Steuern und Regulatorik für Immobilienfonds in 2026

Im Jahr 2026 stehen für Immobilienfonds weniger komplett neue Gesetze im Mittelpunkt, sondern die konkrete Wirkung bereits beschlossener steuerlicher, regulatorischer und rechtlicher Änderungen. Viele Maßnahmen, die in den vergangenen Jahren umgesetzt oder zumindest vorbereitet wurden, entfalten nun erstmals spürbare Effekte. Für Fondsmanager bedeutet dies: Der Fokus verlagert sich hin zur Umsetzung und zur strukturellen Einbettung bestehender Vorgaben in Transaktionen, Bewertungsprozesse und Fondsstrukturen.

Steuern & Regulatorik 
Die beschlossene stufenweise Senkung der Körperschaftsteuer wirkt bereits heute über latente Steuern. Zwar greift die erste Absenkung erst ab 2028, dennoch sind latente Steuerpositionen mit den künftig erwarteten Sätzen zu bewerten. Der Körperschaftsteuersatz sinkt dabei schrittweise von derzeit 15 % auf 10 % bis 2032 (jeweils zzgl. Solidaritätszuschlag). Für Bewertungs- und Verhandlungsprozesse im Rahmen von Underwritings für Share Deals wird damit entscheidend, wann sich temporäre Differenzen voraussichtlich umkehren – denn davon hängt der anzusetzende Steuersatz ab. Auch bei Asset Deals sollte sich die Absenkung der Körperschaftsteuer positiv auf die Wirtschaftlichkeitsberechnungen auswirken.

Risikobehafteter sind 2026 grenzüberschreitende Reorganisationen. Ein aktuelles Bundesfinanzhof (BFH)-Urteil zur sogenannten Entstrickungsbesteuerung lässt Zweifel daran aufkommen, ob Wegzüge von Immobiliengesellschaften ins Ausland – etwa nach Luxemburg (z.B. GmbH → S.à r.l.) – weiterhin steuerneutral erfolgen können. Für Fondsstrukturen bedeutet das: Vor Formwechseln, Wegzügen oder Reorganisationen sollten Zuordnung, Bewertung, DBA-Wirkungen und der zeitliche Ablauf besonders sorgfältig geprüft werden. Um etwaige steuerliche Restrisiken kommerziell abzusichern, kann sich im Einzelfall auch eine Steuerversicherung anbieten.

Positive Rechtsprechung des BFH gibt es im Bereich der Gewerbesteuer im Hinblick auf die für die Immobilienbranche wichtige sog. erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung: Der BFH hat klargestellt, dass eine wertmäßig untergeordnete Mitvermietung eines Lastenaufzugs im Einzelfall nicht zwingend kürzungsschädlich ist. Die daraus erzielten Erträge bleiben jedoch gewerbesteuerpflichtig. Die Entscheidung wird wohl zu einem weiter differenzierten Prüfungsmaßstab für Nebenleistungen in inländischen Immobilienstrukturen führen.

Weitere positive Gestaltungsspielräume ergeben sich bei der Abschreibung von Wohnimmobilien. Für Wohngebäude, die vor 2023 fertiggestellt wurden, gilt regelmäßig die lineare AfA von 2 % bzw. 2,5 % p.a.; für Fertigstellungen ab dem 1. Januar 2023 jedoch beträgt die lineare AfA 3 % p.a. Alternativ kann für neue Wohngebäude sogar die degressive AfA von 5 % p.a. vom jeweiligen Restbuchwert gewählt werden, wenn der Herstellungsbeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegt (oder die Anschaffung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgt). Ein Wechsel zur linearen AfA ist jederzeit möglich. Ergänzend kann – bei neu geschaffenem Mietwohnraum und Einhaltung der gesetzlichen Kosten- und Nachhaltigkeitsanforderungen – eine Sonderabschreibung von 5 % p.a. für die ersten vier Jahre genutzt werden. Besonders interessant ist insoweit, dass die degressive Abschreibung und Sonderabschreibung auch in Kombination möglich sind, wenn die jeweiligen Anforderungen kumulativ erfüllt werden können, was Wohnimmobilieninvestments steuerlich sehr attraktiv macht.

Durch das Standortfördergesetz, welches in großen Teilen dem von der Vorgängerregierung geplanten Zukunftsfinanzierungsgesetz II entspricht, wurden insbesondere investitionsfreundliche Änderungen im Investmentsteuerrecht und im Kapitalanlagegesetzbuch auf den Weg gebracht. Offene Immobilienfonds dürfen sich künftig in begrenztem Um- fang an Infrastrukturprojektgesellschaften beteiligen. Parallel werden Anlagen zur Erzeugung, Speicherung und zum Transport erneuerbarer Energien sowie Ladeinfrastruktur klarer als zulässige Ergänzungen zur klassischen Immobilienanlage eingeordnet. Die Gesetzgebung folgt damit einer Marktrealität, in der Immobilienprojekte zunehmend als integrierte Energie- und Nachhaltigkeitskonzepte gedacht werden.

Flankierend wurden im Investmentsteuerrecht Anpassungen vorgenommen, um solche Investitionen ohne Statusverlust des Fonds zu ermöglichen und die Abgrenzung zur aktiven unternehmerischen Bewirtschaftung praxistauglicher zu gestalten. Die neuen Spielräume bleiben jedoch an Quoten, Definitionen und Dokumentationsanforderungen geknüpft – Flexibilisierung bedeutet hier nicht Deregulierung.

Fazit 
2026 ist kein Jahr der großen Umbrüche, sondern der präzisen Umsetzung: Die steuerlichen und regulatorischen Neuerungen wirken nun konkret in Transaktionen, Bewertungen und Fondsstrukturen. Für Fondsmanager bedeutet das, bestehende Spielräume aktiv zu nutzen, Risiken strukturiert zu steuern und die eigene Architektur auf langfristige Stabilität auszurichten.

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