Mit Benchmarking die Transformation messbar machen

CSRD, SFDR, EPBD, GEG, Taxonomie – die regulatorischen Anforderungen an Investoren und Manager werden immer komplexer. Auch in welcher Geschwindigkeit Änderungen vorgenommen werden, stellt Unternehmen und Fondsmanager vor Herausforderungen. Grundvoraussetzung: gut aufbereitete Daten.

Um ihre ESG-Performance zu bewerten, greifen viele Organisationen auf etablierte Modelle zurück, bis mehr Erfahrungen mit den neuen Regulierungen gesammelt wurden. Sie können als Indikator dafür dienen, wie gut ein Immobilienunternehmen oder ein Portfolio in Bezug auf ESG-Faktoren abschneidet.

Die ESG-Betrachtung ist aktives Risikomanagement. Risiken, wie der Klimawandel, können sich direkt auf den Wert von Immobilien auswirken. Durch die Verwendung von Daten und Benchmarks können Unternehmen potenzielle Risiken identifizieren und Strategien entwickeln, um diese Risiken zu mindern und die langfristige Werthaltigkeit ihrer Immobilienportfolios zu gewährleisten. Für Investmententscheidungen von hoher Bedeutung sind etwa Standortprüfungen auf physische Risiken durch Umwelteinflüsse wie Hochwasser und Stürme.

ESG-Performance wird nachvollziehbar

Gut aufbereitete Daten umfassen sowohl Verbrauchsdaten wie Energie- und CO2 -Emissionsdaten, die als quantitative Mit Benchmarking die Transformation messbar machen Datenbasis dienen, als auch qualitative Daten, beispielsweise zur Gebäudehülle und Technischen Gebäudeausrüstung (TGA). Die Kombination beider Datensätze ermöglicht es, Rückschlüsse auf die Qualität des Gebäudes zu ziehen, Vergleiche mit anderen Gebäuden durchzuführen und daraus wichtige Erkenntnisse abzuleiten.

Die Offenlegung von ESG-Daten durch verbessert die Transparenz und Glaubwürdigkeit eines Immobilienunternehmens bzw. des Portfolios. Für Investoren, Mieter und andere Interessen gruppen ist die ESG-Performance besser zu verstehen und zu bewerten, wenn sie auf vergleichbare und standardisierte Daten zugreifen können. Anhand der Kennziffern wird die Erfüllung der regulatorischen Vorgaben auch graphisch veranschaulicht und somit schneller greifbar und vergleichbar.

Durch den regelmäßigen Abgleich mit Benchmarks können Immobilienunternehmen ihre ESG-Leistung im Laufe der Zeit verfolgen und auch mit den passenden Maßnahmen verbessern. Dieser Prozess trägt dazu bei, Nachhaltigkeitsziele zu erreichen und den langfristigen Erfolg des Unternehmens zu sichern. Nach dem Grundsatz „you can only manage what you know“ generiert ein Zusammenspiel der einzelnen Bewertungskomponenten ein Gesamtbild der ESG-Performance.

Als Benchmark hat sich beispielsweise der Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) bewährt. Er misst das transitorische Risiko bezüglich Klimaschutzvorschriften und das damit verbundene Risiko von Wertverlusten, auch als Stranding-Risiko bezeichnet. Mit Energieeffizienzklassen und Energieausweisen lassen sich Gebäude miteinander vergleichen. Für Kauf- und Mietentscheidungen sind sie mittlerweile unerlässlich.

Zertifikate sind hilfreich, aber nur im Zusammenspiel aussagekräftig

Auch Green Building Zertifikate haben ihren Platz innerhalb des ESG-Benchmarkings gefunden. Allerdings ist nicht jedes zertifizierte Gebäude in jeder Hinsicht nachhaltig. Gleichzeitig können auch Gebäude, die nicht zertifiziert sind, dennoch nachhaltig sein.

Neben der Bewertung und den Vergleichs möglichkeiten auf Objektebene bieten Portfoliobenchmarks die Möglichkeit, gesamte Portfolios inklusive deren Manager transparent zu vergleichen. Diese bewerten verschiedene Aspekte der ESG-Performance und ermöglichen Vergleiche sowohl innerhalb der Branche als auch über verschiedene Regionen hinweg.

ESG-Scoring ist hausgemachtes Benchmarking

Große Bestandshalter und Fondsgesellschaften haben die Möglichkeit, Benchmarking innerhalb ihres eigenen Portfolios zu betreiben. Viele von ihnen haben eigene Scoring-Modelle entwickelt, um ein einheitliches Bewertungsinstrument zu schaffen, das ideal an die Bedürfnisse des Unternehmens und die Portfolios der Kunden angepasst ist. Die Rohdaten des Scores können für weiterführende Auswertungen und Reportings genutzt werden.

In internen Bewertungssystemen ist es essenziell, die Risikobetrachtung von physischen und transitorischen Risiken zu integrieren. Ebenso sollten die Bewertungen der Energieeffizienzklasse, der Energieintensität und der CO2 - Emissionen berücksichtigt werden.

Die beste Herangehensweise besteht darin, die ESG-Betrachtung über eine Metrik-Bewertung aufzubauen, einschließlich der Betrachtung transitorischer Risiken, wie z. B. durch CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor), von Energieklassen sowie der technischen Qualität durch ein Scoring-System und Standortanalysen, um physische Risiken zu bewerten. Die meisten ScoringModelle basieren auf ähnlichen Datenpunkten wie Energieeffizienz, Ressourcenverbrauch, Gesundheit und Wohlbefinden. Das schließt die Analyse der Gebäudehülle, der technischen Gebäudeausrüstung und des Energiebedarfs mit ein.

Benchmarks sind für Immobilienbesitzer und Fondsmanager wertvolle Werkzeuge, um die Nachhaltigkeit ihrer Objekte transparent zu machen und zu verbessern. Dies führt nicht nur zu einer erhöhten Attraktivität am Markt, sondern dient auch den regulatorischen Anforderungen und trägt dazu bei, dass Immobilien ihren Wert behalten oder auch steigern.

Es ist jedoch notwendig, den Fokus der Datenerfassung und Berichterstattung auf regulatorische Kennzahlen wie die Principal Adverse Impacts (PAI) oder die Taxonomiequoten zu legen, um langfristig nicht nur den gesetzlichen Ansprüchen, sondern auch den Erwartungen der Investoren und anderen Marktteilnehmern gerecht zu werden.

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