Der Bau-Turbo als Impulsgeber für die Wohnraumentwicklung

Kaum im Amt, setzt Verena Hubertz ein deutliches Zeichen: Mit bemerkenswerter Geschwindigkeit – binnen nur 23 Tagen – legt die neue Bundesbauministerin einen Gesetzentwurf vor, der geeignet ist, die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau in Deutschland strukturell neu zu justieren.

Regulatorische Öffnung: Vom Einzelfall zur strukturellen Erleichterung
Kernanliegen des Entwurfs ist die Durchbrechung planungsrechtlicher Verkrustungen, die bislang eine der zentralen Ursachen für die schleppende Wohnraumentwicklung in deutschen Ballungsräumen darstellen. So sieht der Gesetzesvorschlag vor, dass Ausnahmen von Bebauungsplänen künftig nicht mehr nur restriktiv und einzelfallbezogen, sondern systematisch und auf vergleichbare Konstellationen anwendbarge macht werden können. Besonders relevant ist dies für Maßnahmen wie die Aufstockung bestehender Gebäude und die Nachverdichtung durch Dachgeschossausbau, die angesichts knapper Flächenreserven erhebliche städtebauliche Potenziale bergen.

Noch weitreichender sind die Neuerungen für sogenannte unbeplante Innenbereiche, also Gebiete ohne förmliche Bebauungspläne, in denen bislang das Gebot des Einfügens als Maßstab galt. Künftig soll nicht mehr allein die Maßstäblichkeit der Umgebung gelten; vielmehr dürfen Neubauten in Dichte und Höhe bewusst über das ortsübliche Maß hinausgehen.

Der Bau-Turbo: Eine neue Ausnahme wird zur Regel
Der eigentliche Innovationskern des Gesetzes liegt jedoch in der Einführung eines neuen Instruments, das als „Bau Turbo“ tituliert wird. Dieses ermöglicht unter bestimmten Voraussetzungen die vollständige Abweichung von den Vorgaben des Bauplanungsrechts – vergleichbar mit den Sonderregelungen, die in der Vergangenheit für den beschleunigten Bau von Flüchtlingsunterkünften etabliert wurden. Die Anwendung soll nun bundesweit möglich sein, nicht mehr nur in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt. Genau an diesem Punkt entzündet sich jedoch auch Kritik: Eine derart weitreichende Maßnahme bedarf – so der Einwand – einer räumlichen Eingrenzung, um ungewollte Flächeninanspruchnahme in weniger betroffenen Regionen zu vermeiden. Der Charakter als „Notfallrecht“ gegen überlange Planungsverfahren rechtfertigt sich primär dort, wo Wohnungsnot evident ist – also in den Ballungsräumen.

Lärmschutz neu gedacht: Von der Verhinderungskultur zur Ermöglichungsplanung
Neben der planungsrechtlichen Flexibilisierung nimmt der Gesetzentwurf auch die bislang oft bauverhindernde Wirkung des Lärmschutzrechts in den Blick. Die Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA-Lärm), bislang eine verbindliche Hürde für viele Vorhaben, soll künftig lediglich als Orientierungshilfe fungieren. Diese Degradierung zur Empfehlung verschiebt das planerische Gewicht zurück zu den Kommunen, die nun eigenständig definieren können, wie sie mit Lärmkonflikten umgehen möchten.

Die gesetzgeberische Neuausrichtung sieht dabei auch die explizite Zulassung passiven Schallschutzes – etwa durch Schallschutzfenster – in Bebauungsplänen vor. Während dies bei Verkehrslärm bereits geltende Praxis ist, stellte Gewerbelärm bisher ein zähes Hindernis dar. Die bisherigen baulichen „Lösu ngen“ – Prallscheiben, Loggien oder nicht öffenbare Fenster – konnten letztlich niemanden überzeugen. Der neue Entwurf verlagert die Konfliktlösung auf die Ebene des Baugesetzbuchs und in die Bebauungspläne.

§ 36a BauGB: Stärkung kommunaler Steuerung
Von besonderem Interesse für Investoren ist die Einführung eines neuen § 36a im Baugesetzbuch, der den Gemeinden die Möglichkeit gibt, ihre Zustimmung zu Befreiungen von planungsrechtlichen Vorgaben an städtebauliche Verträge zu knüpfen. Die darin verankerten Verpflichtungen – etwa zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum oder zur Mitfinanzierung sozialer Infrastruktur wie Kitas oder Schulen – folgen bewährten Modellen der kooperativen Baulandentwicklung oder der sozialgerechten Bodennutzung.

Damit wird ein Gleichgewicht zwischen beschleunigter Planung und sozialer Verantwortung geschaffen. Wer schnellere Genehmigungen will, muss bereit sein, zum Gemeinwohl beizutragen.

Fazit: Ein politisches Angebot und eine Aufforderung an die Kommunen
Gelingt die parlamentarische Umsetzung des Gesetzesvorhabens, wird der Ball zu einem erheblichen Teil in das Spielfeld der Kommunen zurückgespielt. Vor allem wird den Kommunen ein zentraler Einwand genommen: dass sie genehmigen würden, wenn sie denn dürften. Zukünftig gilt, dass sie genehmigen können, wenn sie nur wollen.

Für institutionelle Investoren, Projektentwickler und Bestandshalter eröffnet sich damit ein neues Spielfeld. Der gesetzliche Rahmen ist im Begriff, sich zu modernisieren hin zu einem pragmatischeren und letztlich auch investorenfreundlicheren Bauplanungsrecht. Das aber verlangt auch ein Umdenken: Die Chancen dieses neuen Instrumentariums nutzen kann nur, wer sich aktiv auf kooperative Modelle mit der öffentlichen Hand einlässt.

Der Entwurf markiert einen Wendepunkt in der deutschen Baugesetzgebung – nun liegt es an den Akteuren auf kommunaler wie auf unternehmerischer Seite, daraus ein echtes Momentum für den Wohnungsbau zu entwickeln.

Fachartikel, Informationen und Nachrichten der institutionellen Immobilienwirtschaft.

FondsForumMagazin