Mit Wohnimmobilienfonds die Inflation langfristig schlagen

Wohnimmobilien erleben den ersten Preisrückgang seit vielen Jahren. Hinzu kommt eine große Unsicherheit hinsichtlich der Energieeffizienz von Gebäuden. Dennoch lohnen sich Investments weiterhin. Denn gleichzeitig steigen die Mieten. Entscheidend ist der Zeithorizont der Anlage.

Die Preise für Wohnimmobilien sind im ersten Quartal 2023 so stark gesunken wie noch nie seit Erhebung des Hauspreisindex im Jahr 2000. Gegenüber dem Vorjahresquartal betrug der Rückgang durchschnittlich 6,8 Prozent, meldet das Statistische Bundesamt. Zuvor waren die Preise mehr als einem Jahrzehnt kontinuierlich gestiegen. Der Grund für den Einbruch sind die Zinswende und die hohe Inflation, die das Kaufinteresse erheblich drücken. Lohnt sich in dieser Situation eine Investition in deutsche Wohnimmobilien?

Wichtig ist zunächst eine differenzierte Betrachtung. Denn die 6,8 Prozent sind nur ein Durchschnittswert. An Wert verlieren vor allem Immobilien in ländlichen Regionen mit schwacher Bevölkerungsprognose und Objekte mit schlechter Energieeffizienz. Der energetische Zustand einer Immobilie gewinnt zunehmend an Bedeutung, besonders im Zuge der Diskussion um das Gebäudeenergiegesetz ("Heizungsgesetz"). Neubauimmobilien mit hohen Energiestandards und energetisch sanierte Bestandsobjekte hingegen bleiben im Wert relativ stabil.

Zudem gibt es auch Prognosen, die einen deutlichen Anstieg der Wohnimmobilienpreise voraussagen. Laut einer Umfrage des Ifo-Instituts in Zusammenarbeit mit dem Institut für Schweizer Wirtschaftspolitik rechnen Ökonomen in den nächsten zehn Jahren mit einem Anstieg der weltweiten Immobilienpreise um jährlich rund neun Prozent. Für Deutschland werden Zuwächse von 7,2 Prozent pro Jahr erwartet.

Inflationsschutz ist Hauptargument für Wohninvestments

Das zentrale Argument für eine Investition in den Wohnungsmarkt ist der Inflationsschutz. Dass dieser besteht, belegt eine aktuelle Studie von DB Research. Demnach dauern Phasen mit Preisrückgängen zumeist nur wenige Jahre. In Zeitabschnitten mit hoher Teuerung steigen die Hauspreise noch stärker als die Inflation. Die Studie schlussfolgert: Sollte die Inflation in den kommenden Jahren hoch bleiben, dann sollte es auch diesmal einen Inflationsschutz geben. Engagements am Wohnungsmarkt sollten daher grundsätzlich langfristiger Natur sein, idealerweise über zehn oder mehr als 20 Jahre, was auch für die Altersvorsorge von Bedeutung ist.

Hohe Nachfrage und Baukosten: Mieten werden stark steigen

Der Inflationsschutz von Wohnimmobilien wird in den kommenden Jahren voraussichtlich verstärkt, weil die Mieten mit hoher Wahrscheinlichkeit stark steigen werden, vor allem in den Metropolen. Die Zinswende und gestiegene Baukosten haben bereits zu einem Einbruch des Wohnungsneubaus geführt. Die Zahl der Baugenehmigungen ist deutlich gesunken, und der Wohnungsmangel wird in den kommenden Jahren weiter steigen. Weitere Langfrist-Trends wie das Bevölkerungswachstum, die Zunahme von Einpersonenhaushalten und der steigende Flächenverbrauch pro Kopf tragen zusätzlich zu einem steigenden Druck auf die Mietmärkte bei.

In sozialer Hinsicht ist diese Entwicklung natürlich bedenklich. Die Politik ist gefordert, Lösungen zu entwickeln, um das Wohnen für die breite Bevölkerung erschwinglich zu halten. Vom Wohnraummangel betroffen sind nicht nur finanzschwache Haushalte, sondern auch die Mittelschicht, etwa Polizeibedienstete, Pflegkräfte, Erzieher oder Rentner. Ein wichtiger Baustein der Lösung ist gefördertes Wohnen.

Ein Risiko für Investitionen in Immobilien allgemein liegt in der weiteren Entwicklung von Zinsen und Inflation. Sollte die Inflation hartnäckiger und länger erhöht bleiben als erwartet, dürften die Zinsen hoch bleiben oder weiter wachsen, und steigende Zinsen könnten Immobilieninvestitionen erschweren. Das vielleicht größte Risiko resultiert aus der Politik. Da Wohnen und dessen Bezahlbarkeit zunehmend zum Wahlkampfthema werden, sind weitere Maßnahmen zur Begrenzung des Mietanstiegs möglich.

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