Investorenherausforderungen bei Hotelinvestments

Der Hotelinvestmentmarkt befindet sich inmitten eines Umbruchs mit vielen Herausforderungen, die institutionelle Investoren zum strategischen Umdenken anregen.

Die „Hold and See“-Strategie von vielen Investoren wird uns vermutlich noch über längere Zeit (bedingt durch das derzeitige Zinsumfeld) begleiten. Investoren, die beispielsweise auf Core-Produkte setzen, müssen diese Phase überbrücken. Bevor nicht eine erhebliche Zinssenkung eintritt, sind Core-Objekte nur mit erheblichem Abschlag verkäuflich.

Wertstabilisierung durch aktives Performance Management

Eine Vielzahl von Investoren etablieren ein aktives Asset- und Performance-Management, um den Wert der Immobilie abzusichern und weiter zu optimieren. Die Anforderungen von Betreibern und Gästen verändern sich stetig und erfordern eine kontinuierliche Weiterentwicklung der Hotelprodukte. Dies bedarf ein intensives Verständnis der Immobilie und des Betriebs, das ergebnis- und umsatzabhängige Komponenten stärker berücksichtigt und die Beziehung zwischen Betreiber und Eigentümer intensiviert.

Häufig leere und ungenutzte Konferenz- und F&B-Flächen, sowie leere Lobbys, erfordern neue Nutzungskonzepte, um den Ertrag je Quadratmeter zu steigern, somit liegt der Fokus nicht mehr allein auf der Berechnung der Zimmermiete. Nachdem das Thema „Corona Nachträge” die Asset Manager über einen längeren Zeitraum beschäftigt hat, stehen heute Themen wie ESG, Stichwort CRREM-Pfad, Digitalisierung und sich auch verändernde Marken- und Franchisewelten im Fokus. Dort, wo es um ergebnis- und umsatzabhängige Komponenten geht, ist aktives Performance Management an der Schnittstelle zum Betreiber an der Tagesordnung, um die Performance des Betreibers über dem Marktdurchschnitt sicherzustellen.

Hoteldevelopment-Pipeline trocknet aus

Aufgrund schwieriger Realisierbarkeit von neuen Hotelprojekten (Finanzierung durch risikoaverse Banken und Verkaufsfaktoren als Show-Stopper), rücken Konversionen bzw. Refurbishments in den Vordergrund. Hotelbetreiber haben diesen Trend erkannt und bringen zahlreiche neue Conversion-Brands auf den Markt, beispielsweise Garner Hotels (IHG), Sparks (Hilton) oder das neue FourPoints Express by Sheraton. Im Vergleich zu Hardbrands sind diese Softbrands kostengünstiger und daher leichter umsetzbar.

ESG, Digitalisierung und Arbeitskräftemangel als Mega-Themen

Der Mangel an Arbeitskräften stellt ein gravierendes Problem dar, zumal der demographische Wandel erst am Anfang steht. Schätzung zufolge fehlen dem deutschen Arbeitsmarkt bis 2035 insgesamt 4,5 Millionen Arbeitskräfte.  Personalintensive Konzepte werden künftig noch schwerer umsetzbar sein als heute (vor allem zu massiv gestiegenen Mitarbeiterkosten). Die Digitalisierung von Hotelimmobilien wird hier teilweise zum Problemlöser: Beispiele hierfür ist der digitale Check-in oder die Digitalisierung von Backoffice Prozessen. Digitalisierung wird aber in der Zukunft auch eine Voraussetzung sein, um erfolgreiche ESG-Strategien umzusetzen und wird einen wesentlichen Beitrag zur Individualisierung und Verbesserung der Guest Experience leisten.

Assetklasse mit erfreulichen Marktdaten und Wachstum

Trotz der genannten Herausforderungen am Investmentmarkt zeigt die Gästenachfrage in der Hotellerie ein bemerkenswert krisenresistentes bzw. wachstumsgetriebenes Verhalten. Prognosen lassen darauf schließen, dass der Tourismus in den nächsten 20 Jahren jährlich um 4 bis 5 % wachsen wird. Das zukünftige Wachstum muss jedoch im Einklang mit ESG-Prinzipien stehen. Investoren müssen sich auf „Brown Discounts” statt „Green Premiums” einstellen und die Kosten von „Stranded Assets” gegen Restrukturierungskosten abwägen.

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