Amerikas neuer Traum – Mieten statt Kaufen

Die Etablierung der zur Vermietung gebauten Einfamilienhäuser („BTR“) als eigene Assetklasse ist seit der Pandemie eine Erfolgsgeschichte auf dem US-Immobilienmarkt. Angesichts steigender Finanzierungskosten, der angespannten Marktlage und veränderter Lebensentwürfe entscheiden sich immer mehr Amerikaner anstatt des Kaufs für das Mieten ihrer Wohnimmobilie.

Die Eigenheimpreise sind zwar in einigen Regionen von deren Höchstständen in den Jahren 2021-22 etwas gesunken, landesweit bleiben sie jedoch auf einem hohen Niveau. Gleichzeitig ist der Zinssatz für 30-jährige Hypotheken nach einem anfänglichen Rückgang zu Beginn des Jahres wieder angestiegen und lag Ende Juli 2025 bei über 6,7 %. Diese Bedingungen -hohe Eigenheimpreise und steigende Finanzierungskosten- stützen die weiterhin starke Nachfrage nach BTR-Wohnanlagen und spiegeln damit die Dynamik wider, die das Wachstum des Sektors ursprünglich ermöglicht hat.

Während die Mieternachfrage stabil bleibt, verringert sich das Angebot. John Burns Research and Consulting („JBREC“) erwartet einen dramatischen Rückgang der Neubaufertigstellungen um 47 % gegenüber dem Vorjahr in Städten wie etwa Phoenix und Houston im amerikanischen Sun Belt. Diese erlebten in den letzten Jahren einen BTR-Boom. Als Folge beginnt das seit 2023 gedämpfte Mietpreiswachstum wieder zu steigen, da der Markt das Überangebot an BTR-Häusern aus der Boom-Phase absorbiert hat. JBREC prognostiziert landesweit, einen jährlichen Anstieg der Mieten ab 2026 im Bereich von 2-3 %. Durch den starken Angebotsrückgang in Städten wie Houston, Charlotte und Atlanta zeigt sich diese positive Entwicklung bereits. In allen drei Märkten sind die Mieten im Jahresvergleich überdurchschnittlich stark gestiegen. Vor allem aufgrund dieser Dynamik -stabile Nachfrage und Angebotsrückgang- entwickelt sich der BTR-Sektor in den wichtigsten Märkten im Sun Belt besser als der Mietwohnungsmarkt und weist stabile Vermietungsquoten von rund 95 % aus. Die Bezahlbarkeit von BTR-Häusern ist deutlich besser als die von Eigenheimen, zudem bieten die BTR-Wohnanlagen zusätzliche Dienstleistungen und gemeinschaftliche Angebote. Alle Märkte, außer New York City, Miami und Fort Lauderdale, haben ein Verhältnis von Miete zu Einkommen von 30 % oder weniger. Aufgrund dessen stuft JBREC die meisten Mietwohnmärkte als „erschwinglich” oder „sehr erschwinglich” ein.

Der erwartete Rückgang im Mietwohnungsbau dürfte darüber hinaus in den nächsten Jahren das Marktumfeld für BTR-Häuser begünstigen, da beide Wohnformen zuweilen dieselbe Mieterschaft ansprechen. Der Mietwohnungsbau verzeichnete in den letzten Jahren einen Rekord mit 576.700 fertiggestellten Mietwohnungen im Zwölfmonatszeitraum bis Ende Q1 2025. Dieser Wert liegt nur knapp unter dem Allzeithoch aus dem Jahr 2024. Der Mietwohnungsbau erreichte im Q3 2024 seinen Höhepunkt mit 159.000 neugebauten Mietwohnungen. Dieser Angebotsanstieg lässt nun deutlich nach, so dass bereits im Q1 2025 rund ein Viertel weniger Mietwohnungen gebaut wurden. Branchenexperten prognostizieren einen anhaltenden Rückgang im Mietwohnungsbau, unterlegt mit Daten von Yardi Matrix. Diese taxieren den Neubau von Mietwohnungen auf 490.000 in 2025, 385.000 in 2026 und 320.000 in 2027, dies wäre der niedrigste Stand neuer Mietwohnungen seit zehn Jahren. Von diesem Rückgang dürften BTR-Neubauten profitieren, die ab 2026 auf den Markt kommen. Der geringere Wettbewerb um Mieter könnte die Absorption und das Mietpreiswachstum beschleunigen.

Nachdem der Mietwohnungsbau von seinem Höhepunkt aus rückläufig und der Kauf eines Eigenheimes weiterhin für viele Amerikaner unerschwinglich ist, sollte der Wettbewerbsdruck unter Vermietern nachlassen. Als Folge sollten BTR-Wohnanlagen von diesem Marktumfeld profitieren und die BTR-Nachfrage stabil bleiben.

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