Jetzt Chancen im US-Mietwohnmarkt nutzen

Mechanismen von Angebot und Nachfrage
Beim Thema Immobilieninvestitionen ist es oft hilfreich, sich die Mechanismen von Angebot und Nachfrage wieder vor Augen zu führen. Das extrem niedrige Zinsumfeld in den Jahren 2020 und 2021 führte zu einem wahren Bauboom, der 2023 und 2024 zu einer Rekordzahl an Wohnungsfertigstellungen führte. Während viele dieser Projekte noch im Bau waren, stiegen die Gesamtzinssätze jedoch um über 500 Basispunkte, was zu einem dramatischen Rückgang der allgemeinen Entwicklungspipeline in den USA führte, da neue Projekte nicht mehr die erforderlichen Renditen versprachen. Tatsächlich sind die Wohnungsbaubeginne bis zum 30. Juni 2025 zehn Quartale in Folge zurückgegangen und lagen im Jahresvergleich um rund 50 Prozent niedriger, was den niedrigsten Stand seit über einem Jahrzehnt darstellt.

Gleichzeitig ist die Nachfrage nach Mietwohnungen so hoch wie nie zuvor: Das zweite Quartal 2025 setzt die seit Ende 2024 anhaltende Serie historisch starker Nachfragesteigerungen fort. Die Auslastungsquoten liegen in vielen Märkten bei über 95 Prozent. Das Mietwachstum in nahezu allen Märkten der USA hat wieder eingesetzt und wird voraussichtlich auch in absehbarer Zukunft anhalten. Wichtige Gründe dafür sind unter anderem zwei Faktoren: 70 Prozent der US-Haushalte können sich den mittleren Kaufpreis von 430.000 US-Dollar für ein Eigenheim nicht leisten und die durchschnittliche monatliche Hypothekenrate liegt über 1.200 US-Dollar höher als die durchschnittliche Miete, und das ohne Berücksichtigung zusätzlicher Kosten wie Grundsteuer, Instandhaltung und anderen Nebenkosten.

Hohe Kosten für Wohneigentum und Wohnungsmangel treiben die Nachfrage nach Mietwohnungen an
Ein sinkendes Angebot bei gleichzeitig historisch hoher Nachfrage schafft ein ideales Umfeld für Mietpreissteigerungen, insbesondere mangels verfügbarer oder bezahlbarer Kaufobjekte. Das Durchschnittsalter von Erstkäufern einer Immobilie liegt inzwischen bei 38 Jahren, wobei diese mehr verdienen als je zuvor. In den 31 Monaten bis Juli 2025 hat das Lohnwachstum das Mietpreiswachstum durchgehend übertroffen, wodurch Mieten für Wohnungen für den durchschnittlichen Mieter real sogar erschwinglicher geworden sind. Aber das ist nur eine Seite der Medaille.

Baukosten sind real gesunken
Mit dem Rückgang der Neubautätigkeit in den vergangenen Jahren ging ein bemerkenswerter Effekt einher: Die Baukosten sind tatsächlich gesunken. Studien belegen einen Rückgang der Entwicklungskosten um 7 bis 14 Prozent gegenüber dem Höchststand. Wesentliche Gründe dafür sind Effizienzsteigerungen im operativen Bereich infolge der COVID-Pandemie sowie verbesserte Verhandlungsspielräume mit Bauunternehmern, die aktuell über weniger Aufträge verfügen. Es ist davon auszugehen, dass diese günstigen Rahmenbedingungen noch eine Weile bestehen bleiben.

Chancen im US-Mietwohnmarkt
Angesichts rückläufiger Angebotszahlen und solider Fundamentaldaten bietet der US-amerikanische Mietwohnmarkt derzeit attraktive Chancen, insbesondere im Bereich der Projektentwicklung. Die Kombination aus hoher Nachfrage und gleichzeitig sinkendem Angebot führt langfristig zu einem strukturellen Defizit bei Mietwohnanlagen. Projekte, die zeitnah in die Bauphase eintreten, stoßen in Märkte vor, in denen kaum bis gar keine neue Konkurrenz entsteht und die Mieternachfrage unverändert hoch ist. Dadurch können Eigentümer Mietpreise selbstbewusst anpassen und später in einem Umfeld verkaufen, das von starker Nachfrage und hohem verfügbaren Kapital („dry powder“) geprägt ist. Besonders gefragt werden dabei neue Objekte sein, da es nur wenige vergleichbare Neubauten auf dem Markt geben wird. Ein neuer Zyklus hat begonnen und wer jetzt gut positioniert ist, dürfte erheblich davon profitieren.

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