Mit Lebensmittelmärkten die ESG-Performance steigern

Große deutsche Lebensmitteleinzelhändler wie EDEKA, REWE, ALDI, Lidl und Kaufland zeichnen sich durch robuste Finanzkraft und kontinuierliches Wachstum aus, was sie zu idealen Mietern für Immobilieninvestoren macht, die im Core-Segment aktiv sind. Die Unternehmen schließen üblicherweise sehr langfristige Mietverträge ab, was Investitionen in Supermärkte, Lebensmittel-Discounter, Verbrauchermärkte oder SB-Warenhäuser nicht nur planbar, sondern auch wertstabil macht.

Die positiven Aspekte lebensmittelgeankerter Handelsimmobilien sind vielen Investoren bekannt. Berichte führender Investmentmakler bestätigen, dass die Assetklasse am Immobilienmarkt zum Jahresende 2023 eine Bewertungsstabilisierung erlebte, während andere Immobilienarten weiterhin Preisrückgänge verzeichneten. Diese Stabilität setzte sich auch im ersten Quartal 2024 fort. Zusätzlich zu diesen überzeugenden wirtschaftlichen Argumenten bieten sich institutionellen Investoren mit Lebensmittelmarkt-Investments ausgezeichnete Möglichkeiten, die ESG-Performance (Environmental, Social & Governance) ihres Immobilienportfolios zu verbessern.

ESG-Konformität als Zukunftsgarant

Im Vergleich zu Büroimmobilien oder Shopping-Centern sind Lebensmittelmärkte in der Regel einfacher konzipiert. Es gibt Ausnahmen – wie etwa den REWE-Markt in Wiesbaden-Erbenheim, der als Green Building auf Tageslicht-Architektur setzt und auf dem Dach eine eigene Pflanzenfarm sowie eine Fischzucht im Kellergeschoss betreibt – aber oft erkennt man die Nachhaltigkeit eines Lebensmittelmarkt erst auf den zweiten Blick.

Obwohl weniger offen sichtbar, vollzieht sich in der Welt der Lebensmittelmärkte eine bedeutende Transformation. Die Manager und Betreiber dieser Märkte verbessern kontinuierlich und systematisch die ESG-Performance ihrer Immobilien. Ihr Ziel ist es, Immobilien zu schaffen, die langfristig den strengen Nachhaltigkeitsanforderungen von Gesetzgebern, Investoren und Mietern entsprechen. Zu den fortschrittlichen technischen Lösungen, die hierbei zum Einsatz kommen, zählen Photovoltaik-Anlagen auf den Dächern, effektive Dämmmaterialien mit Sonnenschutz zur Minimierung des Energiebedarfs, sowie moderne Klima- und Gebäudetechnologien. Letztere nutzen KI-gesteuerte Steuerungssysteme für die Wärmerückgewinnung, was die Energieeffizienz erheblich steigert. Zusätzlich tragen energieeffiziente Kühlmöbel, die ihre Abwärme in Heizenergie umwandeln, und LED-Beleuchtung zur Reduzierung des Energieverbrauchs bei.

Der Lebensmitteleinzelhandel steht dabei vor speziellen Herausforderungen. So sind die Gebäude von Lebensmittelmärkten aufgrund ihrer Nutzung nicht unbedingt auf Energieeffizienz ausgelegt. Die hohen Besucherfrequenzen mit geöffneten Türen, die offenen Räume mit hohen Decken und die energieintensive Lagerung im Frische- und Tiefkühlbereich sind grundsätzliche Anforderungen, die bei Konzeption und Betrieb als Erschwernisse mit eingeplant werden müssen.

Die Nachhaltigkeitsbestrebungen legen ein besonderes Augenmerk auf die Aufenthaltsqualität und die Barrierefreiheit der Immobilien. Bei Neubauten und Revitalisierungen priorisieren die Entwickler den Einsatz umweltfreundlicher Baustoffe und Recyclingmaterialien, um die Naturnähe und ökologische Verträglichkeit der Projekte zu maximieren. Die Gestaltung der Außenbereiche erfolgt oftmals durch die Anlage von Grünflächen, Streuobstwiesen oder Bienenwiesen, die nicht nur die Biodiversität steigern, sondern auch die ästhetische Qualität verbessern. Dachbegrünungen ergänzen diese Maßnahmen und bieten zusätzliche ökologische Vorteile. Zudem unterstützen E-Ladesäulen auf den Parkplätzen die zunehmende Mobilitätswende hin zu Elektrofahrzeugen, was sowohl die Nachhaltigkeit als auch die Attraktivität der Immobilien erhöht.

