Die diesjährige RealEstate-Forecast Konferenz der FondsForum-Plattform am 5. Februar 2025 in Frankfurt, moderiert von Miriam Beul, bot einen tiefgehenden Einblick in die aktuellen und zukünftigen Entwicklungen der Immobilienmärkte. In einem Marktumfeld, das von wirtschaftlicher Unsicherheit, aber auch von neuen Chancen geprägt ist, diskutierten führende Branchenexperten über Investitionsstrategien, Markttrends und notwendige Anpassungen.

Mit ihrer fachkundigen Moderation führte Miriam Beul, Geschäftsführerin und Founder, Netzwerkagentur für urbane Kommunikation, die Teilnehmer durch eine Vielzahl an Themen und sorgte für einen fundierten und dynamischen Austausch zwischen den Referenten. Während Wohnimmobilien und Logistik weiterhin als „Everybody’s Darlings“ gelten, rückten auch Nischenmärkte wie Data Center, Gesundheitsimmobilien und Affordable Housing in den Fokus. Die Konferenz beleuchtete, wie sich institutionelle Anleger angesichts von Zinsentwicklungen, ESG-Anforderungen und geopolitischen Herausforderungen strategisch positionieren können, um langfristig erfolgreich zu investieren.

Erwartungen an 2025:

Prof. Dr. Felix Schindler MRICS, Head of Research & Strategy, HIH Invest Real Estate GmbH, prognostiziert ein herausforderndes Jahr: Demografische Entwicklungen, niedrige Wachstumsraten und Refinanzierungsprobleme prägen die Wirtschaft. Die EZB wird voraussichtlich weitere Zinssenkungen vornehmen, doch die Refinanzierungswelle trifft den Immobilienmarkt hart – 40 Milliarden Euro an Krediten laufen jährlich aus und müssen zu höheren Zinssätzen refinanziert werden.

Dr. Jan Linsin, Head of Research Germany, CBRE GmbH, sieht trotz der Herausforderungen Chancen: Während sich Prime-Immobilien stabilisieren, bleibt das Repricing im Non-Prime-Segment unvollständig. Besonders Büroimmobilien stehen vor Refinanzierungsbedarf, doch das Transaktionsvolumen wächst. Berlin bleibt der Top-Standort für Investoren, gefolgt von London und München.

Büroimmobilien: Turnaround-Kandidat?

Büroimmobilien sind derzeit alles andere als ein Liebling der Investoren, doch Bernd Haggenmüller, Senior Managing Director Real Estate bei Ardian Germany GmbH, sieht genau hier großes Potenzial. Seiner Einschätzung nach könnten sie der Turnaround-Kandidat des aktuellen Zyklus sein.

Besonders deutlich zeigt sich die Spaltung im Markt: Hochwertige Innenstadtimmobilien mit ESG-Standards bleiben gefragt, während veraltete Bürogebäude in Randlagen zunehmend zu „stranded assets“ werden. Der Trend zum „Flight to Quality“ setzt sich fort – Unternehmen verkleinern ihre Flächen, setzen aber auf hochwertigere Standorte. Zudem ist die Homeoffice-Debatte weniger entscheidend als befürchtet. Die aktuelle politische Diskussion in den USA – oft ein Frühindikator – deutet bereits auf eine stärkere Rückkehr ins Büro.

Für Investoren ergeben sich laut Haggenmüller attraktive Kaufgelegenheiten, da selbst Büroimmobilien in Top-Lagen – derzeit mit hohen Abschlägen gehandelt werden. Wer selektiv investiert, gezielt modernisiert und klug verhandelt, kann in diesem Umfeld zweistellige Renditen erzielen.

Wohnimmobilien: Stabilisierung in Sicht

Wohnimmobilien bleiben die gefragteste Assetklasse, und Dr. Lars Vandrei, Senior Research Manager bei Catella Residential Investment Management GmbH, sieht den Markt in einer Erholungsphase.

