Der Evergreen unter den Assetklassen

Der Wohnimmobilienmarkt ist aufgrund der an­haltend hohen Nachfrage weiterhin angespannt. Insbesondere in den Metropolen und deren Um­feld fehlt es nach wie vor an Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung. Hinzu kommt, dass Zuwanderung und strukturelle Veränderungen wie mobiles Arbeiten die Nachfrage nach Wohnraum in Deutschland zusätzlich erhöhen, wodurch der Preisdruck auf das zu geringe Angebot zunimmt.

Obwohl in den vergangenen Jahren mehr gebaut wurde als lange Zeit zuvor¹, konnte das Ziel der Bundesregierung von jährlich 400.000 neuen Wohneinheiten bisher nicht erreicht werden – im Jahr 2021 waren es ca. 294.000². Da Wohnraum nicht beliebig und kurzfristig duplizierbar ist, wird die Nachfrage mindestens noch mittelfristig das bestehende Angebot übersteigen, sodass sich der Druck auf die Mieten von Bestandswohnungen fortsetzen wird. Ein Ausgleich des Nachfrageüberhangs ist somit nur mit Verzögerung zu erwarten.

Hohe Fertigstellungszahlen sind dringend notwendig, um dem Wohnraumbedarf entgegenzuwirken. Allerdings: Deutlich erhöhte Baukosten, mangelhafte Materialverfügbarkeit, gestörte Lieferketten, explodierende Energiepreise sowie weiterhin hohe Grundstückspreise und nicht zuletzt zahlreiche bürokratische Hürden führen zu einem insgesamt unverhältnismäßig hohen Erwerbs-, Herstellungs- und Umsetzungsaufwand. Gleichzeitig schwenkt die Förderpolitik stärker in Richtung Bestandsimmobilien um. Deshalb wird in diesem Segment ungeachtet der gestiegenen Modernisierungskosten weiterhin eine hohe Nachfrage zu verzeichnen sein.

Eine besondere Rolle spielt in den nächsten Jahrzehnten das Thema Nachhaltigkeit und ESG. Dort steht die Branche, insbesondere in Bezug auf die Notwendigkeit der Datenverfügbarkeit, noch am Anfang. Gerade für Bestandsimmobilien bedarf es an Innovationen, konkreten und dauerhaften Finanzierungsmodellen sowie entsprechenden Ressourcen, um dem Pariser Klimapfad tatsächlich folgen zu können.

Auch wenn die Risiken für den Wohnimmobilienmarkt insgesamt zugenommen haben, bleiben Wohnimmobilien weiterhin eine nachgefragte Anlageform: Im Jahr 2021 floss JLL zufolge mehr als die Hälfte von den umgesetzten 100 Milliarden Euro am deutschen Immobilieninvestmentmarkt in die Assetklasse Wohnen, was einen neuen Allzeitrekord darstellt und zugleich deren Beliebtheit bei Investoren bestätigt. Das Marktumfeld ist nach wie vor attraktiv und von einem hohen Anlagedruck geprägt. Deutschland ist international für seine wirtschaftliche Stärke und die politische Stabilität bekannt, auch wenn die Welt sich allgemein gerade in unsicheren Zeiten befindet. Verglichen mit anderen Assetklassen haben sich Wohnimmobilien auch in Krisenzeiten – zum Beispiel während der Corona-Pandemie und der Finanzkrise – aufgrund ihrer deutlich geringeren Schwankungen bewährt und gelten damit als langfristig stabile und zuverlässige Investments.

Zukünftig wird die relative Volatilität vermutlich noch weiter zurückgehen und Renditen werden sich auf einem moderaten Niveau einpendeln. Die Unsicherheit durch die Inflation und die aktuelle politische Lage lässt bei Kapitalanlegern den Wunsch nach krisenfesten Anlagen entstehen. Von dieser allgemeinen Unsicherheit profitieren Wohnimmobilien als risikoarme Assetklasse. Aktuell rechnen Experten zudem nicht mit einem kräftigen weiteren Zinsanstieg, da die europäische Wirtschaft vorerst kein starkes Wachstum erleben wird und starke Renditeanstiege von der EZB unterbunden werden. Daher wird das Zinsniveau auch in Zukunft unterhalb der Inflationsrate bleiben.