ESG-Erwartungen von Investoren an Fachmarktzentren und Lebensmittelmärkte

Das Thema „Nachhaltigkeit“ ist aus der institutionellen Investmentwelt nicht mehr wegzudenken. Der Wille in Politik, Gesellschaft und Wirtschaft ist hoch, insoweit in den Bereichen Umwelt, Soziales und Unternehmensführung („Environment, Social and Governance – ESG“) spürbar voranzukommen. Die mit ESG verbundene Komplexität ist allerdings erheblich. Allein für den Immobiliensektor sind eine Vielzahl regulatorischer bzw. gesetzlicher Regelungen zu beachten. Es ist wichtig, hier den Überblick zu behalten und die richtigen Impulse für Portfoliostrategie und -steuerung zu setzen.

Manager großer Immobilienbestände sind gehalten, einen klaren ESG-Kurs für ihre Portfolien zu definieren. Beim Aspekt „E“ steht bspw. die konsequente Dekarbonisierung im Vordergrund. Dies ist insbesondere darin begründet, dass in der EU in allen Sektoren auf Gebäude 40% des Energieverbrauchs und 36% der CO2-Emissionen entfallen. Daher zählt die konkrete Umsetzung von Optimierungsmaßnahmen in jeder einzelnen Immobilie.

ESG-Schwerpunkte bei Fachmarktimmobilien

Gewerbliche und wohnwirtschaftliche Immobilienbestände bieten unterschiedliche Ansatzpunkte für ESG-bezogene Maßnahmen. Für einen Investor in Fachmarktimmobilien sind hier folgende Beispiele zu nennen:

1. Transparenz schaffen: Für die sachgerechte Ökobilanz einer Fachmarktimmobilie sind Verbrauchsdaten unerlässlich. Der Einbau fernauslesbarer Zähler für Strom und Gas läuft bereits. Was noch folgen wird, ist die Erfassung von Wasser, Müll und weiteren relevanten Kennzahlen. Fachmärkte bieten in diesem Bereich durch ihre gut abgegrenzte und häufig auf einen Mieter ausgerichtete Konstruktionsweise praktische Vorteile. Voraussetzung ist jeweils der tatsächliche vorhandene Zugriff auch auf Verbrauchsdaten des Mieters und damit verbunden die konsequente Umsetzung von sogenannten „grünen Mietverträgen“ (Green Leases)
2. Klaren Pfad aufzeigen: Mittel- bis langfristig die Klimaneutralität jeder einzelnen Immobilie im Portfolio anzustreben, ist ein herausforderndes Ziel. Mit dem Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) stehen der Immobilienbranche nutzungsspezifische – und zwischenzeitlich am Markt anerkannte und etablierte – Dekarbonisierungspfade zur Verfügung, anhand derer sich jede Immobilie in Sachen Energieverbrauch und CO2-Ausstoß einordnen lässt. Eine darauf aufbauende Portfolioanalyse hilft bei der Priorisierung von technischen Optimierungsmaßnahmen.
3. Konkrete Maßnahmen umsetzen: Um die einzelne Fachmarktimmobilie nachhaltigkeitsbezogen zukunftssicher zu entwickeln, sind vielfältige Maßnahmen auf Objektebene möglich. Wer bereits Fachmarktflächen im Bestand hat, die mit einer Luftwärmepumpe versorgt werden, kann auf zukunftssichere Technologie vertrauen. Eine dahingehende Umrüstung alter Öl- und Gasheizungen – soweit technisch sinnvoll möglich – kann in den kommenden zehn bis zwanzig Jahren eine Strategie für Bestände sein. Zusätzlich sollte die Eignung großflächiger Dachkonstruktionen für die Installation von Photovoltaik-Anlagen geprüft werden, um erneuerbare Energie zu erzeugen. Der fortschreitende Einbau von Ladesäulen in Immobilien oder auf zu Immobilien gehörenden Parkplätzen fördert wiederum den Ausbau der E-Mobilität. Bereits im Einsatz ist die unterstützende Holzbauweise bei Neubauobjekten, wodurch der Einsatz von CO2-intensivem Beton reduziert wird. Weitere ökologische Aspekte können in das Immobilienkonzept einbezogen werden, indem moderne Parkplatzkonzepte mit erhöhtem Grünflächenanteil und optimiertem Regenwassermanagement berücksichtigt werden.

Das Engagement des Mieters unterstützen

Das Fachmarktsegment ist in weiten Teilen durch große Einzelhandelsketten geprägt, die häufig von sich aus ein großes ESG-Engagement zeigen. Ein anschauliches Beispiel sind viele Lebensmittelhändler, die gedruckte Prospekte bereits abgeschafft haben, um damit pro Jahr tausende Tonnen Papier einzusparen.

Grundsätzlich sind ESG-bezogene Maßnahmen an Immobilien in enger Zusammenarbeit mit den Mietern umzusetzen. Ein großer Hebel besteht in der bereits erwähnten Installation von Photovoltaikanlagen auf Dachflächen. Der hier erzeugte Strom lässt sich beispielsweise für die Versorgung von Kühlanlagen in Supermärkten nutzen. Ein klimafreundlicher Beitrag, von dem Mieter und Vermieter profitieren.

Langfristig denken – schrittweise umsetzen

Die skizzierten Maßnahmen auf Portfolio- und Objektebene sind wichtige Schritte hin zur Verbesserung des ESG-Profils von großen Immobilienbeständen. Klar ist, dass sich diese Maßnahmen mit den vorhandenen personellen Ressourcen im eigenen Unternehmen und bei externen Dienstleistern nicht von heute auf morgen umsetzen lassen. Gleichzeitig gilt es, den Pfad der Nachhaltigkeit ökonomisch vertretbar zu gestalten und die finanziellen Anforderungen an das jeweilige Portfolio im Blick zu behalten. Deswegen ist ein schrittweises Vorgehen ratsam und eine langfristige Planung das Gebot der Stunde. Verwalter großer Bestände testen unterschiedliche ESG-Projekte in Musterportfolien und nutzen die gesammelten Erfahrungen für die Umsetzung im Gesamtbestand. Zu einem klimaneutralen Immobilienportfolio zu gelangen, ist eine Mammutaufgabe. Fachmarktimmobilien bieten dabei gute Ansatzpunkte für konkrete und zielgerichtete Maßnahmen.

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