SupermarktInvest 2026: Der Spread ist weg, die Arbeit bleibt

Pre-Event und Networking
Bereits am Vorabend traf sich ein großer Teil der Teilnehmenden zum Empfang mit Dinner im Restaurant Schönemann. Am Konferenztag ergänzten vorab digital verabredete Face-to-Face-Gespräche das Programm.

Konferenztag 2. September 2026

1. Marktentwicklungen: Prof. Dr. Felix Schindler (HIH Invest) bezifferte die Refinanzierungswelle: 2026 laufen rund 40 Mrd. Euro Immobilienfinanzierungen aus, im Schnitt mit gut 1 Prozent verzinst, bis 2029 mit knapp 3 Prozent. Uwe Vosse (Colliers) zeigte, dass LEH-Fachmärkte mit 4,8 Prozent Spitzenrendite und Fachmarktzentren mit 5,1 Prozent nur noch 190 und 220 Basispunkte über der Bundesanleihe liegen, 2021 waren es 390. Sein Rat: mit Verkäufen warten. Falk Barske (Savills IM) blickte nach Europa: In Italien und Portugal liegen die Ankaufsrenditen 140 bis 155 Basispunkte über dem deutschen Niveau. Stephan Luxem (EDEKA) ergänzte die Händlersicht.

2. Rechtsrahmen und Erfolgsfaktoren: Dr. Jan Hennig (GSK) ordnete die noch nicht geltende BauGB-Novelle ein: Sie definiert die Verkaufsfläche erstmals gesetzlich und privilegiert Betriebe mit nahversorgungsrelevantem Kernsortiment, aber nur bei „maßvoller“ Überschreitung der 1.200-Quadratmeter-Geschossflächengrenze, laut Begründung in der Regel höchstens 300 Quadratmeter. Boris Böhm (Dr. Lademann & Partner) dämpfte: Für bestehende Bebauungspläne entsteht kein neues Baurecht, der Hebel liegt in Neuplanung und unbeplantem Innenbereich. Jörg Wege (MEC) belegte an einem Handelsstandort, was ein Refurbishment leistet: 18,6 Prozent mehr Miete, 23,7 Prozent mehr Wert, WALT neun Jahre. Dr. Dirk Fittkau (WISAG), Susanne Gehle (Kaufland), Tobias Kroczek (VALUES) und Niko Militzer (CPM) diskutierten Lessons learned: Steuerungsvorteile des Generalmietvertrags, Ende großflächiger Elektrofachmärkte.

3. Asset- und Fondsmanager: Uwe Krause (MEAG) zeichnete den Preiszyklus nach: vom 26,5-Fachen Anfang 2022 auf das 16,5- bis 17,5-Fache 2025; für Core rechnete er mit 4 bis 5 Prozent Ausschüttung und 5 bis 6 Prozent IRR. Susanne Klaußner (Deutsche Investment) verlängerte die Zeitreihe: 490 Basispunkte Spread 2019, heute 200, gegenüber US-Staatsanleihen 50. Daraus leitete sie die Verschiebung zu Value Add mit 7,5 bis 8,5 Prozent Bruttoanfangsrendite und nach Europa mit 7 bis 9 Prozent ab. Klassische Poolfonds würden kaum noch nachgefragt, gefragt seien Individualmandate und Clubdeals. Jonathan Oskar Hirsch (Lidl), Jan Lerke (FIM) und Dr. Maritheres Palichleb (GSK) berichteten von längeren Transaktionsprozessen, viel Cherry-Picking und unvorbereiteten Verkäuferseiten.

4. Investoren: Christian Schneider (REWE) zeigte, wie breit das Mietgesuch ist: 500 bis 5.000 Quadratmeter Verkaufsfläche, bis in Gemeinden mit 5.000 Einwohnern. Olaf Ley (Eurofund Group) erklärte, warum internationalem Core-Kapital die deutschen Renditen derzeit nicht reichen, während Value-Add-Investoren 15 Prozent IRR erwarten. Hannah Stöcker und Philipp Michalke (imtargis) rechneten den Werthebel vor: 2 Mio. Euro Capex brachten zehn Jahre mehr Restnutzungsdauer, 2 Euro je Quadratmeter mehr nachhaltige Miete und 20 Basispunkte weniger Liegenschaftszins, zusammen 30 Prozent Wertzuwachs. Michael Hülsbusch (REDEFINE) warnte, dass KI nicht rechnen, sondern Daten abfragbar machen soll. Konrad Heinrich Hahn (Saller Bau), Carl-Christoph Pieper (Modulus) und Hubertus von Wrangel (Consent Retail) schlossen mit der Anlegerfrage: 15 Prozent IRR über drei bis vier Jahre, starke Mieter und lange Laufzeiten als Bond-Ersatz, vertikale Integration, weil vier Gebührenebenen die Rendite drücken.

Zusammenfassung und Ausblick
Die Konferenz beschrieb eine Assetklasse, die krisenfest blieb, deren Preis aber bezahlt ist. Der Aufschlag zur Bundesanleihe trägt keinen Investment Case mehr allein; Ertrag entsteht, wo Flächen neu geordnet, Baurecht gehoben und Capex gezielt eingesetzt wird. Für die kommenden Jahre zeichneten sich drei Bewegungen ab: Ausweichen nach Südeuropa, Rückzug aus Poolfonds zugunsten von Mandaten und Clubdeals und die Refinanzierungswelle als Quelle neuer Opportunitäten.