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Die FondsForum-Konferenz 2025 fand am 13. und 14. November im Falkenstein Grand Hotel in Frankfurt statt und brachte rund 150 Vertreter institutioneller Investoren und Immobilienunternehmen zusammen. Unter der Moderation von Markus Kreuter bot die Veranstaltung einen umfassenden Überblick über die aktuellen Entwicklungen der Immobilienmärkte – geprägt von Zinsunsicherheiten, regulatorischen Anforderungen und einem herausfordernden Transaktionsumfeld. Initiator Oliver Strumpf führte gemeinsam mit dem Fachbeirat durch ein vielfältiges Programm mit über 30 Expert:innen, das die wichtigsten Trends für die Investmentplanung institutioneller Anleger beleuchtete.

Fazit 2025: Ausland

Dr. Christoph von Marschall, Diplomatischer Korrespondent der Chefredaktion beim Tagesspiegel, skizzierte die geopolitische Neuordnung: Kriege, Machtverschiebungen und Europas schwindende Einflussmöglichkeiten erhöhen die weltweite Unsicherheit. Für institutionelle Immobilieninvestoren bedeutet dies wachsende Energie-, Handels- und Standortrisiken sowie die Notwendigkeit robuster, diversifizierter Portfolios.

Fazit 2025: Inland

Prof. Dr. Thomas Jäger, Professor an der Universität zu Köln, betonte Deutschlands politische Entscheidungsschwäche und das Festhalten an einer illusorischen Rückkehr zur alten Ordnung. Er forderte den Ausstieg aus der Komfortzone, einschließlich Wehrpflicht und wirtschaftlicher Entfesselung. Globaler Druck – besonders künftig aus China – werde deutlich zunehmen und müsse realistisch adressiert werden.

Wirtschaftsprognose 2026

Oliver Rakau, Stellv. Chefvolkswirt für Europa bei Oxford Economics, sieht 2026 ein schwaches, aber keine rezessive Weltwirtschaft. Zölle belasten, werden jedoch durch KI-Investitionen und Fiskalpolitik abgefedert. Europa bleibt Wachstumsschlusslicht: schwache Exporte, geringe Dynamik, begrenzter Zinsrückgang. Für Immobilieninvestoren wichtig: moderates Mietwachstum, steigende Abwärtsrisiken.

Veränderungen der Rendite-Risiko-Profile

In der Podiumsdiskussion erläuterte Dr. Rainer Suter, Co-Head of Core Strategies bei AXA Investment Managers, unter Moderation von Markus Kreuter, dass Fondsentscheidungen stark von Diversifikation, Finanzierung und Investorentypen abhängen. Sein Fonds fokussiert langfristig orientierte Anleger, investiert überwiegend in Deutschland, Frankreich und UK und sieht derzeit einen guten Einstiegszeitpunkt – bevorzugt Wohnen und Logistik.

Veränderungen der Investmentregionen und -sektoren

Dr. Ulrich von Creytz, Managing Director und CIO Real Estate bei DWS, betonte die Attraktivität von „Beds & Sheds“ und meidet wegen hoher Volatilität derzeit US-Investments. Deutschland bleibt für ihn ein Kernmarkt, unterstützt durch sinkende Baustarts und Mietwachstum. Wertschöpfung müsse aktiver erfolgen, da Market-Beta künftig nicht ausreiche.

Veränderungen der Flächennutzungen

Christoph Jäger, Vice President bei MSCI, zeigte, wie Regulierung, höhere Finanzierungskosten und strukturelle Marktveränderungen die Flächennutzung verschieben. Büro- und Retailwerte leiden unter Wertverlusten, während Logistik und Industrie robust bleiben. Eine geringe Marktliquidität und stark wachsende Data-Center-Aktivität prägen den Markt – bei klarer Trennung zwischen starken und schwachen Standorten.

Neue Immobilienprodukte für Investoren?

In der Podiumsdiskussion betonte Dr. Helmut Matthey, Inhaber von Dr. Matthey, dass bei der Managerauswahl Erfahrung, Authentizität und persönliche Kenntnis entscheidend sind. Da bestehende Produkte begrenzt seien, brauche der Markt neue Angebote. Große Chancen sieht er in Logistik, insbesondere im Bereich Bundeswehr und Defense Tech.

Wie gehen Assetmanager mit der aktuellen Situation um?

