Value-Add durch Wertschöpfungstiefe

Investoren, die in Private Markets investieren, tun dies insbesondere aus zwei Gründen: der vergleichsweisen niedrigen Korrelation zu liquiden Märkten und einer gegenüber dem risikofreien Zins höheren Rendite. Doch die vergangenen Monate haben in den Private Markets auch bewiesen, dass die höheren Renditen mit höheren Risiken einhergehen – und das selbst bei vermeintlich sicher erachteten „Core“-Investitionen. Die Risikoprämien erwiesen sich retrospektiv auch bei Letzteren oft als nicht ausreichend. Dennoch bieten Private Markets aufgrund ihrer Intransparenz in jeder Marktphase eine erhebliche Chance auf „Alpha“ – also eine Rendite, die eine risikoadjustiert erwartbare Rendite übertrifft. Wer nicht den klassischen Weg eines Core-Investors geht, sondern schon zu einem früheren Zeitpunkt der Wertschöpfungskette einsteigt, hat gute Chancen, von merklich attraktiveren Renditen und höheren Risikoprämien zu profitieren. Wer dabei den Blick darauf wirft, welcher Manager mit seinem Track Record bewiesen hat, Risiken zu erkennen, richtig einzuschätzen und sachgerecht abzusichern, kann sich diese Prämie ohne signifikante Risikoerhöhung sichern.

Im Idealfall liegen die Wertschöpfungsstufen in einer Hand

Idealerweise geht eine höhere Wertschöpfungstiefe des Managers damit einher, dass dieser einen Teil des Mehrwerts, den er durch seine eigenen Aktivitäten schafft, mit den Investoren teilt. Bei Immobilien, aber auch bei Erneuerbare-Energien-Anlagen (EE-Anlagen) reicht die Wertschöpfungskette von der Planung über die Projektentwicklung und den Bau bis hin zum Management im laufenden Betrieb. Wer hier zum Beispiel in der Phase der Projektentwicklung einsteigt und es mit einem erfahrenen Manager zu tun hat, hat gute Aussichten auf deutlich höhere Renditen, als wenn der Einstieg erst nach Fertigstellung erfolgt. Liegen die Wertschöpfungsstufen in einer Hand, bietet das unter Sicherheits- und Renditegesichtspunkten meist noch mehr strategische Vorteile als ein Engagement in einer Konstellation, in der diverse externe Geschäftspartner, die jeweils in ihrem eigenen Interesse wirtschaften müssen, mit von der Partie sind.

Langjährige Projektentwicklungskompetenz begünstigt höhere und sichere Renditen

Um einen wichtigen Aspekt zu betonen: Der frühere Einstieg von Investoren an der Seite eines Managers ist unter Rendite-Risiko-Profil-Aspekten dann geboten, wenn dieser auf eine langjährige eigene Projektentwicklungskompetenz, gepaart mit einem umfassenden Track Record, zurückblickt. Dann lassen sich im Vergleich zu Investitionen in Core-Objekte nachhaltig höhere Renditen erzielen – und zwar ganzheitlich betrachtet ohne nennenswert höheres Risiko. Je nach Assetklasse lassen sich im Vergleich zu Core-Investments Renditesteigerungen von 50 bis 200 Basispunkten erzielen. Erneuerbare-Energien-Anlagen schaffen dabei das größere Renditeplus. Mit Value-Add-Investments oder frühzeitigem Einstieg in der Entwicklung an attraktiven Standorten sind gut und gerne fünf bis sechs Prozent Ausschüttungsrendite im Jahr zu erzielen. Das ist beispielsweise mit Core-Immobilien in vergleichbaren Lagen auch in der derzeitigen Marktphase nicht zu schaffen.

Gemeinsamkeiten und Unterschiede von Immobilien und Infrastrukturanlagen

Obwohl sich die beiden Assetklassen Immobilien und Infrastruktur im Detail stark unterscheiden, wenn man etwa an die Betriebsdauer denkt oder an den Faktor Mensch, der bei Immobilien ungleich stärker zu gewichten ist als bei Infrastrukturanlagen, haben sie in der Gesamtanschauung viele Gemeinsamkeiten. Beide Anlageklassen bieten bei richtiger Auswahl des einzelnen Investments langfristig kalkulierbare Cashflows. Zudem handelt es sich in beiden Fällen um Sachwerte, und es gibt eine ähnliche Sensitivität bei Zinsbewegungen.

Fazit

Eine hohe Wertschöpfungstiefe ist ein nicht zu unterschätzender Faktor für den langfristigen Erfolg. Sie hilft, die eigene Wettbewerbsposition zu stärken, schneller auf Marktveränderungen zu reagieren, Innovationspotenzial auszuschöpfen und die Anforderungen von Kunden und Investoren unter dem Gesichtspunkt des Risiko-Rendite-Profils besser zu erfüllen. Unternehmen haben ihre strategischen Ziele besser im Blick und beste Chancen, langfristigen Mehrwert zu schaffen.

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