Immobilien mit gesellschaftlichem Nutzen – Investments für und in die Zukunft

Was versteht man unter Immobilien mit gesellschaftlichem Nutzen?

Bei einer Immobilie mit gesellschaftlicher Nutzung sollte ein möglichst breiter Grundkonsens vorhanden sein, dass die Nutzung der Immobilie tatsächlich der Gesellschaft und damit dem Gemeinwohl dient. Das sind zum Beispiel Bildungsimmobilien oder Gesundheitsimmobilien.

Unser Investitionsfokus liegt auf Kindertagesstätten, Schulen und Hochschulen, Ärztehäusern oder einer Mischung aus diesen Beispielen. Auch Mehrgenerationenwohnen oder Betreutes Wohnen, also Immobilien, die das Thema „Wohnen im Alter“ abdecken, gehören dazu. Die hohe Nachfrage der Nutzer wird vor allem durch die demographische Entwicklung der Bevölkerung geprägt.

Warum sind Investments für diese Assetklasse wichtig?

Sie liefern einen Beitrag zu einer Lösung gesellschaftlicher Herausforderungen durch die Verbindung des Nutzens für das Gemeinwohl mit dem Nutzen für Unternehmen und Investoren.

Gründe dafür sind die demographische Entwicklung in Deutschland, der gesetzlich festgelegte Rechtsanspruch auf einen KiTa-Platz oder künftig auch auf einen Grundschulbetreuungsplatz, steigende Schülerzahlen und der Fokus auf die nachhaltige und mehrdimensionale Quartiersentwicklung.

Nehmen wir als Beispiel Bildungsimmobilien. Die Kommunen in Deutschland sind für die Bereitstellung der meisten Schul- und Bildungsgebäude verantwortlich. Laut KfW-Kommunalpanel 2022 sind rund 32.200 Schulen von Kommunen und rund 5.900 sind Privatschulen. 80 Prozent der Schulgebäude liegen somit in direkter Verantwortung der Kommunen.

Die Schülerzahlen stiegen 2022 auf den höchsten Stand seit 17 Jahren.

Rein rechtlich steht jedem Kind von ein bis unter drei Jahren ein Betreuungsplatz zu. Aktuell liegt die Betreuungsquote bei den Kitas bundesweit jedoch bei nur 35,5 Prozent.

Gemäß KfW-Kommunalpanel 2022 beträgt der Investitionsrückstand rund 45,6 Milliarden Euro. Der Handlungsdruck ist also groß. Wie sollen Länder, Städte, Landkreise und Gemeinden diese Herausforderung bei klammen Haushalts kassen, einem hohen Sanierungsstau und der öffentlichen Regulatorik stemmen? Die europaweiten Ausschreibungen sowie der Fachkräftemangel in den Kommunen verlangsamen zudem die Entwicklungs-, Planungs- und Umsetzungsprozesse.

Ohne private Akteure ist dieser hohe Bedarf nicht zu decken.

Wie profitieren Investoren davon?

Es gibt eine dauerhafte und konjunkturunabhängige Nachfrage. Mixed-use-Immobilien wie zum Beispiel Büroimmobilien mit medizinischem Dienstleistungsanteil, Ärztehäuser oder medizinische Versorgungszentren, Kitas und Seniorenimmobilien haben eine überwiegend gute Drittverwendungsfähigkeit. Sie bieten im Vergleich zu herkömmlichen Immobilien häufig etwas geringere Renditen, aber auch ein geringeres Risiko.

Investitionen in Bildungsimmobilien gelten als langfristige Mittelallokation mit stabilem und nachhaltigem Cashflow. Dabei ist der zu erwartende CashflowKorridor nahezu fest verankert und kaum Schwankungen unterworfen. Die spezielle Träger- und Betreiberstruktur der Bildungsinfrastruktur stellt auf Seiten eines Investors einen hohen Stabilitätsfaktor dar.

Bei einer Vermietung an die öffentliche Hand bzw. einen gemeinnützigen, freien Träger werden meist auf Basis einer Kostenmiete sehr lange Mietvertragslaufzeiten zwischen 20 und 30 Jahren geschlossen. Die Kombination aus wirtschaftlicher Stabilität und sozialem Nutzen stellt ein Alleinstellungsmerkmal für die „Assetklasse“ dar.