Neue Herausforderungen für Infrastruktur- und Immobilienfonds

Der Koalitionsvertrag von CDU, CSU und SPD hebt (weiterhin) die Wichtigkeit von Infrastrukturinvestitionen und Immobilienprojekten hervor. Das Kapitalmarktrecht soll hierbei einen „rechtssicheren und europäisch wettbewerbsfähigen Rahmen für Investitionen von Fonds in Infrastruktur und Erneuerbare Energien schaffen“, u.a. durch die Anpassung steuerrechtlicher Regelungen.

Während wir also auf den dritten Anlauf des Zukunftsfinanzierungsgesetzes (ZuFinG) warten, der – sollte er unverändert zum Entwurf des ZuFinG II umgesetzt werden – wesentliche regulatorische und investmentsteuerrechtliche Erleichterungen beinhaltet 1 , enthielten letzte Gesetzgebungsverfahren demgegenüber auch Verschärfungen, die eine Investition in Immobilien- und Infrastrukturfonds nochmals erschwert haben.

Wegzugsbesteuerung Das Jahressteuergesetz 2024 dehnt die Wegzugsbesteuerung für Anteile an Investmentfonds und Spezial-Investmentfonds, die im Privatvermögen gehalten werden, aus. Bislang waren diese lediglich erfasst, wenn die Beteiligungsquote von 1% erreicht bzw. überschritten wurde. Hiermit fielen insbesondere ETF-Investments aus dem Anwendungsbereich heraus. Nunmehr wurde eine zusätzliche Grenze von € 500.000 Anschaffungskosten je Beteiligung für Investmentfonds eingeführt, ab der die Wegzugsbesteuerung unabhängig von der Beteiligungsquote greift. Für Spezial-Investmentfonds gibt es derartige Mindestschwellen nicht, jedoch sollte sich der Anwendungsbereich in Grenzen halten, da sich natürliche Personen nur in Ausnahmefällen an Spezial-Investmentfonds beteiligen dürfen.

Die Wegzugsbesteuerung führt zu einer (fiktiven) Veräußerung und einer Besteuerung des (fiktiven) Veräußerungsgewinns. Der Gewinn ermittelt sich aus der Differenz zwischen Marktpreis und Anschaffungskosten. Hierauf sollte daher bei einem geplanten Umzug verstärkt geachtet werden.

Kapitalanforderungen – Capital Requirements Directive VI (CRD VI) und Capital Requirements Regulations III (CRR III)
Seit 1.1.2025 müssen CRR-Institute die Regelungen der CRR III einhalten, ab 2026 folgt dann die Umsetzung von CRD VI. Historisch gesehen investierte die Mehrheit der CRR-Institute schon immer in Real Estate, in einem geringeren Maß auch Infrastruktur, Private Equity und Private Debt. CRR III führt nun zu einer erheblichen Erhöhung der Risikogewichtung für Investmentfonds, die über Beteiligungsstrukturen investieren. Während (deutsche) Immobilien-Sondervermögen oft direkt in Immobilien investieren, trifft dies insbesondere Infrastrukturfonds, bei denen fast ausschließlich über Holding- oder Projektgesellschaften strukturiert wird.

Während bislang Immobiliengesellschaften ein Risikogewicht von 100% zugewiesen wurde (150% bei besonderen Risiken wie Projektentwicklungen), ist vom neuen Gesetzeswortlaut eine Durchschau nicht gedeckt, so dass sich die Anteile als sog. Beteiligungsrisikopositionen mit einem Gewicht von 250% qualifizieren. Bei einer nur kurzfristigen Halteabsicht von weniger als drei Jahren kann das Risikogewicht auf 400% steigen. Ob und inwieweit dem durch Umstrukturierungen begegnet werden kann, bleibt fraglich, so dass das gesetzgeberische Ziel, insbesondere auch institutionellen Anlegern wie Versicherern und Pensionskassen Infrastrukturinvestments schmackhaft zu machen, konterkariert wird.

Immobilienquote
Schon durch das Wachstumschancengesetz wurde unter Maßgabe der Schließung von Besteuerungslücken die Definition der Immobilie / Immobiliengesellschaft verschärft. Danach gelten Immobilien(-gesellschaften) nicht mehr als „taugliche“ Objekte für die Immobilienquote, wenn sie nicht einer Mindestbesteuerung im jeweiligen Land unterliegen. Das Bundesfinanzministerium hat zwischenzeitlich den Entwurf eines Schreibens zirkuliert, das diesbezügliche Zweifelsfragen klären soll, insbesondere wann eine ausreichende Besteuerung vorliegt.

Die Auswirkungen sind weitreichend. Verliert der Investmentfonds seine Immobilienquote, gilt der Anteil an dem Investmentfonds als veräußert und neu angeschafft, d.h. er generiert einen fiktiven Veräußerungsgewinn. Darüber hinaus sind auch SpezialInvestmentfonds betroffen, die nur in Immobilien und Immobiliengesellschaften investieren dürfen. Problematisch wird dies insbesondere in (mehrstufigen) Beteiligungsstrukturen, die oft in ausländischen Investmentfonds genutzt werden. Qualifiziert sich nun eine dieser Immobiliengesellschaften in der Beteiligungskette aufgrund einer nicht ausreichenden Besteuerung nicht mehr als solche, „infiziert“ sie den ganzen Strang und im Zweifel den gesamten Fonds. Dieser wird dann plötzlich nicht mehr zum tauglichen Anlagegegenstand des Spezial-Investmentfonds und gefährdet damit den Status des Spezial-Investmentfonds. Ein genaues Monitoring bleibt daher unerlässlich.

Fazit
Ungeachtet der gesetzgeberischen Intentionen, Investments in Infrastruktur und den Wohnungsbau zu fördern, erweist sich das regulatorische und steuerliche Regelungsumfeld derzeit immer noch (oder besser immer mehr) als Herausforderung.

1 siehe FondsBuch2025: fondsforum.de/fileadmin/flipbook/FB25_flip/index.html

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