Einbringungsfonds als Werkzeug für die Portfoliosteuerung

Bei Einbringungsfonds überträgt der einbringende institutionelle Investor Immobilien aus dem Direktbestand auf einen von ihm gehaltenen Fonds gegen Gewährung von Anteilen an dem Fonds.

Daraus ergeben sich für den Investor eine Reihe von Vorteilen:

• Im Rahmen der Portfoliosteuerung folgen die Immobilienfonds nun der gleichen Logik wie Wertpapierfonds.
• Es besteht die Möglichkeit zur Realisierung von stillen Reserven. Dies kann gegebenenfalls über einen längeren Zeitraum verteilt werden, ganz wie die Erfordernisse des Investors es erfordern. Die Objekte werden im Fonds fortan zu Verkehrswerten bilanziert. Diese werden mindestens jährlich durch unabhängige Sachverständige aktualisiert, während im Direktbestand die Gebäude kontinuierlich abgeschrieben werden ohne weitere Berücksichtigung der Marktentwicklung. Falls gewünscht kann das Management der Immobilien in der Folge auf spezialisierte Assetmanager übertragen werden. Auch die Rückübertragung des Assetmanagements auf den einbringenden Investor ist möglich. Maßgeblich sind interne Überlegungen des Investors zur Entwicklung seiner internen Organisation.
• Die Immobilieninvestments können im Einbringungsfonds bei entsprechender strategischer Ausrichtung den Artikeln acht oder neun der Offenlegungsverordnung zugeordnet werden. Dies erfordert eine so genannte „Manage to Green“-Strategie. Diese muss vor der Übertragung glaubhaft geplant und dokumentiert werden, um „Greenwashing“ zu verhindern. Die Zurechnung zur Quote kann dann ab dem Moment der Übertragung, also schon während der Transition erfolgen. Beim Halten von Direktbeständen wäre dies hingegen nicht möglich. Es erhöht sich daher unmittelbar die Quote der Investments, die einem hohen ESG-Standard folgen.

Für Einbringungsfonds stehen verschiedene Investmentvehikel bereit: In den meisten Fällen wird heute eine geschlossene Spezial-Investment-KG gewählt. Hier ist insbesondere eine Übertragung ohne Auslösung von Grunderwerbsteuer möglich. Dies gilt aller Voraussicht nach auch nach Inkrafttreten der nächsten Stufe des MoPeG, dem Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts.

Dieses ist ein Artikelgesetz, das zeitlich gestaffelt in Kraft tritt. Aus dem Wortlaut des Gesetzes war zunächst der Schluss gezogen worden, dass das Vermögen einer Personengesellschaft nunmehr der Gesellschaft und nicht mehr ihren Gesellschaftern zugerechnet werden soll, was einen Grunderwerbsteuertatbestand begründen würde. Zwischenzeitlich gab es aber Klarstellungen, nach denen die Attraktivität des Einbringungsfonds nicht mehr gefährdet ist.

Möglich sind auch offene Immobilien-Spezialfonds, die nach dem Prinzip des Mieteigentums aufgelegt werden. Auch hier fällt keine Grunderwerbsteuer an. In der Praxis hat diese Form der Einbringung bisher weniger Verbreitung gefunden. Dies mag daran liegen, dass die Durchsetzung der Eintragung zu Diskussionen mit den Grundbuchämtern geführt hat. Weiter ist das Vehikel recht abstrakt und für den gemeinen Anwender schwerer verständlich.

Bei stringenter Prozessführung lässt sich ein Einbringungsfonds innerhalb von gut zwei Monaten Arbeitszeit realisieren. Die Einbringung kann andererseits aber auch über einen längeren Zeitraum gestreckt werde, z.B. wenn es um die Realisierung von Wertentwicklungen geht. Wesentliche Treiber für die Dauer des Prozesses sind u.a.:

• Vorhandene Datenlage
• Durchführung der Bewertung durch externe Sachverständige

Gespräche mit Investoren, die ihre Bestände bereits in Einbringungsfonds übertragen haben, dokumentieren deren hohe Zufriedenheit.

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