In der Podiumsdiskussion betonte Dr. Nicole Arnold, Mitglied des Vorstands der Commerz Real, die Rückbesinnung auf Kernkompetenzen und tiefes Marktverständnis, insbesondere im Bürosegment. Christian Behrend, Geschäftsführer von Savills Investment Management sieht eine deutlich intensivere Investoreneinbindung und denkt interne Servicelevels neu. Carsten Demmler, Geschäftsführer von HIH Invest berichtet von irrationalem Investorenverhalten der Vergangenheit, aber auch von wiederkehrenden Käufen und betont die Skalierbarkeit von Produkten. Alle drei unterstrichen: Immobilienfonds sind kein Zinsersatzprodukt.

Aktien, Renten - oder doch Immobilien?

Reinhard Panse, Gründer und CIO des FINVIA Family Office, zeigte, dass hohe Staatsverschuldung, geopolitische Risiken und mögliche Dollar-Schwäche für höhere Inflation sprechen. In diesem Umfeld bleiben Wohnimmobilien attraktiv, während US-Aktien überbewertet wirken. Sein Fazit: langfristig sind Wohnimmobilien, Private Equity und Gold renditestärker als Renten oder Geldmarkt.

Der Umgang von Dachfondsmanagern mit der aktuellen Situation

Susanne Skujat, Senior Portfoliomanagerin bei Helaba Invest, betonte die Bedeutung aktiver Steuerung, multidimensionaler Diversifikation und kontinuierlichen Zielfonds-Monitorings. Angesichts geopolitischer Fragmentierung, höherer Zinsen und Transformationsdrucks fokussiert sie auf resiliente Portfolios, opportunistische Zweitmarktchancen und klare Allokationsprozesse. Ziel bleibt ein robustes Rendite-/Risikoprofil trotz volatiler Marktbedingungen.

Strategieempfehlungen an Anleger zur Immobilieninvestition

Sandy Bierwirth-Zeussel MRICS, Head of Real Estate Consulting bei RMC Risk-Management-Consulting, empfahl Anlegern eine disziplinierte, strategisch verankerte Immobilienallokation mit Fokus auf Diversifikation, Nutzertrends und robustes Risikomanagement. Angesichts volatiler Märkte und ESG-Druck seien klare Kriterien für An- und Verkäufe, konsequente Exit-Disziplin sowie eine sorgfältige Managerauswahl entscheidend für stabile Portfolios.

Welche Asset Allocation für 2026?

In der Diskussion betonte Matthias Huesmann MRICS, Leiter Portfoliomanagement Immobilie der Ärzteversorgung Westfalen-Lippe, seine Präferenz für eine klare Fokussierung statt breiter Streuung sowie die Notwendigkeit von Managern, die Alpha liefern können. Stephan Austrup MRICS, Head of Real Estate der WPV Advisory & Asset Management, unterstrich den langfristigen Dreijahres-SAA-Takt und das weiterhin starke Mietwachstum in Deutschland. Dr. Frank Rackensperger, CEO der GREA GmbH, zeigte sich als überzeugter Befürworter deutscher Wohninvestments, warnte jedoch vor überzogenen Erwartungen an den politischen „Bauturbo“.

Handelsimmobilien

Uwe Krause, Head of Fund Management bei MEAG MUNICH ERGO, hob die Zukunftsfähigkeit von Handelsimmobilien hervor. Besonders High-Street-Retail und Fachmärkte profitieren von stabiler Nachfrage, robusten Passantenfrequenzen und attraktiven Renditen. Entscheidend seien Top-Lagen, Lebensmittelanker und aktives Management. Shopping-Center blieben selektive Chancen, erfordern jedoch hohen Anpassungs- und Investitionsbedarf.

Light Industrial

Martin Czaja, Geschäftsführer der GARBE Insite, zeigte die starke Dynamik im Light-Industrial-Sektor, getragen von Urbanisierung, Nearshoring, Digitalisierung und wachsender Defense-Industrie. Moderne, flexible und ESG-konforme Flächen verzeichnen stabiles Mietwachstum und hohe Nachfrage. Light Industrial bietet dadurch resilienten Cashflow, Diversifikation und attraktive Wertsteigerungschancen.

Wohnimmobilien

Henrie W. Kötter, Geschäftsführer von ECE Living, zeigte, warum Build-to-Rent in angespannten Wohnungsmärkten an Bedeutung gewinnt. Effiziente Grundrisse, geteilte Amenities und urbanes Wohnen erhöhen den Kundennutzen und ermöglichen wettbewerbsfähige Mieten. Trotz geringer Neubautätigkeit bleibt die Nachfrage hoch – damit bieten Wohninvestments aktuell attraktive Chancen und stabiles Mietwachstum.

