Büroimmobilien: Sanierung braucht einen ganzheitlichen ESG-Ansatz

Die Bestandsentwicklung wie -sanierung gewinnen vor dem Hintergrund der steigenden Sensibilität für einen nachhaltigen Umgang mit Ressourcen an Bedeutung. Doch die Sanierung von Büroimmobilien stellt eine besondere Herausforderung dar: Bereits beim Ankauf ist eine detaillierte Überprüfung der baulichen Ist-Situation zur Erstellung eines wirtschaftlich und technisch tragfähigen Sanierungskonzeptes erforderlich. Dabei müssen verschiedene Themenkomplexe wie Architektur, Energie, Brandschutz, Fassade, Tiefgarage, Innendesign und Vermietungsstrategie Berücksichtigung finden. Welche Aspekte müssen Investoren bei Bestandsentwicklungen besonders im Blick behalten?

Environmental: Konzentration auf die großen Stellschrauben

Im Bereich Umwelt (Environmental) sind beispielsweise die Überprüfung der verbauten Materialien und die Erfassung der Dämmwerte der Außenhülle sinnvoll. Eine umfassende Analyse der vorhandenen Baumaterialien zeigt, welche Elemente noch eine ausreichende Lebensdauer aufweisen und somit nicht zwangsläufig ausgetauscht werden müssen. Der Fokus liegt hierbei auf der Minimierung des Abfalls und maximaler Ressourcenschonung durch die Nutzung funktionsfähiger Bauteile. Durch diese selektive Sanierung und den gezielten Einsatz nachhaltiger Materialien kommt es zur Reduzierung des CO₂-Fußabdrucks der Immobilie.

Ein weiterer großer Hebel liegt in der Entwicklung und Prüfung eines neuen Primärenergiekonzepts. Die Umstellung auf nachhaltige Primärenergiequellen verbessert nicht nur die CO2-Bilanz der Immobilie, sondern verringert gleichzeitig die Abhängigkeit von konventionellen Energieträgern. Darüber hinaus können Wärmerückgewinnungssysteme oder Photovoltaik- bzw. Solaranlagen den nachhaltigen Betrieb der Gebäudesysteme erhöhen.

Schließlich bietet auch die Erstellung eines neuen energieeffizienten Konzepts der technischen Gebäudeausrüstung (TGA) großes Potenzial. Zur Optimierung des Energieverbrauches sollten nur die langfristig erforderlichen technischen Systeme geplant werden. Hierbei kann beispielsweise die Installation effizienterer Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen in Betracht gezogen werden. Die Implementierung intelligenter Gebäudeautomatisierungssysteme ermöglicht es zudem, den Energieverbrauch zu überwachen und zu steuern. Auch die Integration von Maßnahmen zur Energieeinsparung, wie zum Beispiel die Optimierung der Gebäudehülle, bietet sich an.

Social: Bedürfnisse der Nutzer stehen im Fokus

Im Bereich Soziales (Social) ist es wichtig, die Bedürfnisse der potenziellen Mieter zu identifizieren und in die Sanierung einzubeziehen. Zudem ist die frühzeitige Sensibilisierung der Nutzer zur Ressourcenschonung trotz einer optimierten technischen Ausstattung ein wesentlicher Bestandteil zur Reduzierung des Energiebedarfs bzw. -verbrauchs. Um die Nutzer für einen sparsamen Umgang mit Energie zu sensibilisieren, sollte die Gestaltung der Innenräume auf die Anforderungen des gewünschten Nutzerprofils zugeschnitten sein. Hierzu gehören Aspekte wie die Schaffung einer angenehmen Arbeitsumgebung, die Förderung der Gesundheit und des Komforts der Mitarbeiter sowie die Berücksichtigung von Barrierefreiheit. Durch die Schaffung einer Wohlfühlatmosphäre und die Einbindung von Elementen wie Ruhezonen, Gemeinschaftsbereichen und ergonomischen Arbeitsplätzen können die Produktivität und das Wohlbefinden der Mitarbeiter gesteigert und das Interesse am gemeinsamen „Energiesparen“ gefördert werden. Des Weiteren spielt das urbane Umfeld eine bedeutende Rolle: Eine gute Erschließung der Immobilie durch öffentliche Verkehrsmittel sowie die Nähe zu Geschäften, Restaurants und anderen Einrichtungen tragen zur Attraktivität bei und bieten den Mietern ein angenehmes und praktisches Umfeld. Und eben ein solches Umfeld animiert auch zur Nutzung des ÖPNV.

Governance: Vertragsgestaltung eröffnet Chancen

Mit Blick auf die Unternehmensführung (Governance) kommt der sorgfältigen Vertragsgestaltung von Miet-, Property- und Facility-Management-Verträgen eine große Bedeutung zu. Schließlich wird hier der Grundstein für die Bewirtschaftung der Immobilie in ihrem neuen Lebenszyklus gelegt. In diesen Verträgen können Nachhaltigkeitskriterien und Anforderungen zur langfristigen Nutzung und Pflege der Immobilie festgelegt werden. So lassen sich beispielsweise die Mieter dazu verpflichten, Energieeffizienzmaßnahmen umzusetzen. Auch können regelmäßige Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten dem Facility- und Property Management zur Optimierung der Energieeffizienz auferlegt werden.

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