Immobilienquotenfonds nach der AnlV und erneuerbare Energien-Anlagen

Die Verordnung über die Anlage des Sicherungsvermögens von Pensionskassen, Sterbekassen und kleinen Versicherungsunternehmen („Anlageverordnung“ – „AnlV“) sowie das dazugehörige Anlagerundschreiben (BaFin Rundschreiben 11/2017 (VA)) sehen u.a. Rahmenbedingungen für die Anlage in Immobilien vor. Direkte und indirekte Immobilienanlagen dürfen nach § 3 Abs. 5 AnlV insgesamt 25 Prozent des Sicherungsvermögens (sog. Immobilienquote) nicht übersteigen. Die qualitativen Maßstäbe der AnlV gelten auch für Pensionsfonds, die der Pensionsfonds-Aufsichtsverordnung unterliegen.

Nach § 2 Abs. 1 Nr. 14 lit. c AnlV ist der Erwerb von Anteilen und Aktien an inländischen Spezial-AIF im Sinne des § 1 Abs. 6 des Kapitalanlagegesetzbuchs („KAGB“) oder von Anteilen und Aktien an inländischen geschlossenen Publikums-AIF im Sinne des KAGB zulässig. Daneben können in Immobilien investierende EU-Investmentvermögen erworben werden. Dagegen sind offene Immobilien-Publikumsfonds nicht erwerbbar.

Die Anlage muss den allgemeinen Anlagegrundsätzen der Sicherheit, der Rentabilität und der Liquidität der Anlage genügen. Damit ein Immobilienfonds der Immobilienquote zugeordnet werden darf, müssen weitere Anforderungen erfüllt sein. Der Einsatz von Derivaten darf nur zu Absicherungszwecken erlaubt sein und die Liquiditätsanlage muss annähernd den Anforderungen des § 253 Abs. 1 Satz 1 KAGB entsprechen. Immobilienquotenfonds können mit oder ohne Rückgaberecht für die Anleger ausgestaltet werden. Um dem Erfordernis der Liquidität der Anlage zu genügen, muss die Beteiligung an einem geschlossenen Fonds allerdings frei übertragbar sein. Die Fremdkapitalaufnahme ist auf maximal 60 Prozent des Wertes der vom Fonds gehaltenen Immobilien zu beschränken; daneben ist die kurzfristige Kreditaufnahme in bestimmtem Umfang statthaft.

Inwiefern ein Immobilienquotenfonds Immobilien erwerben darf, die ein Betriebsrisiko in sich tragen, ist nicht vollends klar. Gemeint sind Risiken, die über typische Immobilienrisiken hinausgehen (so soll z.B. der Betrieb eines Hotels nicht zulässig sein). Diffiziler ist die Einordnung von Fällen, bei denen Betriebsrisiken nur in geringem Umfang auftreten (z.B. bei der Bewirtschaftung von Parkraum einer vermieteten Immobilie). Auch der Betrieb von erneuerbaren Energien-Anlagen ist häufig ein Thema. Zwar lässt die AnlV den Erwerb von Bewirtschaftungsgegenständen zu. Allerdings ist nicht klar geregelt, ob z.B. eine am Gebäude angebrachte Solaranlage, die den erzeugten Strom ins Netz speist und diesen nicht ausschließlich dem Gebäude bzw. dessen Mietern zur Verfügung stellt, als Bewirtschaftungsgegenstand gilt.

Der Entwurf des Zukunftsfinanzierungsgesetzes (Entwurf eines Gesetzes zur Finanzierung von zukunftssicheren Investitionen – „ZuFinG“) bringt Erweiterungen und Klarstellungen im KAGB. Der Begriff des Bewirtschaftungsgegenstandes in § 231 Abs. 3 KAGB wird ergänzt. Nach dem ZuFinG sollen Gegenstände, die der Erzeugung, der Umwandlung, dem Transport oder der Speicherung von Energie aus erneuerbaren Energien dienen oder für Ladestationen für Elektromobilität erforderlich sind, für Immobilienfonds erworben werden dürfen. Damit dürfen an Gebäuden angebrachte Solaranlagen erworben werden, und zwar unabhängig von der Frage, ob der produzierte Strom ausschließlich dem Gebäude und dessen Mietern zur Verfügung gestellt wird. Außerdem sieht das ZuFinG vor, dass Freiflächenanlagen erworben und betrieben werden dürfen, also erneuerbare Energien-Anlagen, die auf Grundstücken errichtet werden, die nicht mit Gebäuden bebaut sind und deren Bebauung mit Gebäuden auch nicht vorgesehen ist. Nach dem ZuFinG wird in § 231 Abs. 1 KAGB eine neue Nummer 3a eingefügt, die den Erwerb von unbebauten Grundstücken erlaubt, die für die alsbaldige Errichtung von Anlagen zur Erzeugung, zur Umwandlung, zum Transport oder zur Speicherung von Strom, Gas oder Wärme aus erneuerbaren Energien bestimmt und geeignet sind oder auf denen solche Anlagen bereits errichtet wurden oder gerade errichtet werden. Solche Investments dürfen 15 Prozent des Wertes des Fonds nicht übersteigen.

Das ZuFinG stellt zudem in einem neuen Absatz 6 zu § 231 KAGB klar, dass der Betrieb von erneuerbaren Energien-Anlagen für den Fonds zulässig ist, also die damit einhergehenden Betriebsrisiken vom Fonds getragen werden dürfen. Das ZuFinG enthält keine Bezüge auf die AnlV. Durch die Verweistechnik der AnlV müssten die Neuregelungen des KAGB durch das ZuFinG auch für Zwecke der AnlV gelten. Dementsprechend müssten Immobilienquotenfonds künftig auch unbegrenzt in am Gebäude angebrachte erneuerbare Energien-Anlagen sowie in Grundstücke mit Freiflächenanlagen investieren und die damit einhergehenden Betriebsrisiken tragen dürfen. Gleichwohl wäre eine Klarstellung im ZuFinG wünschenswert, dass die Erweiterungen auch für Immobilienquotenfonds gelten sollen, um Investoren und Fondsanbietern mehr Rechtssicherheit zu geben.

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