Bildungsimmobilien – Chancen nutzen, Zukunft fördern

Bildung ist ein elementarer Teil zur Daseinsvorsorge und eine zentrale Säule des Wohlstands. Um Wissen zu vermitteln, braucht es Bildungsreinrichtungen, die allen Menschen eines Landes zur Verfügung stehen. Der Aus- und auch Umbau von Bildungseinrichtungen ist die Grundlage, um den Zugang zu Bildung zu gewährleisten.

Bildungsimmobilien befinden sich überwiegend in staatlichem Besitz und regional ergeben sich abhängig von der wirtschaftlichen Situation der Kommune teils große Unterschiede. Klamme Haushaltskassen, ein hoher Sanierungsstau sowie öffentliche Regulatorik erhöhen den Handlungsdruck auf Seiten von Städten und Gemeinden. Zudem verlangsamen öffentliche (europaweite) Ausschreibungen die Planung und Entwicklung.

Die Privatwirtschaft kann hier agiler und flexibler reagieren. Deshalb sind Investitionen von privaten Akteuren enorm wichtig. Und das bietet Chancen für Investoren. Dabei zeichnen sich Bildungsimmobilien als Investments durch eine hohe Sozialverträglichkeit sowie einen gesicherten Cashflow mit geringen Ausfallrisiken und geringer Marktvolatilität aus.

Zu Bildungsimmobilien zählen z.B. Kitas, Schulen, Hochschulen sowie Wohn- und Betreuungseinrichtungen für Schülerinnen und Schüler. Und bei all diesen Einrichtungen besteht deutschlandweit ein hoher Handlungsbedarf. Bei Kitas ist dies aufgrund des gesetzlichen Anspruchs auf einen Betreuungsplatz bekannt. Weniger bekannt ist, dass es z.B. auch bei Schulen eine große Lücke gibt. So ist die Zahl der Schulanfänger in der Bundesrepublik 2022 um 5,2 % gestiegen und hat damit seit 2017 ihren höchsten Stand erreicht.

Dem gegenüber steht ein erheblicher Investitionsstau von bundesweit 45,6 Mrd. Euro, während das tatsächliche Investitionsvolumen gerade einmal 9,8 Mrd. Euro beträgt. Aus diesem Grund haben bereits viele Kommunen sogenannte „Schulbauoffensiven“ ins Leben gerufen. Darunter beispielsweise auch die Stadt München, die es sich zum Ziel gesetzt hat, bis 2030 30 neue Schulen zu errichten. Jedoch können finanziell schwächer gestellte Kommunen die Kosten für Sanierungsmaßnahmen und Neubauten kaum tragen. Und die Situation wird sich noch weiter verschärfen, wenn ab 2026 der Rechtsanspruch auf Ganztagsbetreuung in Kraft tritt.

Chancen für Investoren:

Bildungsimmobilien sind aktuell noch ein Nischenmarkt. Der Fokus liegt derzeit in diesem Segment bevorzugt auf Kindertagestätten. Jedoch deckt die Assetklasse mehr ab und bietet dadurch Potential für Investoren.

Da sich das öffentliche Interesse an den Immobilien in der Regel in den vertraglichen Konstellationen der (überwiegend) PPP-Modelle widerspiegelt, sind spekulative Investments hier eher die Ausnahme. Dementsprechend gelten Investitionen in Bildungsimmobilien als langfristige Mittelallokation mit stabilem und nachhaltigem Cashflow. Dabei ist der zu erwartende Cashflow-Korridor nahezu fest verankert und kaum Schwankungen unterworfen. Zwar erschwert die Heterogenität der (Flächen-) Anforderungen (insbesondere im Schulbau) die Genehmigung/Planung sowie die Kalkulation. Jedoch stellt die spezielle Träger- und Betreiberstruktur der Bildungsinfrastruktur auf Seiten eines Investors einen hohen Stabilitätsfaktor dar. Bei einer Vermietung an die öffentliche Hand bzw. einen gemeinnützigen, freien Träger (mit einer hohen Bonität) werden meist auf Basis einer Kostenmiete sehr lange Mietvertragslaufzeiten zwischen 15 und 30 Jahren geschlossen. Ebenso ist das Ausfallrisiko bei Betreibern von Kindertagesstätten sehr gering einzustufen.

Die Kombination aus wirtschaftlicher Stabilität und sozialem Nutzen stellt ein Alleinstellungsmerkmal für die „Assetklasse“ dar. Insbesondere auch vor dem Hintergrund der wachsenden Nachhaltigkeitsanforderungen an Investments gewinnt dieses immer mehr an Bedeutung, wodurch die Investmentnachfrage weiter zunehmen wird. Als wahrnehmbares Assetprodukt stehen Bildungsimmobilien noch am Anfang des Etablierungsprozesses. Aktuell deshalb noch ein Nischenmarkt, aber mit hohem Potenzial für die Zukunft.

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