Logistikflächennachfrage stützen

12/01/2022

Autor

Thomas M. Baur

Thomas M. Baur

Geschäftsführer

GTIS Germany GmbH

Blogbeitrag

Wiederbelebung des verarbeitenden Gewerbes in den USA stützt Logistikflächennachfrage

Die Nachfrage nach Logistikflächen übertrifft weiter­hin das Angebot in allen Märkten der USA. Tatsäch­lich wird erwartet, dass die Flächenabsorption im Sektor in diesem Jahr einen neuen Rekordwert erreichen wird. Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage aus dem Jahr 2021 bestand auch in der ersten Jahreshälfte 2022 fort und ließ die Leerstandsquoten wahrscheinlich auf ein Rekord­tief sinken. Es wird erwartet, dass in der zweiten Jahreshälfte 2022 vermehrt Neubauten fertiggestellt werden, so dass in den kommenden Quartalen vermutlich ein ausgeglichener Markt entsteht.

Die Anmietung von Logistikdienstleistern, v.a. Third Party Logistics Service Providers (3PLs), übertraf die Anmietung von Konsumgüter- und Einzelhandelsunternehmen und machte mehr als 50% der Vermietungsaktivitäten aus. Das verarbeitende Gewerbe erlebte in diesem Jahr einen deutlichen Aufschwung. Da Lieferketten während der Pandemie unterbrochen wurden, versuchen immer mehr Hersteller die Produktion näher an deren Verbraucher zu verlagern und weiten ihre Produktionskapazitäten in den USA durch Direktinvestitionen aus bzw. verstärken das Nearshoring oder Onshoring. Dadurch konnte in 2021 das verarbeitende Gewerbe einen Rekordwert von 261.000 neuen Arbeitsplätze schaffen. Bedeutende Sektoren, in denen Produktionskapazitäten ausgeweitet werden, sind die Elektromobilität, Batterieentwicklung und -herstellung sowie die Halbleiterbranche. Letztere erfährt durch die Verabschiedung des CHIPS & Science Act eine ver­stärkte Förderung. Durch den Inflation Reduction Act planen auch Solarhersteller ihre Produktionskapazitäten von Solar­modulen und solarenergiebezogenen Produkten in den USA auszuweiten.

Die Kombination von Unternehmen die versuchen ­niedrige Lagerbestände wieder aufzubauen und Sicherheitswarenbestände vorzuhalten mit der Unterbrechung von Liefer­ketten und das sich ändernde Verbraucherverhalten hat das Wachstum der gesamten Warenbestände beschleunigt. Während das Verhältnis von Gesamtbestand zu Umsatz weiterhin unter den historischen Normen liegt, variiert dieses in den verschiedenen Einzelhandels­segmenten stark. Einige Einzelhändler kämpfen derzeit mit einer Flut von Waren, die sich nach der Pandemie nur schwer verkaufen lassen und den Platz in den Lagern füllen.

Ein erstes Anzeichen für eine Abkühlung des heiß gelaufenen Logistikmarktes ist, dass der größte Nachfrage­treiber – Amazon – seine Expansion der Logistikkapazitäten beendet hat und an einigen Standorten versucht seinen Fußabdruck zu verkleinern. Ein Bloomberg-Bericht legt nahe, dass sich ein Großteil der Flächen, die Amazon ­untervermieten möchte, in Südkalifornien, New Jersey, New York und Atlanta befindet. Diese engen Logistikmärkte könnten hierdurch eine gewisse Entspannung erfahren, da diese Märkte zu der Gruppe mit den niedrigsten Leerstandsquoten in den USA gehören. Amazon kämpft nicht nur mit einem langsamer als erwarteten Umsatzwachstum beim E-Commerce, sondern auch mit zunehmender Konkurrenz durch traditionelle Einzelhändler, die im Onlinehandel Fuß fassen wollen. Beispielsweise plant Walmart tausende seiner Filialen – 90% der US-Bevölkerung lebt innerhalb eines 10-Meilenradius um eine Walmartfiliale – als Fulfillment-Center im Rahmen seines langfristigen Wachstumsplans zu nutzen und somit seinen Marktanteil im E-Commerce zu erhöhen. Walmart kann somit einfacher Dienstleistungen wie Abholung von Online-Bestellungen im Geschäft oder Walmart+ anbieten, einfacher Neukunden gewinnen und eine kostenlose Lieferung von Produkten aus seinen Geschäften, einschließlich Lebensmitteln, anbieten.

Inflation und steigende Zinsen werden den Transaktionsmarkt auf vielfältige Weise verändern. Einige Investoren könnten mit einer schwierigen Entscheidung konfrontiert sein, d.h. kurzfristig einen negativen Leverageeffekt zu ­akzeptieren, der sich erst durch zukünftige Mieterhöhungen in einen positiven wandelt. Immobilien mit Leerständen oder auslaufenden Mietverträgen werden auf dem Transaktionsmarkt die höchsten Preise erzielen, da sich bei deren Aufmietung aufgrund des Mietpreiswachstums der letzten beiden Jahre für den Käufer zügig höhere Cashflows ergeben. Viele Investoren werden die Annahmen für einen Ankauf einer strengen Prüfung unterziehen oder sich für eine gewisse Zeit vom Transaktionsmarkt zurückziehen. Berichten zufolge könnte der Käuferpool für Logistikimmobilien kleiner werden. Allerdings ist es unwahrscheinlich, dass die Kaufpreise stark nachgeben, solange das Mietpreiswachstum anhält und Käufer dieses weiterhin einpreisen.

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