Wie man mit Büro-Bestandssanierungen aus der Not eine Tugend macht

Deutschlands Innenstädte sind in die Jahre gekommen. Ein Großteil der Büroimmobilien stammt aus den 1980er und 90erJahren oder sogar aus noch früheren Jahrzehnten. Sie sind zwar solide gebaut, genügen aber den heutigen Anforderungen an technische Ausstattung, Energieeffizienz, Raumkonzepte und Nutzererwartungen oft nicht mehr – und sind damit gegenüber potenziellen Mietern oder Investoren kaum noch marktgängig. Ohne Modernisierung droht der Wertverlust, schlimmstenfalls bis hin zum „Stranded Asset“.

Für Eigentümer und Investoren stellt sich damit die zentrale Frage, ob an Abriss und Neubau kein Weg mehr vorbeiführt, oder ob durch eine umfassende Revitalisierung auch unter betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten noch viel zu retten ist. Bei genauerer Betrachtung fällt die Antwort sowohl in ökologischer als auch in ökonomischer Hinsicht immer häufiger zugunsten der Sanierung aus.

Revitalisierungen schonen Ressourcen, erhalten das Stadtbild…
Abriss und Neubau sind nicht nur kostspielig und genehmigungsintensiv. Sie verursachen zudem einen großen ökologischen Fußabdruck, zunächst durch den Abriss und die Entsorgung der Altmaterialien. Mit dem Neubau kommen dann erhebliche „graue“ Treibhausgasemissionen durch die Herstellung der Baumaterialien wie Zement, Stahl und Glas sowie den Transport und den Bauprozess selbst hinzu.

Revitalisierungen dagegen schonen Ressourcen, reduzieren CO₂-Emissionen und bewahren städtebauliche Strukturen. Sie fügen sich besser in das bestehende Stadtbild ein und erhalten die Identität gewachsener Stadtquartiere. Das erleichtert in der Regel auch den Genehmigungsprozess. Auch regulatorisch gewinnen energetische Sanierungen an Gewicht: Die EUTaxonomie und nationale Vorgaben setzen klare Leitplanken für den Immobiliensektor. Doch ist es auch wirtschaftlich geboten?

…und können einen ökonomisch erzeugenden Investment-Case darstellen
Ja, denn Bestandssanierungen als Anlagestrategie eröffnen Investoren ein attraktives Betätigungsfeld. So nimmt die Spreizung zwischen modernen, zertifizierten Bürogebäuden und veralteten Beständen zu: Moderne und energieeffiziente Objekte erzielen deutliche Mietprämien bei geringen Leerständen, während unsanierte Immobilien kaum noch am Markt platziert werden können. Vor diesem Hintergrund können Transformationsprojekte zu einem sowohl ökologisch als auch ökonomisch überzeugenden InvestmentCase werden.

Wie sich das konkret darstellen kann, zeigt eine hypothetische Modellrechnung: Ein leerstehendes, in die Jahre gekomme es Bürogebäude in zentraler Lage wird für einen mittleren zweistelligen Millionen-Euro-Betrag erworben. Hinzu kommen Erwerbsnebenkosten, Kosten für Sanierung und Modernisierung sowie Finanzierungskosten über eine kurze Laufzeit von zwei Jahren, die sich insgesamt in etwa auf denselben Betrag summieren. Die Gesamtinvestitionskosten sind damit knapp dreistellig.

Finanziert wird die Gesamtsumme etwa zur Hälfte mit Fremdkapital. Nach Abschluss der Revitalisierung können die modernisierten Flächen vollständig vermietet werden, zu einer jährlichen Nettokaltmiete im mittleren einstelligen Millionenbereich. Damit wird die laufende Cashflow-Rendite zum eingesetzten Eigenkapital bereits knapp zweistellig. Bei einem unterstellten Verkauf mindestens zum 20-Fachen der Jahresmiete ergibt sich ein nochmals etwas höherer annualisierter Return-on-Equity.

Ökologisch geboten, ökonomisch sinnvoll
Dieses Beispiel verdeutlicht, dass Transformation nicht nur ein ökologisches Gebot ist, sondern auch eine handfeste Anlagechance. Damit die Rechnung aufgeht, sind allerdings einige Voraussetzungen zu beachten. Erstens ist die Standortwahl entscheidend: gefragt sind zentrale CBDLagen mit stabiler Nachfrage, in denen zahlungskräftige Nutzer auch langfristig und unabhängig vom Homeoffice-Trend Flächenbedarf sehen. Zweitens muss ein belastbares Sanierungskonzept vorliegen, das technische Machbarkeit, ESGKriterien und Nutzeranforderungen integriert. Drittens braucht es Erfahrung in der Projektumsetzung, da Revitalisie rungen oftmals komplexer sind als Neubauten und eine präzise Planung erfordern.

In der Kombination dieser Faktoren liegt die Stärke einer Transformationsstrategie. Sie verbindet die ökologisch sowie technisch und konzeptionell notwendige Sanierung des Gebäudebestands mit einer renditeversprechenden Anlagemöglichkeit für Kapitalanleger – ohne gleich durch Abriss und Neubau das Kind mit dem Bade auszuschütten. Gerade stabilitätsorientierte Investoren schätzen diese Möglichkeit, Cashflows und Wertsteigerungspotenziale zu generieren. Abriss und Neubau hingegen sollte – auch zum Erhalt bestehender Stadtstrukturen – nur die Ultima Ratio darstellen, wenn es gar nicht anders geht.

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