Zwei Faktoren sprechen für eine Stabilisierung: steigende Mieten und eine Erholung der Renditen. Bestandsmieten in der EU wachsen mit 3 % jährlich, während Neubau-Angebotsmieten in den deutschen Top-7-Städten zuletzt teils um 10 % im Jahr gestiegen sind. Die Kombination aus Wohnraummangel und regulatorischen Zwängen erhöht den Druck auf die Bestandsmieten.

Ein Catella-Analysemodell zeigt Deutschland als zweitattraktivsten Wohnimmobilienmarkt Europas, mit positiven Indikatoren für eine Stabilisierung.

Vandreis Fazit: Wohnimmobilien haben sich als krisenresistent erwiesen und bieten durch steigende Mieten weiterhin attraktive Investitionsmöglichkeiten. Die Erholung wird schrittweise verlaufen, aber die Talsohle scheint durchschritten.

Logistikimmobilien: Heterogener Markt

Prof. Dr. Thomas Beyerle, Fakultät BWL/Lehrstuhl Immobilienresearch, HBC Hochschule Biberach, sieht Logistikimmobilien weiterhin als Wachstumssegment, jedoch mit Herausforderungen durch ESG-Nachrüstungen. Rund 97 % der Logistikobjekte sind älter als fünf Jahre – gebaut in einer Zeit, in der Nachhaltigkeitsaspekte noch eine untergeordnete Rolle spielten. Investoren müssen daher zunehmend Capex für energetische Nachrüstungen einplanen.

Auch die Renditen zeigen ein differenziertes Bild. Während im Top-Segment („Triple A“) Renditen um 4 % genannt werden, liegen sie bei durchschnittlichen Logistikimmobilien eher bei 6 % oder höher. Der Markt bietet weiterhin hohe Wertschöpfungspotenziale, insbesondere durch Mietsteigerungen.

Handelsimmobilien: Stabil, aber herausfordernd

Susanne Gehle, Geschäftsführerin, Kaufland Immobilien Deutschland, sieht den Lebensmitteleinzelhandel stabil, während steigende Kosten und begrenzte Expansionsmöglichkeiten Herausforderungen darstellen. Die Mieten stagnieren, doch Investitionen in Digitalisierung und Flächengestaltung sind essenziell.

Thomas Thein, Leiter Fonds- & Portfoliomanagement bei GRR GARBE Retail Real Estate GmbH, sieht die Branche stabil und mit positiven Wachstumsaussichten. Fachmarktzentren bleiben dominant – 40–50 % des Retail-Transaktionsvolumens entfallen auf sie. Die Renditen sind konstant, und Fachmarktimmobilien profitieren weiterhin von der krisenfesten Lebensmittelbranche. Die steigenden Reallöhne und eine Konsumstabilisierung stützen das Segment zusätzlich. Lebensmittelmärkte haben sich als resilient in Krisenzeiten erwiesen und konnten ihre Umsätze über die letzten 20 Jahre kontinuierlich steigern.

Hotelimmobilien: Erholung mit Hürden

Martin Schaffer MRICS, Partner bei MRP Consult GmbH, sieht die Hotellerie erholt, aber unter Druck. Während Übernachtungszahlen steigen, sorgen hohe Betriebskosten und niedrige Margen für Unsicherheiten. Luxushotels und Budget-Konzepte profitieren am meisten. Neue Projekte entstehen vor allem durch Umnutzungen bestehender Gebäude.

HealthCare-Immobilien: Wachstum durch Demografie

Sebastian Schlansky, Geschäftsführer, HAMBURG TEAM Investment Management GmbH, sieht Betreutes Wohnen als wachsendes Segment. Während Pflegeheime unter Druck stehen, steigt die Nachfrage nach alternativen Wohnformen. Viele Bestandsgebäude sind veraltet, Investitionen in moderne, betreiberunabhängige Konzepte bieten hingegen Chancen.

Parkhäuser: Zukunft durch E-Mobilität

Gregor Hensel, Geschäftsführer, GOLDBECK Parking Services GmbH, prognostiziert eine anhaltend hohe Nachfrage nach Parkraum, besonders in Innenstädten. Doch E-Ladeinfrastruktur und digitale Konzepte sind entscheidend für die Zukunft. Viele ältere Parkhäuser benötigen Investitionen, um wettbewerbsfähig zu bleiben.