Student Housing

Nico Rheims, Managing Director Real Estate bei Ardian Germany, zeigte Student Housing als stark wachsende, konjunkturresiliente Assetklasse. Urbanisierung, internationale Studierendenmobilität und Wohnungsknappheit treiben die Nachfrage. Professionell gemanagte, moderne Konzepte erzielen stabile Auslastungen und bieten Investoren langfristigen Cashflow, Diversifikation und deutliche Wertsteigerungspotenziale.

Soziale Infrastruktur

Ramin Rabeian, Managing Partner bei Montano Real Estate, stellte soziale und kritische Infrastruktur als stabile, langfristige Investmentchance vor. Staatliche Mieter, inflationsindexierte Cashflows und minimale Ausfallrisiken bieten ein robustes Renditeprofil. Angesichts massiver Investitionsstaus gewinnen PPP-Modelle an Bedeutung und ermöglichen nachhaltige, wirtschaftlich tragfähige ESG-Investments.

Büroimmobilien

Dr. Ferdinand Spies, Geschäftsführer und COO von Art-Invest Real Estate Management, zeigte, dass moderne, ESG-konforme Büroflächen trotz rückläufigem Gesamtflächenbedarf stark nachgefragt bleiben. Überalterte Bestände, steigende Qualitätsanforderungen und der Fokus auf zentrale, gut erreichbare Lagen führen zu deutlicher Marktpolarisierung. Top-Objekte profitieren, während viele Bestandsbüros zu Stranded Assets werden.

Implementierung neuer Nutzungskonzepte in Bestandsimmobilien

Jochen Butz, Head RE Development LI&C Köln bei der BEOS AG, zeigte, dass Umnutzung zunehmend attraktiver ist als Abriss: Sie spart CO₂, reduziert Kosten, beschleunigt die Umsetzung und schafft identitätsstiftende, marktfähige Immobilien. Erfolgreiche Transformation erfordert jedoch präzise Analyse, interdisziplinäre Planung und klare Prozesskompetenz – denn Wertschöpfung entsteht durch kluge Revitalisierung.

Zukünftiger Umgang mit Distressed Assets

In der Podiumsdiskussion stellte Christoph Wittkop, Managing Partner und CEO der Sonar Real Estate, die Frage, was tatsächlich „distressed“ ist, da der Begriff meist aus der Fremdkapitalperspektive stammt. Holger Kapitza, Senior Equity Sourcing bei der Deutschen Pfandbriefbank, sieht die US-Korrektur weitgehend abgeschlossen. Andreas Grießinger, Leiter der Niederlassung Frankfurt der Berlin Hyp, verwies auf häufige Covenant-Brüche und erwartet trotz positiver Grundhaltung viele nicht bankable Assets. Michael Fink, Managing Director der Catella Investment Management, betonte, dass Versorgungswerke die geringe Renditeaufschläge von Distressed Assets kaum als Mehrwert wahrnehmen.

Bleibt Nachhaltigkeit noch ein Investmentkriterium?

Rüdiger Hornung, Partner bei Wüest Partner, zeigte, dass Nachhaltigkeit klar wertrelevant bleibt. ESG-Faktoren sind längst in Marktwerten eingepreist – über Energieeffizienz, Betriebskosten, CO₂-Abgaben und CAPEX-Risiken. Investoren wechseln vom Reporting zum aktiven Handeln: Sanierungen, CO₂-Reduktion und effiziente Bestände schaffen messbare Wertsteigerung und mindern Bewertungsrisiken.

Investmentchancen 2026

In der Abschlussdiskussion betonte Isabella Chacón Troidl, CEO von BNP Paribas Real Estate Investment Management, dass Total Returns in den kommenden Jahren primär aus Mietsteigerungen kommen und ihr Fokus zuletzt auf European Healthcare und Hotels lag – 2026 verstärkt auch auf Infrastruktur. Samuel Keil, Head of Portfolio Management bei NEXT Generation Invest, hob die Bedeutung sozialer Quartiere und starker Managementkompetenz hervor. Nikolas Jorzick, Geschäftsführender Gesellschafter von HAMBURG TEAM, sieht gefördertes Wohnen als wirtschaftlichen Schlüssel. Enver Büyükarslan, Direktor Institutionelle Investoren bei Deutsche Investment Kapitalverwaltung, möchte 2026 neues Vertrauen aufbauen und bestehendes festigen. Christian Schulte Eistrup, Managing Director bei Clarion Partners für Franklin Templeton, fokussiert Logistik und erwartet 2026 den Start eines neuen Immobilienzyklus.

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