Immobilien-Investments: Herausforderungen und Chancen

Die Zinswende hat den Immobilienboom ausgebremst. Dennoch spielen Immobilien in der Anlagestrategie institutioneller Investoren weiterhin nachhaltig und langfristig eine tragende Rolle neben Aktien und Anleihen. Wichtig für den Anlageerfolg ist, das Immobilienportfolio breit über die Nutzungsarten und Akquisitionszeitpunkte zu streuen. Zudem ist ein aktives Asset Management essenziell, um Kapitalwerte zu sichern.

In den Jahren der Niedrigzinsphase galten Immobilien in der strategischen Asset-Allokation als lohnende Alternative zu Staatsanleihen: relativ risikoarm und mit höheren Renditechancen. Nach der Zinswende ist der Renditeabstand zwischen Immobilien und Staatsanleihen geschrumpft, so dass Immobilien ihre Rolle als Anleihe-Substitut teilweise eingebüßt haben. In der langfristigen historischen Betrachtung ist der Renditeaufschlag für Immobilieninvestments allerdings immer noch überdurchschnittlich attraktiv. Immobilien bleiben eine tragende Säule in der Anlagestrategie institutioneller Investoren, denn Immobilieninvestments sind komplementär zu Anleihen und Aktien.

Um den Diversifikationseffekt optimal ausnutzen zu können, sollte kontinuierlich über mehrere Nutzungsarten und Marktphasen hinweg investiert werden. Denn auch in einem herausfordernden Marktumfeld lassen sich mit gutem Marktüberblick und Erfahrung Gelegenheiten für lohnende antizyklische An- und Verkäufe ausmachen – zumal der Wettbewerb auf der Nachfrageseite deutlich abgenommen hat. Auf der Angebotsseite finden sich zunehmend Opportunitäten, die mit einem attraktiven Renditeprofil, inflationsgeschützten Cashflows und hoher Qualität hinsichtlich Gebäudesubstanz, Lage, Nachhaltigkeit und Mieterbesatz aufwarten.

Marktumfeld wird sich stabilisieren

Die Preisanpassungen an den Immobilienmärkten sind unterdessen noch nicht abgeschlossen und führten im ersten Halbjahr 2023 zu deutlichen Rückgängen der Investmentvolumina sowie zu steigenden (Ankaufs-)Renditen. Auch im Jahr 2024 wird sich die Transformationsphase und Neukalibrierung der Immobilienmärkte im Umfeld veränderter Kapitalmärkte fortsetzen. An den Vermietungsmärkten bildet sich die Differenzierung weiter aus, was vor allem in der Nutzungsart Büro in einen rückläufigen Flächenumsatz und steigenden Spitzenmieten mündet. Zu erwarten ist, dass sich die makroökonomischen Faktoren allmählich stabilisieren, die Inflationsraten zurückgehen und sich der Zinszyklus seinem Hoch nähern dürfte.

Erfolgsfaktor Management

In Zeiten, in denen die Fondsperformance nicht maßgeblich durch die Wertsteigerung der Immobilien geprägt ist, spielt aktives Asset Management eine große Rolle. Zentral ist, die Leerstandsquoten gering zu halten und sich proaktiv um bestehende und potenzielle Mieter zu bemühen. Das sichert einen stabilen Cashflow. Mit gezielten Investitionen in den Gebäudebestand lassen sich ESG-Konformität und Nutzerkomfort erhöhen und Immobilienwerte erhalten oder sogar steigern.

Auch über die Fondsebene hinaus gibt es Spielräume für Optimierung. Mit Dachfonds- und Bündelungslösungen lassen sich Portfolien wetterfest machen und der Verwaltungsaufwand für die Immobilienanlagen verringern. Beispielsweise können Auf- und Abwertungseffekte in den Portfolien ausbalanciert oder stille Reserven gezielt geschaffen bzw. aufgelöst werden. Mit Dachfondslösungen sind Investoren zudem in der Lage, die Höhe und den Zeitpunkt der Ausschüttungen passgenau festzulegen und damit Ergebnisse zu steuern.

Gute Perspektiven für Logistik und Healthcare

Betrachtet man die einzelnen Immobilien-Nutzungsarten, ist Logistik weiterhin die aussichtsreichste. Im Logistikbereich wird auch weiterhin ohne Vorvermietung gebaut. Die Konjunkturschwäche macht sich derzeit nur als leichter Dämpfer auf dem Vermietungsmarkt bemerkbar, während die Kaufpreisanpassung unter allen Nutzungsarten hier am weitesten fortgeschritten ist.

Chancen bieten auch immobiliennahe Assetklassen wie Erneuerbare Energien und öffentliche Infrastruktur. Sie sind relativ krisensicher, unterliegen kaum Marktschwankungen und zeichnen sich durch einen stabilen und planbaren Cashflow aus. Mit Erneuerbaren Energien lassen sich zudem explizit nachhaltige Investitionsziele verfolgen. Der rasante technologische Fortschritt kombiniert mit verlässlichen Prognosedaten und führt im Ergebnis zu Projekten, die kalkulierbare und attraktive Renditen versprechen.

Gute Investmentopportunitäten sind derzeit auch bei sogenannten Healthcare-Immobilien zu finden, also betreutem Wohnen, Ärztehäusern, medizinischen Versorgungszentren, Reha- und Fachkliniken. Hier treibt vor allem der demografische Wandel die Flächennachfrage, während sich der Preisdruck auf die Immobilien bislang in Grenzen hält. Bei Wohnimmobilien ist zu erwarten, dass der hohe Nachfrageüberhang die Preise mittelfristig wieder steigen lässt, zumal nur wenig Neubaufertigstellungen in Aussicht stehen.

So bietet der diversifizierte Immobilienmarkt weiterhin Potenzial für erfolgreiche, renditeträchtige Investments.

Fachartikel, Informationen und Nachrichten der institutionellen Immobilienwirtschaft.

FondsNews