Bestandsentwicklung

2022 hat für die deutsche Wirtschaft eine deutliche Veränderung der gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen mit sich gebracht: Zinswende, Inflation, Konjunkturschwäche. Natürlich ist auch der Immobilienmarkt davon mitbetroffen. Es ist davon auszugehen, dass die Veränderungen auch 2023 und die Folgejahre anhalten werden.

Die zeitweise Volatilität an den Märkten und das von Unsicherheit ausgelöste Wait-and-See-Verhalten von Marktteilnehmern flauen dagegen ab. Das Interesse ausländischer Investoren an Engagements im deutschen Gewerbeimmobilienmarkt ist bereits zurück. Zudem ist der Markt weit entfernt von einem Mangel an anlagebereitem Kapital. Grundsätzlich müssen sich Marktteilnehmer auf jedes makroökonomische Umfeld einstellen. Das erfolgreich zu tun, ist Ziel jedes Unternehmens, Investors und Anlegers.

Voraussetzung für unternehmerischen Erfolg ist ein resilientes Geschäftsmodell. Zwei Säulen, wie ein gut strukturierter Eigenbestand und ein Institutional Business im Auftrag Dritter, eröffnen zum Beispiel einen Optionsraum für die Auflage und Gestaltung von Investmentvehikeln, für die Gestaltung des Transaktionsgeschehens und für kontinuierliche Ertragsströme. Ein solchermaßen robustes und bewährtes Geschäftsmodell kann unterschiedliche Marktsituationen flexibel, optimal und stakeholdergerecht nutzen.

Resilienz zeigt sich zusätzlich auch an dem Mix von Asset-Klassen, etwa mit Schwerpunkten bei Büroimmobilien und Logistik. Eine regional ausgewogene Aufstellung in Deutschland und zunehmende Präsenz im europäischen Markt sowie eine führende Stellung auf den Gebieten Manage-to-ESG und bei der Auflage von Fondsgemäß der EU-Klassifikation nach Artikel 8 tun ihr übriges.

Für die Erwartungsbildung im Markt und bei Investoren sind neben dem derzeit gedämpften konjunkturellen Umfeld vor allem auch strukturelle Faktoren maßgeblich. Da stehen Digitalisierung, Klimaneutralitätsziel, der Wettbewerb um knappe Arbeitskräfte und Konsequenzen aus der Neubewertung geopolitischer Risiken im Mittelpunkt. Von allen gehen Impulse für den Gewerbeimmobilienmarkt aus – insbesondere für die Weiterentwicklung des Bestands.

• Beispiel Büroimmobilien: Nicht nur Schlussfolgerungen aus der Pandemie, sondern vor allem der „Warfor Talents“, beginnend bei dem Kampf um Azubis bishin zum anderen Ende, der Bindung von erfahrenen Experten an das eigene Unternehmen, erfordern eine attraktive, zeitgemäße Gestaltung von Arbeitsplätzen, Bürogebäuden und Arbeitsumfeldern – und das nicht nur in 1a-Lagen der Innenstädte, sondern in jedem Segment. Value-Add-Fonds lassen sich maßschneidern auf die Modernisierung von Büroflächen in Bestandsimmobilien und die marktgerechte Umnutzung oder Nachverdichtung von Flächen mit einem Manage-to-ESG-Ansatz.
• Beispiel Logistik: Die Neubewertung geopolitischer Risiken und die daraus abgeleitete Neudefinition von Anforderungen an Lieferketten und Pufferlager sorgen genauso wie die Änderung von Konsumgewohnheiten und Handelsstrukturen durch die Digitalisierung für neue Anforderungen an Logistikstandorte, -immobilien und -abläufe bei einem gleichzeitigen massiven Mangel im Flächenangebot für Neubauten. Auch das lenkt das Investoren-, Anleger- und Entwicklerinteresse auf bestehende Standorte und deren Weiterentwicklung und Verdichtung. Entsprechende Fonds stoßen auf hohes Interesse und entsprechende Nachfrage im Markt.
• Beispiel Klimaneutralitätsziel: Carbon neutral bis 2045 – so lautet das übergreifende politische Ziel in Deutschland. Um es zu erreichen, muss die Sanierungsrate im Gebäudesektor gegenüber dem langjährigen Durchschnitt von 1% pro Jahr massiv beschleunigt werden. Manage-to-ESG rückt daher zwangsläufig auch hier zunehmend in den Fokus von Investoren und Anlegern und zeichnet sich bereits jetzt klar bei dem Shift der öffentlichen Förderung von Neubauprojekten zu Investitionen in den Bestand und bei der Einordnung von Finanzinstrumenten durch Aufsichtsbehörden wie Bafin oder EZB ab. Nachhaltigkeit als Teil der Unternehmenskultur und DNA, möglichst belegt durch langjährig gewachsene Reputation, Expertise und Performance von internen Prozessen, über die Portfolioentwicklung bis zur Auflage entsprechender Finanzinstrumente ist ein echter Wettbewerbs- und Differenzierungsfaktor.