Wohninvestments zwischen Anreizen und Hemmnissen

Die Nachfrage nach Wohnraum unterliegt naturgemäß erheblichen regionalen, konjunkturellen oder durch Sondersituationen verursachten Schwankungen. Während noch in den 2000er-Jahren (vor allem im Osten Deutschlands) Wohnungsbestände aufgrund von Leerständen zurückgebaut wurden, wächst seit einigen Jahren – insbesondere in den Großstädten und Ballungszentren – die Angebotslücke.

Angebotsengpass durch erschwerende Rahmenbedingungen

Die Gründe dafür sind vielfältig: Die Schaffung von neuem Wohnraum - ob durch Bestandsentwicklung oder Neubau - ist in Realisierbarkeit und Geschwindigkeit grundsätzlich limitiert. Seit 2022 wird dies durch diverse Marktverwerfungen verstärkt:

• ein verändertes Finanzierungsumfeld,
• explodierte Baukosten (+27 Prozent innerhalb der letzten fünf Jahre) und daraus folgend
• eine eingebrochene Bauaktivität (-28 Prozent im selben Zeitraum), erkennbar am drastischen Rückgang der Baufertigstellungen.

In der Konsequenz wurde 2024 das niedrigste Niveau des Total Return (nach Definition von bulwiengesa) seit fast 20 Jahren festgestellt. Während die Cashflow-Rendite aufgrund steigender Mieten (infolge des Nachfrageüberhangs) stabilisierend wirkte, belasteten die hohen Finanzierungs- und Baukosten die Kapitalrendite und führten zu rückläufigen Gesamtwerten.

Finanzierungen: Teurer, strenger, selektiver
Stimulierten bis 2022 in erster Linie die günstigen Kapitalmarktbedingungen den Wohnimmobilienmarkt, trifft diesen seither eine finanzpolitische Zeitenwende. In deren Zentrum stehen weniger die jüngsten Leitzinssenkungen, sondern vielmehr die höhere Staatsverschuldung (bis zu 40 Prozent) aufgrund der neuen Sondervermögen. Allein jenes zur Modernisierung der Infrastruktur soll - zeitlich gestaffelt - über elf Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau bereitstellen. Hinzu kommt eine zunehmend restriktive Kreditvergabe, bedingt durch die seit Jahresbeginn geltenden Regelungen gemäß „Basel IV“.

Regulierung statt Anreizschaffung Positive Signale kommen aus der Politik, allen voran das Bekenntnis der Bundesregierung zur Erleichterung und Flexibilisierung der Bauvorschriften (unter anderem durch den „Wohnungsbau-Turbo“) sowie zur Ausweitung der steuerlichen Förderung.

Wenig förderlich dagegen erscheinen die regulatorischen Verschärfungen im Bestand wie die Verlängerung der „Mietpreisbremse“ bis Ende 2029. Gleiches gilt für die aktuell diskutierten Eingriffe - von der Ausweitung kommunaler Vorkaufsrechte und der Verlängerung des Umwandlungsverbots über die Beschränkung von Indexmieten, möblierten und Kurzzeitvermietungen bis zur Stärkung des Verbraucherschutzes und stärkeren Sanktionsmechanismen.

Deutschland im Investorenfokus – auch dank Polyzentralität
Angesichts dieser gemischten Gemengelage ist es umso erfreulicher, dass Deutschland - auch im internationalen Vergleich - nach wie vor hohe Aufmerksamkeit bei Investoren und einen nennenswerten Mittelzufluss verzeichnet. Das unterstreicht auch der „Immobilienstimmungsindex“ des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln, wonach der Wohnimmobilien-Stimmungsindex unter den Assetklassen am höchsten ausfällt.

Der Fokus vieler Investoren liegt dabei auf den Top-7-Städten. Doch auch abseits davon finden sich nachweislich attraktive Investmentrahmenbedingungen. Lohnend erscheint hier der Blick auf politische, wirtschaftliche und kulturelle Zentren mit überregionaler Bedeutung und einer positiven Bevölkerungsentwicklung. Insgesamt zeigt etwa eine Untersuchung von bulwiengesa eine gleichgerichtete Wertentwicklung von neuwertigen Mehrfamilienhäusern in guten Lagen über alle Städtekategorien hinweg. Das ist nicht zuletzt der positiven Entwicklung der Mieten, mit teils deutlichen Steigerungen, zu verdanken: Während die Neubaumieten 2024 vor allem in den A-Städten ihren höchsten Anstieg verzeichneten (+4,1 Prozent), waren es bei den Bestandsmieten die B-Städte (+4,3 Prozent).

Fazit und Ausblick
Der polyzentrische Wohnimmobilienmarkt ist ein Aspekt, von dem das Marktgeschehen, ablesbar an den Transaktionsdaten, profitiert. Konsolidierungen in verschiedenen Bereichen tragen auch dazu bei: Die Zinsen dürften vorerst annähernd stabil, die Wertkorrekturen überwiegend abgeschlossen sein und die Baukosten aufgrund fehlender gesamtwirtschaftlicher Dynamik kaum noch steigen.

Insgesamt ist die Stimmung besser als die öffentliche Debatte suggeriert. Wenn nun noch die Sondervermögen wohl dosiert (zum Beispiel für den sozialen Wohnungsbau) und die Ambitionen für mehr Digitalisierung sowie weniger Bürokratie und Regulierung umgesetzt werden, sollte der erhofften Trendumkehr hin zu mehr Aktivität im Markt nichts mehr im Wege stehen.

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