ATAD: Veränderte Bedingungen für Investoren

25.03.2021

Autor

Jürgen Bauderer

Jürgen Bauderer

Partner - GSA Tax Leader Real Estate
Hospitality and Construction

Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Blogbeitrag

Obwohl ein erneuter Referentenentwurf für das ATAD-Umsetzungsgesetz (ATADUmsG) seit November letzten Jahres vorliegt, ist es nicht ausgeschlossen, dass es in dieser Legislaturperiode nicht mehr beschlossen wird. Allerdings bleibt absehbar: Die Neuregelung des Umgangs mit hybriden Gestaltungen wird erhebliche Auswirkungen auf die Besteuerungssituation von ausländischen Investoren in Deutschland haben.

Die Anti Tax Avoidance Directive II (ATAD II) der EU war grundsätzlich bis Ende 2019 von den Mitgliedsstaaten in nationales Recht umzusetzen. Mit der Richtlinie sollen Qualifikationskonflikte, die sich regelmäßig bei hybriden Gestaltungen ergeben und zu Diskrepanzen bei der Besteuerung führen, gelöst werden.

Fraglich ist, ob die neuen Vorschriften rückwirkend auf den 1.1.2020 tatsächlich Anwendung finden können. Für Investoren in deutsche Immobilien kann neben der Zinsschranke nunmehr auch die Anti-Hybrid-Regelung des § 4k EStG-E zu einer Begrenzung oder Versagung des Zinsabzugs auf Gesellschafterdarlehen führen.

Hybride Gesellschaften im Fokus

Während hybride Finanzierungsinstrumente in der Praxis eher selten bei Immobilieninvestmentstrukturen vorliegen, sind hybride Gesellschaften häufiger anzutreffen. Beispielhaft: Ein luxemburgischer AIF in der Rechtsform einer SCS investiert über eine luxemburgische Kapitalgesellschaft (S.à r.l.) in deutsche Immobilien und vergibt an diese ein Gesellschafterdarlehen, wobei der Staat des ausländischen Investors die SCS - im Gegensatz zu Deutschland - als steuerlich intransparent ansieht. In einem solchen Fall soll der Zinsabzug künftig versagt werden, sofern es zu keiner Besteuerung der Zinserträge beim Investor im Ausland kommt.

Überprüfung aktueller Strukturen erforderlich – Vorsicht beim AStG-Reporting

Bei der steuerlichen Strukturierung einer Immobilieninvestition rückt zukünftig somit die steuerliche Behandlung auf Ebene der Investoren stärker in den Fokus. Das erfordert nicht nur eine genaue Analyse zukünftiger, sondern auch bestehender Investments. Asset- und Fondsmanager müssen ganz genau hinschauen: Abhängig vom Ansässigkeitsstaat der Investoren können derartige Konstellationen vorkommen, so u.a. bei US-amerikanischen, südkoreanischen oder australischen Investoren. Kompliziert wird es dann, wenn mehrere Investoren am Immobilienfonds beteiligt sind und der Zinsabzug nur partiell für einzelne Investoren versagt wird.

Das ATADUmsG soll auch Änderungen im Außensteuergesetz (AStG) bei der Hinzurechnungsbesteuerung beinhalten, was Auswirkungen auf Immobilienfondsstrukturen haben kann. Zwar soll der Vorrang des Investmentsteuergesetzes (InvStG) vor der Hinzurechnungsbesteuerung bestehen bleiben. Es soll aber zum einen eine Abkehr von der reinen Inländerbeherrschung zugunsten einer gesellschafterbezogenen Betrachtung erfolgen und zum anderen eine Hinzurechnung bestimmter Einkünfte direkt auf Investorenebene stattfinden. So können sich Konstellationen ergeben, in denen ein AStG-Reporting auf einmal erforderlich wird.

Versagung des Zinsabzugs droht – schauen Sie genau hin!

Asset- und Fondsmanager müssen bei Investitionsstrukturen in deutsche Immobilien die steuerliche Behandlung ganz genau unter die Lupe nehmen. Liegt eine hybride Konstellation vor, dann droht durch das ATADUmsG die Versagung des Zinsabzugs auf Gesellschafterdarlehen. Dies gilt genauso in anderen europäischen Investmentmärkten, da hier analoge ATAD II-Regelungen bereits eingeführt oder derzeit wie in Deutschland umgesetzt werden.