Investoren sehen zunehmende Investmentaktivität in der Hotelimmobilienbranche

Hotelimmobilien haben sich im Vergleich zu anderen Nutzungsarten als äußerst resilient erwiesen. Aus Sicht von institutionellen Investoren bieten sie auch künftig ein großes Potenzial, nicht zuletzt aufgrund von weltweit anziehenden Tourismusaktivitäten. Gleichzeitig halten sich viele Marktteilnehmer bei Immobilieninvestments aktuell eher zurück, da der Risikoaufschlag zu risikolosen Anleihen noch zu gering ausfällt.  

Allerdings gibt es bereits deutliche Anzeichen für eine Belebung des Hotelinvestmentmarkts. Das wird auch durch eine von CBRE durchgeführte Umfrage unter Hotelinvestoren untermauert: 70 Prozent der Befragten wollen ihre Allokation in europäische Hotels 2024 erhöhen. Für Optimismus sorgt unter anderem, dass die Europäische Zentralbank aufgrund sinkender Inflationsraten keine weiteren Leitzinserhöhungen plant und der Markt von einer baldigen Zinssenkung ausgeht. Zudem ist zu beobachten, dass wieder mehr Produkte auf den Markt kommen. Denn auch das Angebot steigt mit der Nachfrage, die im Gegensatz zu anderen Nutzungsarten dynamisch wächst. Gemäß der Welttourismusorganisation der Vereinten Nationen (UNWTO) gab es 2023 etwa 1,3 Milliarden internationale Ankünfte, was 88 Prozent des Vor-Corona-Niveaus entspricht. Europa, die meistbesuchte Region der Welt, erreichte bereits 94 Prozent des Niveaus von 2019. Auch Deutschland lag 2023 mit über 487 Millionen Übernachtungen dem Statistischen Bundesamt zufolge fast auf dem Level von 2019.

Gleichzeitig bleibt das Asset-Management im Hotelbereich eine Herausforderung und erfordert daher eine besondere Expertise. Hohe Energie- und Lebensmittelpreise sowie der Fachkräftemangel machen der Branche weiterhin zu schaffen. Zudem müssen die zunehmenden ESG-Anforderungen sowohl auf Betreiber- als auch Eigentümerseite berücksichtigt werden. Der Markt ist im Vergleich zu anderen Branchen stark fragmentiert und wird sich weiter ausdifferenzieren. Neben der klassischen Hotellerie gibt es zahlreiche Nischenbereiche, insbesondere auch im Longstay-Segment. Für eine gute Investition sind neben der Eignung und Qualität des Gebäudes auch die Erfahrung des Betreibers und die Qualität des Konzepts entscheidend, das zudem gleichzeitig mehrere Zielgruppen ansprechen sollte.

Bei Stadthotels beispielsweise ist ein ausgewogenes Konzept wichtig, um sowohl Touristen als auch Geschäftskunden anzusprechen – und das nicht nur saisonal. Märkte mit ausgewogenem Businessmix wie Hamburg, Köln oder München sind interessant, denn sie versprechen eine konstant hohe Nachfrage an allen Wochentagen. Entscheidend ist die Mikrolage, etwa die Nähe zur Innenstadt und eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Wichtig ist aber auch, mit neuen Konzepten den veränderten Ansprüchen einer heterogeneren Klientel gerecht zu werden.

Die Ferienimmobilie ist dagegen eine deutlich komplexere Betreiberimmobilie, die ganz andere Ansprüche der Gäste erfüllen muss. Hierbei geht es um einzigartige Urlaubserlebnisse und individuelle Angebote. Das Spektrum reicht vom idyllisch gelegenen Resort bis zum kleinen Boutiquehotel. Der Markt der Ferienhotellerie ist zudem stark von privaten Betreibern und Eigentümern geprägt. Gerade deren Nachfolgethematik kann für Investoren eine Chance für Akquisitionen bieten.

Auch der Fachkräftemangel gestaltet sich zum Teil sehr unterschiedlich. Daher ist auch hier die Wahl eines professionellen Betreibers mit attraktiven Mitarbeiterprogrammen sinnvoll.

In allen Segmenten kommt es jedoch immer darauf an, dass Hotels effizient geführt werden, die Personalkosten im Rahmen bleiben und eine möglichst stabile Pachtabdeckungsrate erzielt wird. Es ist nicht zuletzt diese Kennzahl, an der ein erfolgreiches Investment gemessen wird.

Aufgrund ihres Potenzials für eine stabile Wertentwicklung können Hotelimmobilien eine wichtige Komponente eines solide und breit diversifizierten Immobilienportfolios darstellen. Vorausgesetzt, die Qualität des Gebäudes, die Lage und das Konzept überzeugen. Grundlage dafür sind ein tiefes Marktverständnis, eine sorgfältige Standortsondierung und letztlich auch ein guter Marktzugang.

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