Hotelinvestments gewinnen wieder an Vertrauen

Der Hotelinvestmentmarkt schwächelt. So belief sich das Dealvolumen des Vorjahrs auf 1,3 Mrd. EUR und rangierte somit rund 60% unter dem 10-Jahres-Durchschnitt. Auch das erste Quartal 2024 startete mit etwa 240 Mio. EUR verhalten. Dennoch ist das Vertrauen in die Assetklasse Hotel durchaus gegeben. Wie passt das zusammen?

In der Tat sind Investoren zurückhaltend. Einige Käufer gehen bedacht mit ihrer Liquidität um, andere finden nicht das aus ihrer Sicht richtige Produkt zum aus ihrer Sicht richtigen Preis. Verkäufer wiederum, die im schwierigen Finanzierungsumfeld (noch) nicht verkaufen müssen, warten ab. Zahlreiche Projektentwicklungen rechnen sich angesichts der Baukosten und Zinsen einfach nicht. Dazu kommt die unsichere Einschätzung betreffend des Exits. Auch wenn Transaktionen stattfinden bzw. vorbereitet werden, ist das Investmentgeschehen nach wie vor überschaubar. Die derzeitigen Herausforderungen finden sich offenbar jedoch eher im Immobilienmarkt, weniger im Hotelmarkt.

Die Hotellerie hat nämlich den COVID-19 Alptraum weitgehend nicht nur überstanden, sondern ist auch entgegen vieler Vorhersagen zügig wieder durchgestartet. Natürlich ist die Branche mit nennenswerten Veränderungen konfrontiert: Kosten sind auf allen Ebenen nach oben geschnellt. Es fehlt an qualifizierten Mitarbeitern. Neben Digitalisierung muss ESG konsequent umgesetzt werden. Menschen reisen, tagen, verköstigen sich mittlerweile anders. Business und Leisure Travel verschmilzt gerne zu individuell gestaltetem Bleisure Travel. Umsatz- und Ergebnisstärke sind unabdingbar. Die To-Do-Liste ist denkbar lang. Wesentlich ist darüber hinaus, das aktuelle Preisniveau nicht nur zu halten, sondern international peu à peu anzugleichen.

Unabhängig ob Neubau, Conversion oder Ankauf: Nach wie vor muss eine Hotelnutzung solide begründbar und sachlich analysiert sein. Eine primär markt- oder portfoliogetriebene Entscheidung gegen eine Büronutzung jedenfalls rechtfertigt alleinig kein Engagement im Hotelsektor. Das alt hergebrachte Kriterium „Lage, Lage, Lage“ ist für Hotels hoch aktuell. Häuser in Lagen, die von mehr als einer Zielgruppe als attraktiv empfunden werden, sind leistungskräftiger in guten wie in schlechten Zeiten. Entwicklung und Zusammensetzung der Nachfrage müssen passen und die Wettbewerbssituation darf nicht überspannt sein. Die Immobilie hat ein marktgängiges Konzept, das effizient in der Fläche und im Betrieb ist, zu erlauben. Nicht zuletzt muss die Miete auf einer realistischen Wirtschaftlichkeitsprognose basieren und auch ein faires Verdienstpotential für den Betreiber einkalkulieren.

Zahlreiche Erfolgsfaktoren sind eigentlich nicht neu. Neu für manche Akteure dürfte aber die Bedeutung der Partnerschaft zwischen Eigentümer und Betreiber sein. Diese wurde in den letzten Jahren durchaus auf eine finanzielle, professionelle und vermutlich zuweilen auch emotionale Probe gestellt. Umso bemerkenswerter ist, wenn Investoren und Hotelgesellschaften heute berichten, dass das gemeinsame Meistern der Pandemie-Situation das Pachtverhältnis nicht nur kurzfristig stabilisiert, sondern sogar nachhaltig gefestigt hat.

Keineswegs konnte die Hotelbranche vor drei, vier Jahren davon ausgehen, dass sie so rasch wieder eine valide Assetklasse darstellt. Spürbar sind sowohl die Erleichterung wie auch der Blick nach vorne, teils ambitionierte Expansionsziele und –strategien miteingeschlossen. Gleichzeitig ist auch erkennbar, dass der ein oder andere Player sich umorientiert, so dass die Konsolidierungs- und Restrukturierungsphase nicht abgeschlossen sein dürfte.

In der Tat wird es noch dauern, bis Immobilien- und Hotelmarkt gemeinsam wieder an Fahrt aufnehmen. Unverkennbar in der Gemengelage ist zweifelsfrei der Einfluss der Betreiber auf das Vertrauen in die Nutzungsklasse. Mehr denn je werden zukünftig neben der Leistungskraft, Verlässlichkeit, Flexibilität wie auch Innovationsgeist und Transparenz den Wert einer Hotelimmobilie mitbestimmen.

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