible Siedlungsentwicklung , S. 13f. 2024.
(11) Forschungsverband netWORKS: Aufbau und Erhalt blau-grün-grauer Infrastrukturen für die kommunale Klimaanpassung. 2023.

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