Science & Technology Real Estate

14.11.2022

Autorin

Nina Stoller

Nina Stoller

Investment Managerin

GARBE Institutional Capital

Blogbeitrag

Science & Technology Real Estate: Ein Branchenmix in der Immobilienallokation

Seit Mitte des 18. Jahrhunderts verließ kein Mensch die Erde so, wie er sie bei Geburt vorfand. Technologische Entwicklungen wie der Buchdruck, die Dampfmaschine, Atomreaktoren, Computer und das Internet trugen Wesentliches dazu bei. Wissenschaftlicher Fortschritt ermöglichte gleichzeitig auch die Ausweitung unserer Lebenszeit. Vor 100 Jahren lag die durchschnittliche Lebenserwartung bei 57 Jahren. In 2022 beträgt diese 81 Jahre. Dazu beigetragen haben die Entwicklungen von Antibiotika, Impfstoffen sowie der modernen Diagnostik, oft Hand in Hand mit technologischem Fortschritt.

Was hat das Ganze nun mit Immobilien zu tun? Immobilienmärkte sind ein Abbild unserer Wirtschaftsstruktur, die immer stärker von forschungsintensiven Bereichen dominiert wird. Die Covid-19 Pandemie fungierte nicht nur als Katalysator für Veränderungsprozesse in Büroimmobilienmärkten, sondern unterstrich die Relevanz von Industrien die unter Wissenschaft und Technologie („Science and Technology“; „S&T“) subsumiert werden können. Vor zehn Jahren fragten wir uns, wie wir vom globalen E-Commerce Trend profitieren können. Die Antwort lag u.a. in der Investition in Logistikimmobilien. Heute stellen wir uns die Frage, wie wir von Paradigmenwechsel in der Bürowelt und der Entwicklung in S&T-fokussierten Industrien profitieren können. Investitionen in „Science & Technology Real Estate“ (S&T RE) sind eine Antwort darauf.

Dabei handelt es sich um ein in den USA und Großbritannien bereits etabliertes Immobiliensegment, welches sich auch in Kontinentaleuropa immer stärker verankert und über Nutzer-, Gebäude- und Lageattribute differenzieren lässt. Die Flächennachfrage resultiert aus Industrien wie der synthetischen Bio- und Medizintechnologie, Pharmazie sowie Luft- und Raumfahrt oder aus öffentlichen und privaten Forschungseinrichtungen. Die Gebäude selbst unterliegen typischerweise einer Mischnutzung aus Labor-, Büro- und Produktionsflächen. Die Liegenschaften lassen sich zudem über die Zugehörigkeit zu Clustern beschreiben, die oft einen gewissen Sektorschwerpunkt (z. B. Biotechnologie) aufweisen und in Nähe zu etablierten (universitären) Forschungseinrichtungen entstanden sind. Die daraus entstehenden Vorteile, insbesondere der Zugang zu Talenten und Kapital, führen zu Aggregationseffekten, die sich regelmäßig in einem stetigen Wachstum des Ökosystems widerspiegeln. Zu den größten europäischen Städten mit starken S&T Clustern zählen neben Oxford, Cambridge und London, insb. Leiden, Eindhoven, Berlin, Heidelberg, München und Basel.

Wesentliche Vorteile der Allokation in S&T RE aus Investorenperspektive sind: ein in Relation zu anderen Immobiliensegmenten frühzyklischer Markt, starke Diversifikationseffekte aus einer Mieterschaft, die von globalen Megatrends profitiert, und eine überdurchschnittlich hohe Mietwachstumserwartung. Eine Analyse des Beschäftigungs- und Mietwachstums der letzten zehn Jahre über 25 europäische Städte zeigt, dass ein relativ hoher Anteil an S&T-Industrien in einem deutlich stärkeren Mietwachstum im Büro- und Mietwohnsegment der jeweiligen Immobilienmärkte resultierte.

Der S&T RE-Sektor bildet damit eine neue Anlageklasse, die es uns ermöglicht, Kapital in jene Industrien zu allokieren, die unsere Zukunft definieren. Investitionen erlauben es, vom Paradigmenwechsel unserer Zeit zu profitieren, während sie unterliegenden Industrien durch die Schaffung von Flexibilität und Raum für Wachstum einen echten Mehrwert stiften.

Abbildung: TOP-25 Städte in Europa: durchschnittliches jährliches Mietwachstum zwischen 2007 und 2021 in Städten mit hohem und niedrigem Anteil der S&T Industrien am BIP

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