Hotelmarkt 2025: Wachstum, Wandel und Chancen

Der Hotelimmobilienmarkt zeigt sich 2025 trotz wirtschaftlicher und geopolitischer Herausforderungen dynamisch. Betreiber und Investoren blicken optimistisch in die Zukunft, was sich in einer steigenden Expansionsbereitschaft und zunehmender Transaktionsaktivität widerspiegelt. Die starke Marktperformance bildet die Grundlage für die positive Entwicklung der Assetklasse.

Wachstumspotenzial trotz Herausforderungen

Während das Angebot an Beherbergungsstätten in Deutschland zwischen 2019 und 2024 leicht zurückging, erholte sich die Zahl der Übernachtungen 2024 und entwickelte sich damit schneller als die Angebotsseite. Die Nachfrage wird aktuell v.a. durch inländische Gäste getrieben. Die Zahl der internationalen Übernachtungen liegt durch fehlende Gäste aus Übersee noch deutlich unter Vorkrisenniveau.

Nachdem die Expansion während der Pandemie nicht im Fokus der meisten Betreiber stand, zeigt sich seit 2024 eine deutliche Wiederbelebung dieser Aktivitäten. Weniger Neubauten, sondern Bestandsübernahmen und Konversionen stehen im Fokus. Favorisiert werden aktuell Standorte mit ausgewogenem Nachfragemix und deutlicher Markterholung: Berlin, Hamburg, München und Köln sind gefragte Expansionsziele. Projekte in Düsseldorf oder Frankfurt überzeugen nur mit sehr guten Mikrolagen.

In puncto Performance zeigt sich ein positives Bild: Landesweit konnten in den vergangenen Jahren signifikante Ratensteigerungen (2024: +13% zu 2019) verzeichnet werden. Inzwischen verlangsamt sich das Ratenwachstum deutlich; für 2025 wird lediglich ein moderates Upside Potential erwartet. Das Jahr wartet mit weniger Großveranstaltungen und nachfragestarken Konzertreihen auf – trotzdem fokussieren sich viele Betreiber auf die Erhöhung der Auslastung. Eine bleibende Herausforderung sind gestiegene Kosten, primär in den Bereichen Mindestlohn, Wareneinsatz und Energie. Zwar konnten diese teilweise über höhere Raten weitergegeben werden, jedoch spiegelt sich die bestehende Kostenunsicherheit in den GOP-Margen wieder.

Expansion mit Bedacht vs. sprunghaftes Wachstum durch M&A

Übernahmen und Zusammenschlüsse prägten die Branchenlandschaft zuletzt – ein Trend, der sich 2025 fortsetzen dürfte.

Für Investoren bedeutet dies: Die Auswahl an nationalen "bankable" White-Label- und Markenbetreibern ist in der DACH-Region zurückgegangen. Es bieten sich Chancen für neue, ausländische White-Label und Markenbetreiber, die Deutschland als wichtiges Expansionsziel sehen. Internationale Hotelgruppen wollen verstärkt durch Franchise- und Managementverträge wachsen statt langfristige Pachtverträge abzuschließen. Die fehlende Umsetzung von Managementverträgen im deutschsprachigen Raum erschwert es, Betreiber, zukunftsweisende Konzepte und Investoren sinnvoll zusammenzubringen.Zentrales Thema bleibt die Umnutzung von Büro- und Einzelhandelsimmobilien, doch müssen bauliche, konzeptionelle und wirtschaftliche Faktoren sorgfältig geprüft werden. Flexible Bestandshalter erweisen sich als Gewinner, da eine erfolgreiche Neuausrichtung nicht nur eine schnelle Reaktion auf Veränderungen, sondern eine durchdachte Strategie erfordert.

Eine Assetklasse im Aufwind

Die anhaltend positiven Entwicklungen im lokalen Hotelmarkt spiegeln sich auch im Investorensentiment wider – Hotels gewinnen zunehmend an Attraktivität. Auf europäischer Ebene zeigt sich dies bereits im Transaktionsvolumen (2024: +37% yoy). In Deutschland agierten Hotelinvestoren zurückhaltender: Das Transaktionsvolumen lag mit 1,5 Mrd. Euro auf dem Niveau von 2023, allerdings ist aufgrund des stabileren Zinsumfelds eine Zunahme der Investmentaktivität zu beobachten. Es finden vermehrt strukturierte Verkaufsprozesse mit intensiveren Bieterwettbewerb statt. Wenn das Produkt überzeugt, kommt es häufiger zu Abschlüssen innerhalb üblicher Zeitrahmen, und erzielte Kaufpreise entsprechen zunehmend den Verkäufererwartungen.

Das Marktgeschehen verteilt sich zunehmend auf die beiden Enden des Risiko-Rendite-Spektrums. Value-add- und opportunistische Strategien standen 2024 mit zusammen 57% des Volumens im Fokus. Mit fortschreitender Marktstabilisierung zeichnet sich eine Verschiebung zugunsten von Core-Immobilien ab, wobei gestiegene Qualitätsanforderungen bzgl. Lage, Nachfragestabilität und ESG wichtiger werden. Der Preisfindungsprozess ist nahezu abgeschlossen und es scheint, als sei der Hotelimmobilienmarkt manch anderer Assetklasse einen Schritt voraus.

Ein Markt im Wandel mit Chancen für Investoren und Betreiber

Die Hotelimmobilienbranche erlebt 2025 eine positive Dynamik. Starke Performance, vorhandenes Kapital und expansionsbereite Betreiber schaffen eine günstige Ausgangslage für weiteres Wachstum.

Das macht die Assetklasse Hotel für verschiedene Investoren wieder interessant. Während Herausforderungen wie steigende Kosten und geopolitische Unsicherheiten bestehen, zeigt sich die Branche resilient. Wer die aktuellen Marktentwicklungen versteht und flexibel auf neue Chancen reagiert, kann von der positiven Marktdynamik profitieren.

Fachartikel, Informationen und Nachrichten der institutionellen Immobilienwirtschaft.

FondsForumMagazin