Zuversicht auf den deutschen Büromärkten: Marktausblick 2025: Robust, aber differenziert

Die Kompetenzgruppe Immobilienmarkt-Research der gif und das Center for Real Estate Studies (CRES) an der Steinbeis Hochschule führen halbjährlich Umfragen zur Prognose für die Spitzenmiete, die Spitzenrendite und den Leerstand an den deutschen Top-5-Standorten durch. Die seit 2010 durchgeführte Umfrage fand nunmehr zum 30. Mal statt.

Die aktuelle gif/CRES Consensus-Büromarktprognose I/2025 vermittelt ein insgesamt robustes, aber regional sehr uneinheitliches Bild der Top-5-Büroimmobilienmärkte Deutschlands: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München.

Spitzenmieten: Fortgesetzter „Flight to Quality“
Trotz steigender Leerstände wird mit einem weiteren Anstieg der Spitzenmieten gerechnet. Vor allem Frankfurt und München zeigen eine besonders dynamische Entwicklung. Für Frankfurt wird erwartet, dass die psychologisch wichtige Grenze von 50 €/m² überschritten wird, während München sich der Marke von 60 €/m² nähert. Die Mietsteigerung in diesen Städten soll laut Medianprognosen bis Ende 2026 etwa 5 % betragen.

Auch in den übrigen Städten – Hamburg, Düsseldorf und Berlin – zeigt sich ein leicht positiver Ausblick. Die Prognose für Hamburg liegt mit einem Anstieg von +2,6 % leicht über dem Zuwachs in Berlin und Düsseldorf.

Leerstände: Deutliche Zunahme – mit regionalen Ausnahmen
Ein weniger optimistisches Bild zeichnen die Leerstandsraten. In Düsseldorf und Frankfurt wurden bereits Werte von über 10 % erreicht – ein klares Signal für strukturelle Überangebote in einigen Teilmärkten. Auch München überraschte mit einem Anstieg auf über 7 %, bleibt jedoch 2025 voraussichtlich stabil. Berlin wird laut Prognose bis 2026 eine Leerstandsrate von bis zu 9 % erreichen. Lediglich Hamburg bewegt sich mit rund 5 % noch im Bereich der natürlichen Leerstandsquote.

Spitzenrenditen: Stabilität auf breiter Front
Trotz geopolitischer und wirtschaftlicher Unsicherheiten zeigen sich die Spitzenrenditen stabil. Die Mehrheit der Marktteilnehmer erwartet für 2025 und 2026 keine wesentlichen Veränderungen. München nimmt erneut die Führungsrolle ein und behauptet sich mit einer Spitzenrendite von 4,3 % als „Renditehauptstadt“. Die übrigen Städte bewegen sich in einem engen Korridor zwischen 4,4 % und 4,8 %. Einzelne Optimisten rechnen sogar mit leicht fallenden Renditen.

Zusammenfassung der Prognosewerte
Die folgende Tabelle (Abbildung 1) fasst die erwarteten Veränderungen der drei zentralen Marktindikatoren – Spitzenmiete, Leerstand und Spitzenrendite – für die Jahre 2025 und 2026 zusammen:

Fazit: Licht und Schatten – je nach Standort
Der deutsche Büroimmobilienmarkt zeigt sich widerstandsfähig, jedoch uneinheitlich in seiner Gesamtentwicklung und die Lage- sowie Qualitätsdifferenzierung gewinnen an Bedeutung. Während Frankfurt und München bei der Mietentwicklung von der Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen profitieren, kämpfen Düsseldorf und Berlin in einigen Stadtteillagen mit strukturellen Leerständen. Insgesamt signalisieren die Prognosen Vertrauen in die Marktstabilität – vor allem bei Spitzenobjekten mit hoher Qualität und guter Lage. Für Investoren bedeutet das weiterhin: Augen auf beim Kauf. Die selektive Standort(aus-)wahl ist und bleibt entscheidend.

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