Projektentwicklung: Der Trend vom Büro zum Hotel

Während sich die Hotellerie von den Folgen der Covid-19 Pandemie allen Unkenrufen zum Trotz wieder erholt hat und ihre Umsätze mancherorts das Rekordjahr 2019 sogar übertreffen, führte der Trend zum Remote Working vermehrt zum Leerstand von Büros. Erschwerend für deren Eigentümer kommt hinzu, dass eine Abriss-Neubau-Mentalität im Zuge von ESG (Environmental, Social, Governance) nicht mehr salonfähig ist. Im Sinne der Nachhaltigkeit sind Bauen im Bestand und Sanierung das Gebot der Stunde. Je nach Qualität der Mikrolage und des Gebäudes kann auch eine Konversion zum Hotel als Revitalisierungsmaßnahme attraktiv werden. 

Dass Büroimmobilien zum Hotel umgenutzt werden können, ist dem Grunde nach nichts Neues. Allerdings gestaltet sich eine Umnutzung auch als knifflig, denn nicht immer erlaubt eine Gebäudestruktur, z.B. hinsichtlich des Fensterrasters, Deckenhöhen oder Gebäudetiefen, die Realisierung eines Hotels. Hinzu kommt die Tatsache, dass die Vorgaben standardisierter Hotelkonzepte in der Vergangenheit auch mit Blick auf die öffentlichen Bereiche und ihren Umsatzträgern, wie Frühstück oder Konferenz, weitgehend unflexibel waren, um in Bestandsflächen von Büroimmobilien eingepasst zu werden. Weitere Gründe waren auch Restriktionen mit Blick auf operative und logistische Aspekte, wie Anlieferung, Entsorgung oder Küche. Im Ergebnis war der Ertrag je Quadratmeter bei einer Hotelnutzung im Vergleich zu einer anderen Nutzung kaum reizvoll.

Im Zuge ihrer ehrgeizigen Expansionsziele sind weitgehend statische Standards der Kettenhotellerie immer stärker aufgeweicht worden, um in erster Linie Bestandshotels leichter übernehmen zu können. Auch Marken, die weitgehend im Neubau von sich Reden machten, steigen in Revitalisierung und Konversionen ein. Daneben entstand vor etwa 10 Jahren mit Ruby Hotels sogar eine der ersten Hotelmarken, die sich auf die Konversion von Bürogebäude spezialisiert hatten. Um sich den variierenden Gebäudestrukturen von Büros bestmöglich anpassen zu können, wurden flexible Zimmergrundrisse entworfen, die auch enge Zimmerbreiten erlaubten, ohne die Funktionalität einzuschränken. Ein wesentliches Merkmal liegt in der Abschaffung der üblicherweise würfelförmigen Nasszelle und die Anordnung von WC, Waschtisch und Dusche entlang der Zimmertiefe. Zudem wurden typische Hotelservices z.B. entweder durch die Einführung von Self-Check-in Terminals weitgehend digitalisiert oder aber stark verschlankt durch das Weglassen von Restaurants, Konferenzangeboten oder Wellness. Um mit hohen Büromieten konkurrieren zu können, wurde die Marke durch Design und einzelne Highlights aufgewertet und als „Lean Luxury“ positioniert. Um variierende Gebäudetiefen bestmöglich zu nutzen, sind im Laufe der Zeit auch Co-Working-Angebote entstanden. Daneben haben sich in den letzten Jahren einige (digitale) Serviced Apartment Konzepte etabliert, die sich flexibel in variierende Gebäudestrukturen einpassen können.

Kommt jetzt also ein neuer Boom von neuen Hotels auf die Branche zu? Wahrscheinlich nicht. Denn auch für Konversionen bzw. dem allgemeinen Bauen im Bestand gelten die Herausforderungen der Zeit: Neben einer starken Zurückhaltung der Banken stellt sich die Frage, wie hohe Gestehungskosten und sinkende Verkaufsfaktoren wirtschaftlich darzustellen sind. Hinzu kommen genehmigungsrechtliche Indikationen, und insbesondere die Frage, inwiefern die Lage eines Büros für eine Hotelnutzung geeignet ist oder überhaupt im Bebauungsplan vorgesehen. Zu guter Letzt entscheidet auch das äußere Erscheinungsbild der Immobilie.

Weiterführende Informationen zu diesem Thema finden sich in der aktuellen Publikation der Fachgruppe „Revitalisierung“ des Arbeitskreises Hotelimmobilien D-A-CH, der einen wertvollen Leitfaden mit vielen Praxistipps liefert.

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