Kitaimmobilien als neues Core-Investment?

Kitaimmobilien als neues Core-Investment?

Bestechungen in Form von Kuchen, ausgeschmückte Bewerbungsmappen, Telefonterror – Eltern werden kreativ, wenn es darum geht, einen freien Kitaplatz für das eigene Kind zu bekommen. Die Unterversorgung ist besonders in Großstädten eklatant. Wo sich Bedarfslücken auftun, etablieren sich häufig auch neue Geschäftsmodelle. Und so geraten Kindertagesstätten bei einigen Investoren in den Fokus. Denn trotz Corona ist die Nachfrage nach Immobilien in den meisten Assetklassen ungebrochen hoch. Aufgrund von Angebotsmangel und sinkender Renditen in den dominierenden Assetklassen sinkt die Berührungsangst vor Spezialimmobilien zusehends.

Betreuungssituation und Bedarf

Zwischen 2010 und 2019 hat sich die Zahl der Kinder in der Kindertagesbetreuung vor Schuleintritt um rund 560.000 auf 3,29 Millionen erhöht. Bis 2030 werden laut Prognosen 417.000 zusätzliche Betreuungsplätze benötigt. Die zusätzliche Nachfrage ist stark räumlich und nach Altersgruppe der Kinder differenziert.
Mit knapp 280.000 Plätzen werden gut zwei Drittel der Kitaplätze für Kinder unter drei Jahren benötigt. Grund dafür ist die niedrige Betreuungsquote innerhalb dieser Altersgruppe. Sie liegt bei 34 Prozent und fällt damit deutlich niedriger aus als bei den 3- bis unter 6-Jährigen, deren Quote bei 93 Prozent liegt. Dabei liegt die Quote in den ostdeutschen Bundesländern mit 51,5 Prozent weit über dem westdeutschen Niveau von 29,4 Prozent. Der Bedarf liegt hingegen in Ostdeutschland bei 60,6 Prozent und in Westdeutschland bei 44,7 Prozent. Besonders hoch ist die Diskrepanz zwischen Angebot und Bedarf in Bremen, Hessen, Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz. Entsprechend ist hier das Potenzial für Kitaneubauten am höchsten.

In der Altersgruppe der 3- bis unter 6-Jährigen bestehen nicht so starke Unterschiede bei der Betreuungsquote. Sie liegt im Osten bei 94,1 Prozent und im Westen bei 93,1 Prozent. Dennoch fällt auch hier der Bedarf höher als das Angebot aus.

Besonderheiten von Kitaimmobilien

Zu den Besonderheiten von Kindertagesstätten gehört, dass es sich um Betreiberimmobilien handelt, weshalb der wirtschaftliche Erfolg von Eigentümer und Betreiber beziehungsweise Mieter miteinander verknüpft ist. Aus diesem Grund benötigen Eigentümer für eine erfolgreiche Bewirtschaftung branchenspezifisches Know-How und das Wissen um Stärken und Schwächen der Immobilie. 

Des Weiteren bestehen besondere bauliche Anforderungen an eine Kita, die von Bundesland zu Bundesland variieren können. Absturzsicherung an Treppengeländern, Treppenbreiten, bruchsicheres Glas, gesicherte Steckdosen oder Vorgaben zur Außenfläche je betreutem Kind – in Nordrhein-Westfalen 12 Quadratmeter – sind nur ein paar Beispiele. Die Einhaltung der Vorgaben ist maßgeblich für eine Betriebserlaubnis und darum dringend einzuhalten. Darüber hinaus sollte beim Neubau einer Kita eine Drittverwendungsfähigkeit eingeplant werden. Die Grundrisse eignen sich in der Regel zur Umwandlung in Einrichtungen für betreutes Wohnen.
Kitas als Immobilieninvestment

Kindertagesstätten sind Spezialimmobilien und noch ein Nischenmarkt. Da Mietverträge mit dem Betreiber häufig über einen Zeitraum von 20 bis 30 Jahren abgeschlossen werden, ergeben sich langfristig stabile Cashflows und eine hohe Planungssicherheit. Das macht Kitaimmobilien für Cashflow-orientierte Investoren zu einem attraktiven Investment. Jedoch ist auch hier die Produktverfügbarkeit derzeit eher knapp. Die Bruttoanfangsrenditen bewegen sich bei Core-Objekten zwischen vier und fünf Prozent.

Karsten Jungk
Geschäftsführer und Partner
Wüest Partner Deutschland