Die beschriebenen Maßnahmen erweisen sich nicht nur als wirksam, sondern auch als wirtschaftlich vorteilhaft. Vorausschauende Asset Manager, Investoren und Mieter integrieren diese sukzessive in den Immobilienbestand. Dies ebnet den Weg für eine mögliche Zertifizierung nach dem DGNB-Gold-Standard der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen, sofern dies angestrebt wird.

Handel und Immobilieninvestoren sind starke ESG-Partner

Mieter aus dem Lebensmitteleinzelhandel spielen eine zentrale Rolle in der lokalen Versorgung und sind sowohl wirtschaftlich als auch sozial von hoher Bedeutung. Ihre inhärent nachhaltigen Eigenschaften und ambitionierten Strategien zum Klimaschutz und zur Nachhaltigkeit dienen nicht nur als wichtige Marketinginstrumente, sondern spiegeln auch ihre tiefgreifende Verpflichtung zur ökologischen Verantwortung wider. Da ihre Interessen mit denen der Vermieter übereinstimmen, vor allem in Bezug auf die nachhaltige Entwicklung der Immobilien, sind sie gut positioniert, um starke, gegenseitig vorteilhafte Partnerschaften zu bilden. Zudem verfügen sie über die nötigen finanziellen Ressourcen, um diese Nachhaltigkeitsziele aktiv zu fördern und umzusetzen.

Als Beispiel einer starken Partnerschaft wurde vor mehr als einem Jahr mit der REWE Group im Zuge zahlreicher Mietvertragsverlängerungen eine Kooperation für Investitionsmaßnahmen zur Energieeffizienz und zur Aufrüstung von Standorten mit E-Ladesäulen aufgenommen. Dabei wird es in Zukunft nicht bleiben. Weitere großflächige Kooperationen werden aktuell geprüft. Dazu zählen insbesondere Investitionen in Photovoltaikdächer, die den Ausstieg aus der Nutzung fossiler Energieträger beschleunigen.

Großes Potenzial – wenn systematisch daran gearbeitet wird

Lebensmittelmärkte stellen eine vielversprechende und nachhaltige Assetklasse dar. Um deren Potenzial vollständig zu erschließen, ist jedoch eine methodische Herangehensweise notwendig. Ein wesentlicher Aspekt dabei ist das Monitoring der ESG-Performance, das stark von den Ressourcenverbräuchen der Immobilien abhängt. Die Verbräuche sind entscheidend für einen effizienten und umweltfreundlichen Betrieb. Da nicht alle relevanten Verbrauchsdaten direkt bei den Vermietern liegen, ist eine enge Kommunikation mit den Mietern essenziell. Eine Zusammenarbeit mit spezialisierten Asset Managern, die über ein umfangreiches Portfolio an Lebensmittelmärkten verfügen, erweist sich dabei als besonders vorteilhaft. Diese Experten bringen eine bessere Verhandlungsposition für einen tiefen Einblick in die Mieterdaten mit, was die Optimierung der ESG-Ziele erleichtert.

Die Bewertung der ESG-Performance sollte sowohl intern als auch extern erfolgen, um den größten Nutzen zu erzielen. Investoren profitieren von Benchmarking-Verfahren, die einen detaillierten Vergleich der Immobilien in ihrem Portfolio ermöglichen. Die Plattform GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) hat sich dabei als führendes Tool etabliert, das eine umfassende, assetklassenübergreifende Bewertung internationaler Immobilienbestände bietet. Durch die regelmäßige Überprüfung und Verbesserung der ESG-Leistung von Lebensmittelmärkten kann so die Gesamtbewertung des Immobilienportfolios signifikant gesteigert werden.

Quelle Headerbild: ©REWE

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