Erleichterungen für erneuerbare Energien bei offenen Immobilienfonds nach dem geplanten Zukunftsfinanzierungsgesetz

Ausgangslage

Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVG), die offene Immobilienfonds verwalten, gehören zu den größten Bestandshaltern von Immobilien. Viele für Immobilienfonds gehaltene Immobilien (z.B. Logistikhallen, Fachmarktzentren, Einzelhandelsimmobilien) eignen sich für die Errichtung von Anlagen zur Erzeugung erneuerbarer Energie (z.B. Photovoltaik). Auch viele Anleger der Immobilienfonds unterstützen im Hinblick auf die Nachhaltigkeit z.B. die Errichtung von Photovoltaikanlagen auf den Immobilien und sind bereit, hierfür zusätzliche finanzielle Mittel zur Verfügung zu stellen. Trotz dieser guten Ausgangslage kommen Erneuerbare-Energie-Anlagen bei Fondsimmobilien bislang nur in geringem Umfang zum Einsatz.

Bisherige Rechtslage

Die Gründe hierfür liegen vor allem im aktuellen Investment- und Investmentsteuerrecht. Im Hinblick auf das Investmentrecht bestehen unter der derzeitigen Rechtslage vielfach Abgrenzungs- und Auslegungsschwierigkeiten, die der Errichtung von Erneuerbaren-Energie-Anlagen entgegenstehen. Zum einen sieht das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) vor, dass im Zusammenhang mit Immobilien lediglich sogenannte Bewirtschaftungsgegenstände erworben werden dürfen (d.h. zur Bewirtschaftung der Immobilien erforderliche Gegenstände). Insbesondere wenn Erneuerbare-Energie-Anlagen nicht (nur) dazu bestimmt sind, der Versorgung der Fondsimmobilie zu dienen (z.B. weil die produzierte Strommenge den Bedarf der Immobilie deutlich übersteigt), ist die Qualifikation als Bewirtschaftungsgegenstand problematisch. Zum anderen ist die Tätigkeit von KVGen grundsätzlich auf die Vermögensverwaltung beschränkt. Es ist daher zweifelhaft, ob ein aktives Betreiben von Anlagen zur Erzeugung von Strom bzw. der Verkauf des Stroms mit Gewinnerzielungsabsicht zulässig ist.

Aus steuerlicher Hinsicht stellt das Betreiben von Anlagen zur Stromerzeugung eine sogenannte aktive unternehmerische Bewirtschaftung dar, die in Investmentfonds grundsätzlich nur in einem sehr geringen Ausmaß (bis zu 5% der gesamten Einnahmen des Fonds) zulässig ist, falls nicht eine Gewerbesteuerpflicht begründet werden oder bei Spezial-Investmentfonds der Status als Spezialfonds gefährdet werden soll.

Diese Unsicherheiten bzw. Risiken haben dazu geführt, dass KVGen sich in Bezug auf Erneuerbare-Energie-Anlagen darauf beschränkt haben, diese entweder nur für die Eigenversorgung zu nutzen oder die hierfür benötigten Flächen (z.B. Dächer) auf oder innerhalb der Immobilien an Dritte zu vermieten, die dann die Erneuerbaren-Energie-Anlagen errichten und betreiben. Dieses Modell ist jedoch nicht in allen Fällen umsetzbar und zudem wirtschaftlich oft wenig lukrativ.

Gesetzgeberische Maßnahmen

Der Gesetzgeber hat Schritte zur Beseitigung dieser Hemmnisse eingeleitet:

Im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2022 hat der Gesetzgeber in einem ersten Schritt die Situation für Spezial-Investmentfonds dergestalt verbessert, dass nun bis zu 10% der Einnahmen aus dem Betrieb von Anlagen zur Stromerzeugung aus erneuerbaren Energien stammen dürfen. Eine weitere Anhebung dieses Prozentsatzes ist in Diskussion.

Im Rahmen des sich im Gesetzgebungsverfahren befindlichen Zukunftsfinanzierungsgesetzes beabsichtigt der Gesetzgeber, die aufsichtsrechtlichen Regelungen für Erneuerbare-Energie-Anlagen in offenen Immobilienfonds grundlegend zu verbessern. Der Gesetzesentwurf sieht folgende Änderungen im KAGB vor:

• Der Katalog der Immobilienanlagen von Immobilien-Sondervermögen soll dahingehend erweitert werden, dass auch Grundstücke, auf denen Anlagen zur Erzeugung, zur Umwandlung, zum Transport oder zur Speicherung von Strom, Gas oder Wärme aus erneuerbaren Energien errichtet wurden, errichtet werden oder errichtet werden sollen, im Rahmen einer Erwerbsgrenze von 15% des Wertes des Sondervermögens erwerbbar sind (vgl. § 231 Abs. 1 S. 1 Nr. 3a KAGB-E).
• Gegenstände, die der Erzeugung, der Umwandlung, dem Transport oder der Speicherung von Energien aus erneuerbaren Energien dienen oder für Ladestationen für Elektromobilität erforderlich sind, sollen – unabhängig von deren Qualifikation als Bewirtschaftungsgegenstand – für Immobilien-Sondervermögen erworben werden dürfen (vgl. § 231 Abs. 3 KAGB-E).
• Die in den vorstehenden Punkten genannten Anlagen und Gegenstände sollen von der KVG für Rechnung des Immobilien-Sondervermögens auch betrieben werden dürfen, was nach der Gesetzesbegründung ausdrücklich auch den Verkauf des Stroms einschließt (vgl. § 231 Abs. 6 KAGB-E).

Die erste Änderung erweitert die Anlagemöglichkeiten von Immobilienfonds um Grundstücke, auf denen sich Freiflächenanlagen befinden, errichtet werden bzw. errichtet werden sollen, auch wenn bei diesen kein unmittelbarer Zusammenhang mit einem Gebäude besteht.

Für die Praxis wichtiger erscheinen die beiden letztgenannten Änderungen, die vor allem auch sogenannte Aufdach-Photovoltaikanlagen betreffen. Der Gesetzgeber greift hier die beschriebenen Problempunkte auf, um die derzeitigen aufsichtsrechtlichen Hindernisse zu beseitigen.

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