Family Offices entdecken den grünen Hebel

Wer über Family Offices spricht, spricht über Langfristigkeit, Unternehmertum und den Blick über Konjunkturzyklen hinaus. Inzwischen gehört dazu noch ein weiterer Begriff: Nachhaltigkeit. In der Immobilienwelt galt sie lange vor allem als defensive Pflichtübung – als Reaktion auf Regulierung, Klimarisiken und wachsende Anforderungen des Marktes. Doch diese Sicht verschiebt sich. Gerade Family Offices können Nachhaltigkeit immer stärker als strategischen Hebel der Wertschöpfung für sich erkennen. Dank ihres langen Anlagehorizonts und ihrer größeren Entscheidungsfreiheit können sie Investitionen umsetzen, die für stärker regulierte institutionelle Anleger oft schwerer darstellbar sind.

Untersucht wurden Wohnliegenschaften im DACH-Raum 
Die vorliegende Analyse richtet den Blick auf energetische Sanierungen von Wohnliegenschaften von Family Offices im DACH-Raum. Grundlage der Untersuchung sind 24 anonymisierte, von klein bis groß ausgewählte fossil beheizte Objekte, die mit Daten aus Wüest Dimensions analysiert wurden. Simuliert wurden zwei Szenarien: zum einen der isolierte Ersatz einer fossilen Heizung durch ein nicht fossiles System, zum anderen eine umfassende Sanierung einschließlich zusätzlicher Maßnahmen an der Gebäudehülle, sofern diese angezeigt waren. Die zentrale Frage lautete dabei nicht, ob Sanierungen ökologisch sinnvoll sind, sondern ob sie sich für Eigentümer wirtschaftlich tragen.

Der Heizungsersatz rechnet sich fast immer 
Die erste Antwort fällt erstaunlich klar aus. Der reine Heizungsersatz erweist sich in der Regel als ökonomisch attraktiv. Im Durchschnitt lag der Netto-Cash-out nach Fördergeldern und Steuereffekten bei knapp 300.000 Euro. Dem gegenüber stand ein höherer Marktwertanstieg. Unter dem Strich ergibt sich ein Netto-Mehrwert von rund 166.000 Euro pro Objekt. Selbst ohne Fördergelder und steuerliche Vorteile blieb noch ein positiver Mehrwert von 61.000 Euro bestehen. Der durchschnittliche Return on Investment liegt bei 54 Prozent. 

Mehrere Quellen des Wertzuwachses
Der Wertzuwachs speist sich aus mehreren Quellen. Erstens lassen sich Teile der Investition über höhere Mieten refinanzieren. Zweitens sinken durch die bessere energetische Performance die Diskontierungssätze, was den Immobilienwert zusätzlich stützt. Drittens ersetzt die Maßnahme Instandsetzungen, die ohnehin angefallen wären. Hinzu kommen sinkende Betriebskosten. Für Mieter bedeutet das zwar eine leicht höhere Nettomietbelastung, zugleich aber niedrigere Nebenkosten. Für Eigentümer heißt das: stabilere Cashflows und geringeres Risiko.

Bei umfassenden Sanierungen wird es anspruchsvoller 
Weniger eindeutig ist die Lage bei umfassenden Sanierungen. Auch hier steigt der Marktwert im Durchschnitt deutlich. Doch die Investitionskosten und der Netto-Cash-out sind hoch. Der verbleibende durchschnittliche Gewinn schrumpft damit im Mittel auf gerade einmal 8.000 Euro pro Objekt. Der durchschnittliche ROI beträgt 2,1 Prozent. Das ist nicht nichts, aber weit entfernt von jener wirtschaftlichen Klarheit, die der Heizungsersatz bietet. 

Entscheidend ist die Auswahl der Maßnahmen 
Genau deshalb kommt es auf die Auswahl an. Umfassende Sanierungen können sehr wohl lukrativ sein – etwa dort, wo Fördergelder, günstige steuerliche Rahmenbedingungen, solide Gebäudestrukturen und gute Mietmärkte zusammenkommen. In weniger vorteilhaften Gemeinden kann der Netto-Markteffekt dagegen ins Negative kippen. Ökologisch und mit Blick auf die Mieterseite mögen solche Eingriffe oft sinnvoll sein. Für Investoren rechnen sie sich jedoch nicht automatisch. Nachhaltigkeit ist also kein Selbstläufer. Sie schafft nur dann Wert, wenn Maßnahmen präzise gewählt, standortspezifisch kalkuliert und professionell umgesetzt werden.

Der strukturelle Vorteil der Family Offices 
Gerade hier liegt die eigentliche Lektion für Family Offices. Sie sind strukturell im Vorteil, wenn es darum geht, Nachhaltigkeit nicht mit der Gießkanne, sondern mit strategischer Präzision umzusetzen. Wer den Fokus auf Maßnahmen mit hohem Werthebel legt, regionale Förderlandschaften intelligent nutzt, Mietpotenziale sauber einschätzt und Instandhaltung sowie energetische Qualität zusammendenkt, macht aus ESG ein Instrument moderner Vermögenssteuerung. In einem Umfeld wachsender regulatorischer Anforderungen, steigender Energiepreise und sensiblerer Kapitalmärkte wird das zum Wettbewerbsvorteil.

Nachhaltigkeit als unternehmerische Praxis 
Die alte Erzählung, Nachhaltigkeit koste zuerst und nütze irgendwann später, greift jedenfalls zu kurz. Es zeigt sich immer häufiger ein anderes Bild: Nachhaltigkeit kann Risiken mindern, Cashflows stärken und Werte steigern. Aber nicht als allgemeine Haltung allein, sondern als unternehmerische Praxis mit klarem Blick auf Gebäude, Standort und Kapital.

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