Die Zukunft von Hotelinvestments

Umdenken ist angesagt: Der Trend bei Immobilieninvestments, auch bei solchen in Hotels geht hin zu einem operativen Ansatz. War es bisher üblich, zunächst die Immobilie in den Blick zu nehmen und erst danach die darin tätigen Unternehmen, ist es heute umgekehrt. Investoren denken mehr und mehr mit einem Business Mindset über Investments nach.

Beispiel Shopping Center: Investoren müssen verstehen, was die Absatz- und Gewinntreiber der dortigen Einzelhändler sind, wie ihr Tagesgeschäft abläuft und was sie benötigen, um ihre Performance zu verbessern. Bei Hotels wiederum kann es darum gehen, dass der Betreiber durch entsprechende Investitionen den Zuschnitt und die Größe der Zimmer verändern muss, um seine Rendite zu steigern. Auch diese Zusammenhänge muss ein Immobilieninvestor von Anfang an berücksichtigen, damit sein Investment Erfolg hat.

Das führt dazu, dass es heute um mehr geht als um einen Hotelinvestor und einen Hotelbetreiber, die einen Vertrag schließen, um ihre Geschäftsbeziehung zu regeln. Die Zukunft von Hotelinvestments hat vor allem anderen einen kooperativen Charakter. Hinzu kommen neue langfristige Verbrauchertrends. Hotelgäste haben heute andere Wünsche und Bedürfnisse: Immer öfter stehen für Touristen wie Geschäftsreisende Erlebnisse im Vordergrund – und nicht mehr Dinge. Internetanschluss und eine einfache Bedienbarkeit der Ausstattung werden vorausgesetzt, gesucht werden ein persönlicher Service und die Möglichkeit, eine angenehme Zeit in einem Hotel zu verbringen.

Solche Trends haben unmittelbare Konsequenzen für Hotelinvestments. Am Beginn des Investmentprozesses steht die Suche nach Märkten und Standorten mit hohem Eintrittsbarrieren – und nach Hotels, die bieten können, was die Gäste wollen oder brauchen. Ebenso wichtig – und kritisch – ist im zweiten Schritt die Auswahl der Hotelmarke und eines praxiserprobten Hotelbetreibers, der ein best-in-class-Angebot bereitstellt oder sich schnell auf neue Kundenwünsche einstellen kann. Damit ein Hotel investor langfristig überdurchschnittliches Wachstum erzielen kann, muss es in den weiteren Schritten darum gehen, die Deal-Strukturen in seinem Portfolio anzugleichen und durch proaktive ESG-Investments den Wert der Immobilie zu steigern. Entscheidend für den Anlageerfolg ist es, durch gezielte aktive Kapitalinvestitionen diesem strategischen Prozess zu folgen, statt zu glauben, das, was die Masse macht, erziele die besten Renditen.

Herausforderungen und Chancen

Dessen ungeachtet haben Hotelinvestoren immer auch mit externen Problemen zu kämpfen. Nicht nur geopolitische Risiken sorgen für Gegenwind, sondern auch die nach wie vor hohen Zinsen. Die Corona-Pandemie konnte der Sektor nur allmählich abschütteln – und die Erholung vollzieht sich in den verschiedenen Segmenten bis heute unterschiedlich stark. Aufwind verspüren insbesondere die Freizeit- und Luxushotellerie sowie so genannte Budget-Hotels mit eingeschränktem Service. Hotels, die auf Geschäftsreisen ausgerichtet sind, erholten sich dagegen am langsamsten, Häuser im mittleren Marktsegment leiden noch heute und finden nur schwer zurück in die Spur.

Trotzdem sehen die Prognosen für die nächsten Jahre ermutigend aus. Lag das Wachstum des innereuropäischen Tourismus in den zehn Jahren vor Corona bei 4,3 Prozent pro Jahr, sollen es von heute bis zum Jahr 2029 Schätzungen zu Folge 6,3 Prozent pro Jahr sein.1 Der Anteil von Urlaubsreisen an den Konsumausgaben d er Verbraucher erholte sich seit Corona sowohl in Europa als auch in den USA sowie in UK, und liegt mittlerweile wieder auf dem Vor-Pandemie-Niveau oder leicht darüber. Auch die höheren, inflationsbedingten Preise taten den Ausgaben für Reisen und Hotels keinen Abbruch und beeinträchtigen die Erholung des Hotelsektors nicht.

Für Hotelinvestoren ebenfalls interessant: Das Angebot an neuen Hotels verlangsamt sich. Von 2015 bis 2023 stieg die Zahl neuer Hotels um 2,4 Prozent pro Jahr, von 2023 bis 2025 wird das Wachstum vermutlich nur 0,2 Prozent pro Jahr betragen. Die Transaktionsvolumina gingen ebenfalls zurück: Sie betrugen in den Jahren 2014 bis 2019 im Schnitt gut 23 Milliarden Euro pro Jahr, in den Jahren 2020 bis 2023 waren es gerade einmal gut 13 Milliarden. Das ist grundsätzlich positiv für Hotelinvestoren. Was bleibt ist die Frage, wo sie investieren sollen.

In Städten wie Frankfurt oder Düsseldorf, in denen die Hotels stark von Geschäftsreisenden leben, hat die allgemeine Erholung noch nicht richtig eingesetzt. Anders ist das in Paris oder London, wo eine Erholung stattfindet, der aber noch das Momentum fehlt. Wieder ganz anders sieht es in Lissabon und Florenz, vor allem aber in Barcelona und Sevilla aus. Hier ist die Erholung nicht nur weit fortgeschritten, sondern verläuft mit großem Schwung. Die Marktselektion ist also der entscheidende Erfolgsfaktor. Sie steht nicht umsonst am Beginn des oben skizzierten Investmentprozesses und ist für Hotelinvestoren eine echte Herausforderung. Die gute Nachricht: Der langfristige Wachstumstrend im Tourismus und damit auch im Hotelsektor dürfte anhalten.