Zukunftspotenziale von Fachmarktimmobilien

Fachmärkte dominieren seit vielen Jahren den Handelsimmobilien-Investmentmarkt. Deutsche und internationale Anleger investieren bevorzugt in diese Sub-Assetklasse, weil sie eine besondere Stabilität aufweist. Doch wie gestaltet sich das aktuelle Marktumfeld? Ist der Zeitpunkt günstig, um jetzt zu investieren?

Die Assetklasse der Einzelhandelsimmobilien konnte sich dem allgemeinen Abschwung am ImmobilienInvestmentmarkt nicht entziehen: Seit 2022 haben sich die Aktivitäten in diesem Marktsegment deutlich verringert. 2023 wurde mit einem Transaktionsvolumen von 4,7 Mrd. Euro der niedrigste Wert seit 2009 verzeichnet, als im Zuge der globalen Finanzkrise nur 3,3 Mrd. Euro in deutsche Einzelhandelsimmobilien investiert wurden.

Im Jahr 2024 zeigte sich jedoch eine leichte Erholung gegen den allgemeinen Markttrend. Einzelhandelsimmobilien waren im ersten Halbjahr die stärkste Assetklasse auf dem Immobilieninvestmentmarkt. Mit einem Transaktionsvolumen von 3,6 Mrd. Euro erreichten sie einen Anteil von 25 Prozent am gesamten deutschen Immobilieninvestmentmarkt.

Fachmärkte sind Umsatzspitzenreiter

Ein Blick auf die einzelnen Handelsimmobilien-Subsegmente zeigt, dass die Fachmärkte seit vielen Jahren ihre führende Rolle behaupten. Aufgrund ihrer robusten Eigenschaften sind Fachmarkt- und Nahversorgungszentren, Lebensmittelmärkte, Baumärkte und sonstige Fachmärkte gefragte Investments. Im Jahr 2023 machten sie 68 Prozent des Handelsimmobilienmarktes aus (siehe Abbildung). Im Jahr 2024 hat sich dieser dominante Marktanteil aufgrund einiger Portfoliotransaktionen vorübergehend leicht abgeschwächt.

Fokus auf Grundversorgung schafft Resilienz

Fachmarktimmobilien zeichnen sich durch eine geringere Anfälligkeit gegenüber wirtschaftlichen Schwankungen aus. Sie bedienen primär die unelastische Nachfrage und sichern somit die Grundversorgung der Bevölkerung. Typische Warensortimente umfassen Lebensmittel, Drogerieartikel, Baumarktbedarf und preisgünstige Non-FoodArtikel. Im Fokus steht die Deckung der Grundbedürfnisse, nicht der Luxus. Die Anbieter sind etablierte deutsche Einzelhändler mit hoher Bonität, die auch international erfolgreich agieren. Dies spiegelt sich in einer langjährig stabilen und tendenziell positiven Mietpreisentwicklung wider (siehe Abbildung).

Der Onlinehandel spielt in diesem Segment zudem eine untergeordnete Rolle. Die preissensiblen Kunden bevorzugen den stationären Handel, da die aufwendige Logistik vor allem bei Lebensmitteln und Baumarktartikeln den Online-Einkauf unattraktiv macht. Der Anteil der online gekauften Lebensmittel liegt nach wie vor unter 3 Prozent. Im Bereich der schnelllebigen Konsumgüter beträgt der Online-Anteil etwa 5 Prozent, und in der Heimwerker- und Gartenbranche rund 7 Prozent.

Umfrage: Bevorzugte Objekttypen der Investoren & Einzelhändler

Im Sommer 2024 haben wir eine Umfrage bei institutionellen Investoren durchgeführt1 . Dabei bestätigte sich erneut die hohe Präferenz für Fachmarktzentren im Segment der Handelsimmobilien: 88 Prozent der Befragten nannten diese als bevorzugte Anlage, ein Anstieg gegenüber 74 Prozent im Vorjahr. Auf dem zweiten Platz rangieren Supermärkte und Lebensmittel-Discounter sowie SB-Warenhäuser und Verbrauchermärkte, jeweils mit einem Anteil von 63 Prozent. Bau- und Heimwerkermärkte folgen mit 25 Prozent auf Platz vier. 1A-Handelsimmobilien oder Shopping-Center wurden hingegen nicht genannt.

Die Präferenzen der Immobilieninvestoren werden durch die Einschätzung des Einzelhandels bestätigt. Bei der zweiten Expertenbefragung von Expansionsverantwortlichen des Einzelhandels2 gaben über die Hälfte der Befragten (56 Prozent) an, dass sich insbesondere Fachmarktzentren künftig positiv entwickeln würden. Diese gelten daher als bevorzugtes Expansionsziel mit der tendenziell stabilsten Flächennachfrage. Deutlich skeptischer beurteilen die Händler hingegen die Entwicklung von Shopping-Centern: Lediglich 3 Prozent erwarten hier eine positive Entwicklung, während 54 Prozent von einer eher negativen Tendenz ausgehen.

Fazit: Guter Zeitpunkt zum Investieren

Die Analyse der Fachmärkte hinsichtlich ihrer Investmentqualitäten fällt durchweg positiv aus. Aber ist jetzt der richtige Zeitpunkt, um sich im Markt zu engagieren? Viele Wirtschaftsexperten prognostizieren, dass die gestiegene Kaufkraft der Verbraucher spätestens 2025 zu einer Belebung der Einzelhandelsumsätze führen wird. Auch die Investorenstimmung hat sich im Zuge des eingeläuteten Zinssenkungstrends in Europa und den USA deutlich verbessert. Vieles deutet darauf hin, dass die Zeit gekommen ist, um als Investor in das Marktsegment der Fachmärkte einzusteigen. Quelle: CBRE Research Quelle: CBRE Research; Spitzenmiete basiert auf einer gemischten Spitzenmiete für einen Supermarkt mit 300m², einen Lebensmitteldiscounter mit 1.500 m² und einen Drogeriemarkt mit 850 m³ in Neubauqualität und Lage in einer Metropolregion mit 100 Prozent Vermietungsstand.

1 HAHN Retail Real Estate Report 2024/2025, S. 168

2 HAHN Retail Real Estate Report 2024/2025, S. 113

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