Life Sciences & Tech Immobilien: Was Mieter wollen

Life Sciences und Tech Immobilien verzeichnen seit Jahren eine stetig wachsende Nachfrage. Die Entwicklungen rund um eine alternde Gesellschaft, die Zunahme an Zivilisationskrankheiten, der Kampf gegen den Klimawandel und die fortschreitende Digitalisierung erfordern einen höheren Forschungs- und Entwicklungsaufwand und führen zu einer steigenden Nachfrage nach entsprechenden Flächen.

Starke Zunahme des Flächenumsatzes

Im Jahr 2020 lag der Flächenumsatz noch bei rund 178 000 Quadratmetern, verteilt auf 83 Mietabschlüsse. 2021 stieg die Zahl auf knapp 240 000 Quadratmeter (90 Vermietungen) und 2022 auf mehr als 302 000 Quadratmeter (110 Vermietungen). Die Großräume München, Berlin, Frankfurt und Hamburg finden sich an der Spitze wieder, während Düsseldorf, Köln und Stuttgart erst seit 2021 verstärkt Anmietungen verzeichnen.

Darüber hinaus bilden Universitätsstädte wie Leipzig, Heidelberg und Mainz zunehmend Schwerpunkte der Vermietungsaktivitäten.

Moderne Flächen gefragt – und ein Hemmniss

Die Flächenumsätze gehen also weiterhin steil nach oben? Eher nicht. Denn 2023 gab es einen Einbruch auf rund 135 000 Quadratmeter (54 Vermietungen), für 2024 rechnen wir mit einem Ergebnis am Jahresende von circa 140 000 Quadratmetern. Das liegt vor allem am Abebben des Pandemiebooms, dem rückläufigem Venture Capital und am Fehlen geeigneter Flächen.

Denn: Weniger als die Hälfte der Abschlüsse wurde in Bestandsobjekten registriert, die Mehrheit fand in Projektentwicklungen und erst kürzlich fertiggestellten oder sanierten Immobilien statt, was auf einen starken Nachfrageüberhang hindeutet. Wenn man von diesem Trend ausgeht, werden Projektentwicklungen in den kommenden Jahren vornehmlich der Treiber für den Flächenumsatz bleiben.

Im Dreijahreszeitraum 2023 bis 2025 werden rund 330.000 Quadratmeter Life Sciences und Tech Flächen neu an den Markt kommen. Bei anhaltender Nachfragedynamik zeigt sich die verschärfende Angebotsknappheit deutlich.

Steigender Bedarf nach Reifegrad

Der Flächenbedarf und die Zahl potenzieller Mieter werden in den kommenden Jahren weiter steigen. Gleichzeitig ist zu erwarten, dass die Start-ups der Life Sciences und Tech Welt wachsen und zukünftig ebenfalls einen höheren Flächenbedarf entwickeln.

In der Regel benötigen junge Firmen nach der Gründung relativ wenig Fläche. Während des Aufbaus eines Unternehmens steigt der Flächenbedarf meist leicht, in der Wachstumsphase dann sprunghaft und es werden oft sehr kurzfristig neue Anmietungsmöglichkeiten benötigt. In der Reifephase erreicht das Unternehmen einen planbaren und eher stabilen Flächenbedarf. Viele Gründungen der vergangenen Jahre werden bei erfolgreicher Geschäftsentwicklung diesen Weg durchlaufen – und damit die Nachfrage nach geeigneten Immobilien antreiben.

Sicherheit im Mietverhältnis – für beide Seiten

Die Mietvertragslaufzeiten sind in der Regel korreliert mit der jeweiligen Unternehmensphase. Während Start-ups vermehrt Kleinflächen und kurzfristige Mietverträge nachfragen, sind Mietvertragslaufzeiten bei Unternehmen in der Wachstums und Reifephase häufig überdurchschnittlich lang.

Letzteres liegt vor allem an den hohen Investitionskosten und einer entstandenen Immobilität des Mieters („sticky tenants“), die durch limitierte Verfügbarkeit gut ausgebilderter und spezialisierter Fachkräfte zusätzlich verfestigt wird. Mieter von Life Sciences und Tech Immobilien sind deshalb in der Regel außerordentlich standorttreu. Dies liegt auch in den über die Jahre aufgebauten und an anderen Standorten nicht replizierbaren Beziehungen zu Genehmigungsbehörden, auf deren Seite sich das entsprechende Spezialwissen entwickelt hat.

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