Investoren müssen Wohnen heute europäisch denken

Institutionelle Anleger richten ihren Blick beim Wohnen zunehmend über die eigenen Landesgrenzen hinaus. Wer sein Wohnimmobilien-Engagement paneuropäisch aufstellt, eröffnet sich nicht nur eine breitere Risikostreuung, sondern auch Zugang zu Märkten mit anhaltend struktureller Nachfrage. Den Unterschied macht dabei die Detailkenntnis: Nur wer die lokalen Besonderheiten einzelner Standorte versteht, kann die widerstandsfähigsten Märkte gezielt auswählen. Catella Investment Management legt auf Grundlage kontinuierlich erhobener Daten aus 59 Städten in 16 europäischen Ländern zwei Mal jährlich dar, wie unterschiedliche Wohnstrategien sinnvoll zusammenwirken und warum Diversifikation zum zentralen Baustein stabiler Erträge im Wohnsegment geworden ist.

Knappes Angebot 
Der Wohnungsmarkt in Europa erlebt derzeit eine tiefgreifende Verschiebung: Angebot und Nachfrage laufen immer weiter auseinander. Nach Angaben der Europäischen Kommission fehlen EU-weit etwa vier Millionen bezahlbare Wohnungen. Besonders betroffen sind jüngere und einkommensschwächere Haushalte. Dabei handelt es sich längst nicht mehr um ein vorübergehendes Ungleichgewicht, sondern um eine strukturelle Verwerfung des Marktes.

Fundierte Belege dafür liefert die Catella Residential Map, die auf der laufenden Marktbeobachtung des hausinternen Catella Research basiert. Dabei zeigt sich seit einigen Quartalen: Die Angebotsknappheit trifft nicht alle Märkte gleichermaßen, sondern verläuft höchst unterschiedlich. Catella Research vergleicht deshalb in der Residential Map Q1 2026 Fertigstellungs- und Baugenehmigungszahlen jeweils über einen Dreijahreszeitraum vor und nach dem Wendejahr 2022.

Der Befund ist eindeutig: Über die untersuchten Länder hinweg sind die Fertigstellungen im Schnitt um rund 15 Prozent gesunken, die Baugenehmigungen sogar um rund 20 Prozent. Da Genehmigungen den Fertigstellungen zeitlich vorausgehen, ist mittelfristig nicht mit einer nennenswerten Angebotsausweitung zu rechnen.

Die Unterschiede zwischen den Ländern sind dabei beträchtlich: Am stärksten brach zuletzt die Bautätigkeit in Finnland ein. Weil zwischen 2019 und 2021 dort besonders viel gebaut wurde, stagnierten Mieten und Kaufpreise zuletzt oder gaben sogar nach. Angesichts der stark rückläufigen Genehmigungen ist mittelfristig aber wieder mit steigenden Preisen zu rechnen. Einen Sonderfall stellt im paneuropäischen Kontext seit Jahren Irland dar: Hier bleiben Bautätigkeit und Genehmigungen auf durchgehend hohem Niveau – getragen von einer demografischen und wirtschaftlichen Nachfragedynamik, die in dieser Ausprägung in keinem anderen Markt zu finden ist.

Geringe Marktkorrelation schafft Diversifikationsvorteil 
Wohnimmobilien sind ihrem Wesen nach, ein lokales Geschäft – und genau darin liegt ihr diversifikatorischer Reiz. Zwischen regionalen, nationalen und internationalen Wohnungsmärkten besteht nur eine geringe Korrelation. Externe Einflüsse wie Zinsschritte, regulatorische Eingriffe oder konjunkturelle Schwankungen schlagen je nach Angebotsstruktur, Regulierungsumfeld und demografischem Profil höchst unterschiedlich durch. Diese Vielfalt ist kein Risikofaktor, sondern eine Chance: Wer sein paneuropäisches Portfolio bewusst zusammenstellt, kann Marktzyklen einzelner Länder gegeneinander ausbalancieren. Schwächelt die Nachfrage in einem Markt – etwa durch regulatorische Eingriffe – können robustere Märkte im selben Portfolio die Gesamtperformance auffangen.

Für europaweit aktive institutionelle Investoren liegt der eigentliche Mehrwert deshalb nicht allein in der Rendite einzelner Objekte, sondern in der Fähigkeit, regulatorische Risiken frühzeitig zu erkennen, geografisch breit zu streuen und so das Gesamtportfolio insgesamt widerstandsfähiger zu machen.

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