US-Multifamily vs deutsche Wohnanlagen (Teil 1)
Autor
Dr. Christoph Pitschke
Blogbeitrag
US-Multifamily und deutsche Wohnanlagen im Vergleich (Teil 1)
Durch Mehrfamilienhäuser wird für einen großen Teil der Bevölkerung das elementar wichtige Grundbedürfnis einer Wohnung gedeckt. Im Rahmen der Corona-Pandemie ist die Bedeutung der Wohnung im allgemeinen Bewusstsein gestiegen. Gleichzeitig ist der Wohnflächenbedarf durch die Änderung der Arbeitswelt hin zu mehr Homeoffice gewachsen.
Investoren bieten Investitionen in Mietwohnungsbestände einen granularen und langfristig stabilen Zahlungsstrom. Dabei sind Wohnimmobilien entsprechend weniger abhängig von der konjunkturellen Entwicklung als Gewerbeimmobilien. Auch disruptive Faktoren, wie sie die fortschreitende Digitalisierung und Künstliche Intelligenz mit sich bringen, führen eher zu Nachfrageveränderungen im Markt für Gewerbeimmobilien.
Vor diesem Hintergrund stehen Investitionen in Mietwohnanlagen in Deutschland als auch in den USA zunehmend im Fokus. In den USA hat dieses so genannte Multifamily-Segment in den letzten Jahren stetig an Bedeutung gewonnen, was auch durch steigende Transaktionsvolumen reflektiert wird. So entfielen im vergangenen Jahr in den USA 35% der gesamten US-Immobilientransaktionen auf das Multifamily-Segment.
Obwohl es sich grundsätzlich um das gleiche Investment-Segment handelt, gibt es große Unterschiede zwischen Mietwohnanlagen in den USA und Deutschland. Darüber hinaus unterscheiden sich auch die jeweiligen Märkte, was die Datenverfügbarkeit, Markttransparenz, soziodemographische Faktoren und die volkswirtschaftliche Perspektive betrifft.
US Multifamily
In den USA gibt es aktuell 131 Millionen Haushalte[1] Hiervon sind 44,1 Millionen Mieterhaushalte und auf das Segment der Mehrfamilienhäuser (Multifamily) entfallen 18 Millionen Mieteinheiten. Die Wohneigentumsquote liegt in den USA derzeit bei etwa 65%. Insbesondere große Apartmentanlagen verfügen meistens über ausgeprägte Ausstattungsmerkmale. Neben Küchen und Klimaanlagen, bieten sie häufig zusätzliche Gemeinschaftsanlagen wie Swimmingpools, Grill-Plätze, Dog Parks, Business Center, Kinderspielplätze sowie Fitness Räume. Diese werden auch als „Amenities“ bzw. als Annehmlichkeiten bezeichnet, die den Mietern bereitgestellt werden.
[1] U.S. Census Bureau
Für die Mieter ist daher die Nutzung dieser Amenities mit der Zahlung der Bruttomiete inbegriffen. Die Eigentümer erhalten diese Bruttomiete (Gross Rental Income) und tragen alle anfallenden Anschaffungs- und Betriebskosten (operating expenses). Dieser Kosten umfassen auch die Grundsteuer und Versicherungskosten, die vom Eigentümer getragen werden. In der Regel werden nur die verbrauchsabhängigen Betriebskosten direkt mit dem Mieter abgerechnet. Die für den Eigentümer maßgebliche Kennzahl ist daher das Nettoergebnis nach allen Bewirtschaftungskosten, das so genannte Net Operating Income.
Die Mietvertragslaufzeit beläuft sich normalerweise auf ein Jahr, was je nach Marktsituation beidseitig zu einer entsprechenden Anpassung der Miete führen kann.
Multifamily-Anlagen bis zu 4 Stockwerken werden meist in Holz-Rahmenbauweise gebaut. Eine Unterkellerung findet in der Regel nicht statt. Unter der Prämisse, dass keine Renovierungsmaßnahmen durchgeführt werden, kann von einer wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer von etwa 50 Jahren ausgegangen werden.
Deutsche Mehrfamilienhäuser
In Deutschland befinden sich von insgesamt 43 Mio. Wohnungen 52,5% bzw. 22 Mio. Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Die Wohneigentumsquote in Deutschland liegt bei 47%.[1]
Einbauküchen werden seitens des Vermieters meist nicht eingebaut und mitvermietet. Gemeinschaftsanlagen/Annehmlichkeiten werden in der Regel lediglich in Form von Kinderspielplätzen und Wäscheräumen zur Verfügung gestellt. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) regelt die Umlegbarkeit von Nebenkosten. Verbrauchsabhängige Betriebskosten und auch Bewirtschaftungskosten werden nach §1 der BetrKV werden auf die Mieter umgelegt. Der Teil der nicht umlagefähigen Nebenkosten ist daher relativ gering.
Die Konstruktion von Mehrfamilienhäusern wird hauptsächlich in Betonbauweise und Mauerwerksbau aufgeführt. Eine Vollunterkellerung ist die Regel. Unter der Prämisse, dass keine Renovierungsmaßnahmen durchgeführt werden, kann von einer wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer von 70 bis 100 Jahren ausgegangen werden.
[1] Eurostat
Ende Teil 1
Die hier aufgezeigten Unterschiede haben auch Auswirkungen auf die Rendite von Wohnungsinvestitionen. In Teil 2 dieses Beitrages, der Mitte Juli erscheint, wird auf die Bestimmungsfaktoren für die Rendite eingegangen.
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