Lebensmitteleinzelhandel in Europa

Den EINEN Lebensmitteleinzelhandel in Europa gibt es nicht: der Lebensmitteleinzelhandel in Europa unterscheidet sich deutlich von Land zu Land – je nach Marktstruktur, Konsumverhalten, Kultur, regulatorischem Umfeld und wirtschaftlicher Entwicklung.

Inwieweit unterscheidet sich das Kaufpreisniveau?
Das Preisniveau ist bekanntermaßen im Zuge einer Hyperinflation und dem Gegensteuern durch einen massiven Zinsanstieg, der wiederum die Renditen unter Druck gebracht hatte, zunächst deutlich gefallen und seit nunmehr 36 Monaten auf einem recht stabilen und vergleichsweise niedrigen Niveau. Ganz grundsätzlich befinden sich die Immobilienmärkte – sowohl die einzelne Assetklassen wie auch die europäischen Märkte – in einer frühzyklischen Phase und der Einstieg bzw. ein Invest in Lebensmitteleinzelhandelsimmobilien erweist sich als Chance.

Die Netto Anfangsrenditen für Lebensmitteleinzelhandelsimmobilien lagen in Deutschland vor gut drei Jahren rund 130bps unter dem Niveau von heute: Anfang 2025 rd. 4,8% für freistehenden Lebensmitteleinzelhandel. Mit Blick auf das europäische Ausland zeigen die Netto Anfangsrenditen ein spürbar höheres Niveau und erweisen sich für eine europäische Investitionsstrategie als vergleichsweise attraktiv.

Was tut sich am europäischen Transaktionsmarkt?
Die Investitionen in das Retailsegment waren – wie bei allen anderen Immobiliensegmenten in den letzten Jahren auch – eher von Zurückhaltung geprägt. Gleichwohl verzeichneten einige Schlüsselländer wieder eine spürbare Erholung in 2024. Neben dem vereinigten Königreich, das traditionell einen schnelleren Transaktionsmarkt aufweist als viele Länder des europäischen Festlandes, sind v.a. wieder Deutschland, Italien und Spanien auf der Erholungsspur.

Privater Konsum
Der Einzelhandelsanteil an den privaten Konsumausgaben liegt im europäischen Durchschnitt bei rd. 34% und unterscheiden sich je nach Land jedoch sehr. Grundsätzlich gilt, dass weniger entwickelte oder ärmere Länder einen höheren Prozentsatz ihres Einkommens für Lebensmittel ausgeben, wohlhabendere Länder weniger.

In vielen osteuropäischen Ländern fließt fast jeder zweite Euro in den Einzelhandel, allen voran in Ungarn (50%), Bulgarien (49 %) oder auch Kroatien (47%). Den letzten Platz belegt Deutschland, wo lediglich knapp 27% der Konsumausgaben im Einzelhandel ausgegeben werden. Italien rangiert mit 29% knapp vor Deutschland, die Spanien und Frankreich hingegen weisen mit 37% bzw. 39% vergleichsweise hohe Quoten aus.

Auszug weitere Besonderheiten und Unterschiede

1. Marktkonzentration der Lebensmitteleinzel­handelsketten: Stark konzentrierte Märkte finden sich in Deutschland, Frankreich, den Niederlanden, Großbritannien und Skandinavien. Hier dominieren nur wenige Lebensmitteleinzelhandelsketten das Marktgeschehen. Diese Länder oder Regionen zeichnen sich durch eine harte Konkurrenz, einen Preisfokus und eine starke Verhandlungsmacht gegenüber Herstellern aus. Italien, Spanien und Osteuropa zeichnet sich durch einen höheren Anteil an unabhängigen Händler und kleinen Supermärkte aus. Der traditionelle Einzelhandel spielt noch eine größere Rolle (z. B. Wochenmärkte).
2. Struktur und Flächenentwicklung: In Deutschland, Polen, Ungarn und Österreich ist der Marktanteil des Betriebstyps Discounter mit einem klaren Preisfokus recht hoch. Dagegen sind in Frankreich, Italien, Spanien und Skandinavien Discounter weniger dominant, Supermärkte und Hypermärkte sind hier weit verbreitet. Bei der Realisierung neuer Standorte zeigen sich ebenso Unterschiede. Während Märkte wie UK oder Spanien aktiv in Filialwachstum investieren, liegt der Fokus in gesättigten Märkten wie Deutschland weniger auf Neueröffnungen, sondern auf Modernisierung bestehender Filialen und zentral gelegenen, gemischten Nutzungskonzepten.
3. Digitalisierung und Onlinehandel: Auch hier geht die Schere zwischen fortgeschrittenen Ländern und Ländern mit Nachholbedarf weit auseinander. Legt man den Fokus auf den Onlinehandel, so hat Großbritannien bedingt durch eine dominant urbane Region Greater London (rd. 9 Mio. Einwohner) mit rd. 9% einen recht hohen Anteil. Alle übrigen europäischen Länder weisen – schon immer – deutlich geringere Quoten auf. Bei vielen Ländern bewegen sich die Quoten zwischen 1,5 – 3,0%. Ausschlaggebend für diese geringen Quoten sind in den meist polyzentrischen Ländern eine aufwendige und teure Logistik, Margenprobleme und eindeutige Kundenpräferenzen. Diese Kriterien sind ausschlaggebend für ein schwaches Wachstum; wenn auch Corona einen Zwischenschub beim Onlinehandel mit Lebensmitteln geleistet hat, hat sich in der Postcoronazeit das Wachstum wieder deutlich verlangsamt und das Marktgeschehen ist von Insolvenzen und Übernahmen geprägt.

Fazit
So unterschiedlich der europäische Markt für Lebensmitteleinzelhandelsimmobilien ist, so spannend ist er. Versteht man die unterschiedlichen Märkte, bieten sich momentan beim Aufbau eines paneuropäischen Portfolios große Chancen wie lange nicht mehr. Kenntnis der lokalen Unterschiede ist der Schlüssel für intelligente Diversifikation und Wertsteigerungsstrategien. Insbesondere in Zeiten volatiler Zinssätze, eingeschränkter Kapitalzugänge und anhaltendem Bedarf an Nahversorgungsflächen bietet der Lebensmitteleinzelhandel robuste, verlässliche Investitionsmöglichkeiten mit paneuropäischem Hebel.

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