Wohnimmobilien - Projektentwicklung neu denken

Die Presseartikel der letzten Monate kommen zu dem Fazit, dass der Projektentwicklung schwere Zeiten bevorstehen. Als Begründung wird angeführt, dass sich wichtige Rahmenbedingungen zu deren Ungunsten verändert haben. Insbesondere steigen­de Zinsen, steigende Baukosten und die mangelnde Verfügbarkeit von Materialien und Vorprodukten werden genannt.

Zweifellos trüben diese Entwicklungen das Klima für Projektentwicklungen aktuell ein. In der Folge wurden von den Marktteilnehmern bereits einige Projekte zurückgestellt oder nicht mehr weiterverfolgt. Insgesamt wird eine Konsolidierung des Marktes erwartet. Unseres Erachtens markiert die Situation allerdings keinen Endpunkt, sondern einen Ausgangspunkt für die Fortentwicklung des Projektgeschäftes. Hierfür sehen wir zwei wesentliche Punkte:

1. Die genannten Einflussgrößen stellen aus fundamentaler Sicht nur Subfaktoren dar. Der primäre Treiber im Wohnungsbau ist – und bleibt – das Verhältnis von Angebot zu Nachfrage. Dieses bleibt besonders in den Wachstumsregionen unzureichend und wird sich durch einen Rückgang des Neubaus noch weiter verschlechtern. Das mittel- bis langfristige Umfeld bleibt damit intakt und ein früher oder später einsetzender Aufhol­effekt ist wahrscheinlich.
2. Hinsichtlich der genannten Faktoren handelt es sich um eine Zeitpunktbetrachtung. Viele davon werden sich aufgrund der Marktmechanismen relativieren bzw. normalisieren, was wir in der Praxis bereits beobachten. Dies betrifft auch die Grundstückspreise. Eine Rückkehr zur Zinslandschaft der letzten Jahre wird es gleichwohl nicht geben. Wir rechnen mit einer Stabilisierung auf höherem, aber nicht überschießendem Niveau.

Aber: die Anbieter in der „Königsdisziplin“ der Immobilienwirtschaft müssen ihre Geschäftsmodelle anpassen. Wer dies versäumt, dürfte es schwer haben, sich weiterhin am Markt zu behaupten. Die Projektenwicklung muss neu gedacht werden.

Was sind aus unserer Sicht die künftigen Erfolgs­faktoren?

• Eine komfortable Eigenkapitalausstattung und finanzielle Stabilität auf Unternehmensebene
• Ein breit gestreutes Portfolio von Projekten in unterschiedlichen Projektphasen ohne große Klumpenrisiken
• Umfangreiche Erfahrung und hohe Flexibilität im Umgang mit Veränderungen des Umfelds und der Projektparameter
• Eine Reduzierung der eigenen Entwicklungsrisiken durch Finanzierung durch Investoren, verbunden mit dem Verzicht auf Fremdkapital bis hin zur reinen Eigenkapitalfinanzierung
• Inanspruchnahme der (tendenziell für Neubauten rückläufige) Förderung nur dort, wo es aus wirtschaftlicher Sicht weiterhin sinnvoll ist, z.B. im Bereich des öffentlich geförderten Wohnungsbaus
• Ein breiter, selbst gesteuerter Marktzugang zu Grundstücken in immobilienwirtschaftlich interessanten Regionen, auch zur Nutzung sich bietender Opportunitäten
• Die Entwicklung eigener Baustandards, die emissions- und energieeffiziente und damit langfristig marktfähige Immobilien schafft, dabei aber auch die Wirtschaftlichkeit im Auge behält
• Eine Schwerpunktsetzung auf Energievermeidung und der Einsatz zukunftsfähiger Energieproduktion, die die Nebenkosten für Erwerber und Mieter dauerhaft reduzieren
• Die Zusammenarbeit mit professionellen Immobilieninvestoren, die die Marktchancen erkennen, um gemeinsam auf Marktentwicklungen reagieren zu können und/oder die ihr gesamtes Portfolio neu strukturieren und damit zukunftsfähiger machen wollen (zum Beispiel im Rahmen von Club Deals, Individualmandaten und Service Developments)
• Eine ausgeprägte vertikale Wertschöpfungskette und eigene Fertigungstiefe, die die eigene Reaktions- und Steuerungsfähigkeit erhöht, zum Beispiel durch eigene Ausschreibung und Vergabe von Gewerken und den Verzicht auf externe GU/GÜ
• Der Einsatz moderner Baumanagementmethoden und -technik wie Lean Construction und IT-gestützte Planungs- und Entwicklungsprozesse (Building Information Modeling)
• Die Ausrichtung des gesamten Unternehmens auf nachhaltiges Wirtschaften mit klaren erfass- und kontrollierbaren Zielsetzungen
• Eine gesamthafte Betrachtung der kurz-, mittel- und langfristigen Investoreninteressen mit der Bereitschaft, Lösungswege bei veränderten Rahmenbedingungen anzubieten
• Größtmögliche interne wie externe Transparenz, insbesondere mit Blick auf das Projektcontrolling