Überlegungen zu Gewerbeimmobilien

Immobilien sind langfristige Kapitalanlagen. Trotzdem ist es für Anleger wichtig zu ermitteln, ob das Marktrauschen und die kurzfristige Volatilität Frühindikatoren zyklischer oder struktureller Veränderungen sein könnten. Einige Entwicklungen geben Hinweise auf neue Parameter, auf die sich Immobilienanleger einstellen sollten. Andere werfen einfach nur mehr Fragen auf.

Wir können es uns nicht leisten, bei unseren Immobilienanlagen plötzliche Kehrtwenden zu vollziehen. Daher muss unsere Strategie auf soliden Prinzipien gründen.

Hier sind unsere aktuellen Ansichten: Fünf Dinge, von denen wir überzeugt sind, und fünf Dinge, über die wir diskutieren.

Fünf Dinge, von denen wir aktuell überzeugt sind
Unsere Überzeugungen zum Marktumfeld beeinflussen die Sektorallokation und die Zusammensetzung unserer Gesamtrendite (Lesen Sie dazu auch: Europäische Immobilien: Ein neuer Immobilienzyklus). Eine Veränderung des Sektormix kann gezielt den Beitrag von Ertrags- und Wertänderungsrendite steuern.

Die Weltordnung befindet sich im Umbruch. Die ersten Monate des Jahres 2025 brachten tiefgreifende Veränderungen in politischen und wirtschaftlichen Beziehungen. Der globale Handel steigert die Nachfrage nach Logistik-, Büro- und Wohnflächen. Gleichzeitig beeinflussen politische Spannungen die Kapitalflüsse und das Vertrauen in langfristige Investments.

Die Weltwirtschaft entwickelt sich zunehmend asynchron. Von den 1980ern bis zur Mitte der 2010er Jahre war eine unaufhaltsame Globalisierung zu beobachten, die zu einem verstärkten Gleichlauf der Konjunkturzyklen führte. Dieser Trend hat sich in den letzten zehn Jahren umgekehrt – verstärkt durch die neue US-Politik. Investoren müssen regionale Entwicklungen stärker im Blick behalten.

Nullzinsen waren einmal. Der weltweite Inflationsschock des Jahres 2022 bedeutete das abrupte Ende der niedrigen – und sogar negativen – Zinssätze in vielen entwickelten Märkten. Wir rechnen mit einem anhaltenden Preisdruck und Inflationsraten, die sich weiterhin in der Nähe der Zentralbankziele bewegen dürften. Obwohl wir begrenzte Zinssenkungen erwarten, dürften die Zinssätze daher höher bleiben als in den zehn Jahren vor der inflationsbedingten Zinswende.

Demografische Entwicklungen wie Alterung und Urbanisierung beeinflussen Immobiliennachfrage, Preise und Renditen. Zusammen mit der Bezahlbarkeit bestimmen sie die Nachfrage nach bestimmten Standorten und Sektoren.

Der Klimawandel verändert das Anlagerisiko: Immobilien haben feste Standorte. Jegliche Veränderung im Umfeld der Immobilie hat Auswirkungen auf die Immobilie. Bei Klimaveränderungen können diese Auswirkungen sehr direkt sein: Beispielsweise wirken sich Überschwemmungen oder Waldbrände auf die Verfügbarkeit von Versicherungsschutz oder Finanzmitteln aus. Indirekt können Klimaveränderungen zu veränderten Einstellungen zu – und damit einer veränderten Nachfrage nach – bestimmten Immobilienstandorten führen.

Fünf zusätzliche Entwicklungen mit unklarer Wirkung:
Geopolitik und Inflation führen durch neue Zölle zu höheren Kosten und bremsen das Wachstum, während Investitionen in Infrastruktur und Verteidigung gleichzeitig die Inflation anheizen könnten. Die Inflation dürfte über den Zielwerten bleiben, was langfristige Auswirkungen auf Zinsen und Wechselkurse hat. Handelsveränderungen und mögliche Kapitalkontrollen beeinflussen die globale Diversifikation der Kapitalströme in einer neuen Weltordnung. Höhere Risiken könnten zu steigenden langfristigen Renditeanforderungen führen. Neue Technologien schaffen Nachfrage nach spezialisierten Immobilien wie Rechenzentren und Life-Science-Objekten und verändern die Nutzung bestehender Gebäude.

Fazit: Risiken durch „bekannte Unbekannte“ minimieren
Auch wenn eine kurzfristige Volatilität für langfristige Investitionen nicht von Bedeutung sein sollte, ist es für den langfristigen Anlageerfolg wichtig, dass Strategien neue Trends berücksichtigen und das Risiko durch „bekannte Unbekannte“ minimieren. Unser Ansatz bei Immobilieninvestitionen konzentriert sich auf die Optimierung von Ertragsrendite und Wertsteigerung und die Minimierung der Abhängigkeit von Veränderungen der Cap Rates als Renditetreiber. Um unser Ziel steigender Einnahmen aus Immobilien zu erreichen, halten wir Ausschau nach Objekten und Investitionschancen, die entweder von langfristigen strukturellen Faktoren in Bezug auf die Mieternachfrage profitieren oder bei denen ein aktives Asset Management zu höheren Cashflows führen kann.

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