Zukunftsthema bezahlbares Wohnen in den USA

In einem anhaltend herausfordernden Immobilienmarktumfeld steigt das Interesse am Anlagethema bezahlbares Wohnen. Dass derartige Investitionen eine positive soziale und ökologische Wirkung haben können, ist bekannt – dass sie sich auch finanziell lohnen können, vielleicht weniger.

Ein attraktives Anlagethema

Bezahlbare Mietwohnungen in den USA bieten als Teilsektor des Gewerbeimmobilienmarktes attraktive Investitionsmöglichkeiten und können sich dank ihrer vergleichsweise geringen Konjunktursensitivität sehr vorteilhaft auf die Portfoliodiversifikation auswirken. Da das Angebot an erschwinglichen Wohneinheiten begrenzt ist und kaum neue Wohnungen entstehen, war die Nachfrage selbst in Rezessionsphasen stabil. Eine Investition in bezahlbaren Wohnraum kann potenziell attraktive risikobereinigte Renditen mit einer direkten und positiven Sozial- und Umweltwirkung kombinieren. Durch eine hohe Marktnachfrage und staatliche Subventionen ergibt sich Potenzial für langfristig robuste und stabilere Mieteinahmen im Vergleich zu traditionellen Immobiliensektoren. Bezahlbarer Wohnraum kann aus drei Gründen ein attraktiver Portfoliodiversifikator sein.

1. Hohe Einnahmen

Investitionen in bezahlbaren Wohnraum können robuste Mieteinnahmen und Resilienz auch in einem volatilen wirtschaftlichen Umfeld bieten – die durchschnittliche Ertragsrendite seit 2011 beträgt 4,8% und vergleicht sich positiv mit der anderer geläufiger Anlageklassen wie Anleihen, Aktien und kurzfristiger US-Staatsanleihen (Abbildung 1). Ein beträchtlicher Anteil des Marktes für bezahlbares Wohnen ist auf einkommensschwache Bewohner ausgerichtet, die von staatlichen Beihilfen profitieren. Die direkten Zahlungen vom Staat minimieren das Risiko für Immobilieneigentümer und sorgen für verlässliche Mieteinnahmen – ein wesentlicher Vorteil gegenüber herkömmlichen Wohnimmobilien mit unregulierten Mieten. Beispielsweise erhielten qualifizierte Bewohner in den USA zusätzliche Mietzuschüsse, wenn sie in der Corona-Pandemie Einkommenseinbußen hinnehmen mussten oder ihren Arbeitsplatz verloren.

2. Vorteilhaftes Risiko-Rendite-Profil

Da der Sektor höhere risikobereinigte Renditen als andere Immobilienarten bietet, kann bezahlbarer Wohnraum zur Aufwertung von Immobilien- oder Mischportfolios beitragen. In der Vergangenheit haben Investitionen in bezahlbaren Wohnraum Anlegern sowohl hohe Gesamtrenditen als auch eine geringere Volatilität im Vergleich zu anderen Immobilientypen und Anlageklassen geboten (Abbildung 2). Immobilieneigentümer und -betreiber mit einer guten Kenntnis der lokalen und nationalen Bestimmungen können Steueranreize nutzen, um neben risikobereinigten Renditen zusätzliches Wertsteigerungspotenzial zu realisieren. Aufgrund der positiven Wirkung für die betroffenen Gemeinschaften können Investoren mit derartigen Investitionen neben finanziellen auch nicht-finanzielle Ziele verfolgen. So können verantwortungsbewusste Immobilieneigentümer durch Programme zur Förderung der finanziellen Gesundheit der Bewohner helfen, die wirtschaftliche Ungleichheit zu bekämpfen.

3. Resilienz in allen Konjunkturphasen

Anders als herkömmliche, auf dem freien Markt vermietete Wohnungen reagieren subventionierte Mietwohnimmobilien weniger stark auf Wirtschaftsabschwünge. In den USA ist das Angebot an Wohnraum für Mieter, die weniger als 80% des mittleren regionalen Einkommens verdienen, begrenzt. In Rezessionszeiten, wenn stagnierende oder sinkende Einkommen zu einem noch größeren Bedarf an bezahlbarem Wohnraum führen, wird der Engpass noch größer. In der Folge haben sich die Mieten und Belegungsquoten in den drei letzten Wirtschaftsabschwüngen besser entwickelt als die herkömmlicher Wohnimmobilien. Schon jetzt gibt es nicht genug erschwingliche Wohnungen für einkommensschwache Menschen in den USA. Zudem könnten bis 2030 die Mietpreisbeschränkungen für fast 650.000 Wohnungen aufgehoben werden. Das könnte Bewohner, die sich höhere Mieten nicht leisten können, zum Auszug zwingen.

Ein Immobiliensektor mit viel Potenzial

Investitionen in bezahlbaren Wohnraum haben das Potenzial, über verschiedene Konjunkturzyklen hinweg hohe Cashflows zu generieren, da sie von einer anhaltend hohen Marktnachfrage und, vor allem in den USA, bedeutenden staatlichen Mietgarantien profitieren. Dank der stabilen Nachfrage und der Angebotsengpässe in allen Teilen der USA ist der Sektor zudem weniger abhängig vom Wirtschafts- und Beschäftigungswachstum als herkömmliche Wohnimmobilien. Durch das vorteilhafte Risiko-Rendite- Profil und den Beitrag zur Stärkung benachteiligter Gemeinschaften können Investitionen in bezahlbares Wohnen die regelmäßigen Erträge und Gesamtrenditen von Immobilienallokationen stärken und einen positiven Impact erzielen.

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