Ambulante Gesundheitsversorgung:

Martin Nolting, Executive Director Business Development, REInvest Asset Management S.A., sieht medizinische Versorgungszentren (MVZ) als konjunkturunabhängige und wachstumsstarke Assetklasse. Immer mehr Ärzte bevorzugen Angestelltenverhältnisse, wodurch der Bedarf an größeren, flexiblen Praxisflächen steigt.

Data Center:

Karsten Jungk, Partner Head of Berlin Office, Wüest Partner, beschreibt Data Center als wachsende Assetklasse. Die weltweite Datenmenge explodiert, insbesondere durch KI-Investitionen großer Tech-Konzerne. Doch Herausforderungen wie hoher Energiebedarf und Standortverfügbarkeit erfordern sorgfältige Analysen.

B-Städte als Zukunftsmärkte:

Mark Holz, Head of Research, Lübke Kelber, sieht mittelgroße Städte als Gewinner des Immobilienmarkts. Hohe Mieten in Metropolen und der Trend zu mehr Homeoffice machen B-, C- und D-Städte attraktiv. Städte wie Dresden, Leipzig oder das Ruhrgebiet könnten langfristig sogar besser abschneiden als A-Städte.

Soziale Infrastruktur:

Fiona Exner, Impact Manager, NEXT Generation Invest AG, sieht Bildungsimmobilien als unterfinanzierte, aber essenzielle Assetklasse. Der Investitionsstau in Schulen ist enorm, während der Bedarf weiter steigt. Private Investoren könnten durch Public-Private-Partnerships profitieren.

Real Estate Debt: Wachstum durch alternative Finanzierungen

Dr. Pamela Hoerr, Vorständin, Deutsche Pfandbriefbank AG, betont den steigenden Anteil von Private Debt am Immobilienmarkt. Die Kreditvergabe von Banken bleibt restriktiv, was alternative Finanzierungsmodelle attraktiver macht. Besonders Senior- und Whole-Loan-Strukturen gewinnen an Bedeutung.

Rechtliche und steuerliche Aspekte:

Jan Kiesel, Partner, Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, hebt hervor, dass die politische Lage nach der Bundestagswahl entscheidend für steuerliche und regulatorische Änderungen sein wird. Themen wie Grunderwerbsteuerreform, Mietpreisbremse und ESG-Regulierungen stehen auf der Agenda.

Zweitmarkt für Immobilienfonds:

Jan-Peter Schmidt, Bereichsvorstand Private Markets bei der Fondsbörse Deutschland Beteiligungsmakler AG, beschreibt den wachsenden Zweitmarkt für Immobilienfonds. Während Wohnfonds stabil bleiben, verzeichnen Büroimmobilien deutliche Abschläge. Gründe für Verkäufe sind meist strategischer Natur – sei es aufgrund geänderter Risikopräferenzen, regulatorischer Vorgaben oder ESG-Kriterien.

Was institutionelle Anleger suchen:

Stefan Dreiser, Partner, PIA Pontis Institutional Advisors GmbH, sieht eine wachsende Investitionsbereitschaft institutioneller Anleger, insbesondere in Wohn- und Logistikimmobilien. Trotz der Stabilisierung der Inflation bleibt das Zinsniveau ein wichtiger Faktor für Investitionsentscheidungen. Geopolitische Risiken und ESG-Anforderungen spielen weiterhin eine Rolle, jedoch mit weniger Priorität als noch im Vorjahr.

Die Wunschallokationen haben sich an die Zielallokationen angepasst, sodass eine zunehmende Investitionsbereitschaft erkennbar ist. Während einige Investoren weiterhin Bestände abbauen, plant eine wachsende Gruppe wie Sovereign Wealth Funds, Stiftungen und Pensionsfonds ihr Immobilienengagement auszubauen. US-Kapital sucht verstärkt nach europäischen Real Estate Debt-Investments, während Direktinvestitionen zunehmend gemieden werden.